収益還元法の不動産投資コラム・ニュース

2021年から不動産投資開始で7棟78部屋、家賃年収7500...

2024/04/05

...短期間で多くの借入をするなかで積算評価や収益還元法など重視した評価方法はあるのだろうか？「どちらの評価法で評価をするかは銀行によって異なりますが、私は『収益還元法』が好きで重視しています。収益還元...

6,515

9月の地価発表と金融政策決定会合の情報を基に、今後の不動産投...

2023/10/07

...収益還元法でも、実需マイホーム取得のローン負担限度からも不動産価格が限界で、建築費は下がらないとなると土地の価格にしわ寄せが来ることになります。大都市でも海外からの投資マネーが狙わないエリアでは、...

3,830

【サブリーストラブル事例】今、本当に危ないワンルーム投資とは...

2023/09/30

...不動産を取引する際の価格は一般的にサブリース会社が借り上げている家賃を基準にした収益還元法で計算する。つまり、家賃からの利回りを計算して売却価格が決まるため、上記の状況は不動産を高く売りたい不動産...

4,079

都内区分×地方高利回りで月額CF200万円超を達成した大吉不...

2023/02/21

...当時、SMBCが収益還元法で収益物件にたくさん融資をしていたため、両方ともフルローンで購入できました。 華子 なぜ、都内に住みながら札幌に物件を買われたのですか？地縁があったのですか？ 大吉不動産...

9,923

金利が上がると不動産価格は一旦下がり、また上がっていく理由

2023/02/06

...現在の投資用不動産の価格は収益還元法によって決まることが多いため、収益が減少すれば不動産価格は下がります。■ 「 良いインフレ 」で金利が上昇すると不動産価格は上がるインフレとは、物価が上昇基調に...

11,416

日本の不動産市場に透明性はあるか。世界ランキングでは12位に...

2022/09/06

...成熟経済下で収益還元法の考え方が定着し、賃料収入と将来の不動産価値を考えながら土地が生み出す収益力を重視しながら購入する。相変わらず英語圏の国々の評価が高い新型コロナウイルス感染症が拡大する前は、...

3,178

3年で家賃年収2,300万円の53さんは「後進に道を譲る」為...

2022/04/04

...融資を使って購入するのですが、昨年購入したテラスハウス物件を2つ共同担保に入れたことで、収益還元法による評価が伸びました。それぞれ300万円で買ったものですが、合計1,100万円くらいで評価しても...

19,794

「積算評価以下」というぼくちゃんルールを破ってでも築古RCを...

2022/02/19

...が付きにくい 金額も利回り15％（ 約6,000万円 ）で折り合いがつき、お次は融資となるんですが、建物が古くて評価が出ないのでなかなか大変ですw 銀行の評価の出し方には、積算評価とか収益還元法...

15,220

これから不動産投資を始めるのは遅いのか？

2022/02/12

...当時は収益還元法で評価する金融機関があり、利回りの高いRC物件にオーバーローンやフルローンが付き、中には年収300万円のOLでも1億のアパート融資が通ったという話も聞きました。しかし、自分は億の借...

9,995

200万円の更地が稼ぐ収入。不動産投資は情報産業。新築アパー...

2021/10/04

...■「 収益還元法 」で価値のない土地の価値を上げる家賃としての収益は少額かもしれませんが、変形地を上手く活用して、収益を生むようになれば「 収益還元法 」で値段が付きます。※収益還元法は、対象不動...

13,623

油断大敵！オーナーの利益を搾取する区分物件の建物管理業者の不...

2021/04/22

...管理室も駐輪場も新築以来ずっと無料で使用されていたのに、それを売るとは？ 価格決定の根拠資料を見ると、お抱えの不動産鑑定士の先生が仮に相場で賃貸すれば幾らになるか？を収益還元法で鑑定して算出した...

5,896

希望額との乖離は1.5億。10億超の大型融資を獲得するまでの...

2020/12/14

...それを収益還元法で査定した結果、M銀行は融資金額として12億円を提示したのでした。それも共同担保に既存物件のA棟を1棟提供する前提での12億円です。私の借入希望額は13億5千万円ですので、1億5千...

8,440

キャピタルは全額再投資に突っ込む派の語らい（第3話）

2020/09/08

... 【火の玉】収益還元法で、という意味でしょ？ だから積算評価じゃないよね。 【はな】積算じゃないです。それで、こっちの人って全く評価しないと思うんですけど、例えばこの2戸目の戸建ては、割と今の貸し...

3,144

銀行評価が正しいわけではない。収益性と担保力を理解するー初心...

2020/08/31

...そういった時に、物件の価値評価として良く使われるのか、「 積算法 」と「 収益還元法 」です。それぞれは物件の持つ「 担保力 」と「 収益力 」の評価です。それぞれについて詳しく説明します。[ 積...

10,150

カギは「売値の決められ方」にあった！都内18区で利回り20％...

2020/07/30

...そんな中、価格は土地と建物の積算価格や相場キャップレート収益還元法によって売値が決定されることがほとんどだと思います。しかしその一方で、それとはまったく関係ない、“売主個別の事情”により売価が決定...

7,874

今後も融資を受けたいなら、その投資法はやめた方がいい

2020/01/07

...個人投資家が投資する規模の物件の評価は、自行で融資していない場合、収益還元法でなく積算法で評価することが一般的です。その点、海外の物件は評価が難しくなります。たいていの銀行は海外の不動産を評価・査...

12,287

投資額30億、家賃3億の「今はメガ大家さん」が買った最初の物...

2019/11/26

...「道路付けがいいわけでも、広いわけでもなかったのですが、積算評価法ではなく収益還元法式で査定されたのが良かったのか、希望通りの融資が出ました。いざ買ってみて思ったことは、銀行は、普通のサラリーマン...

9,868

令和元年に明治36年築の1500万円店舗を購入。身銭を切るこ...

2019/06/12

...土地建物の評価ではなく、収益還元法見れば悪くないですし、資産を買うというよりもお金を生む仕組みを買うと考えれば良い投資だと判断しました。■ エリアを決めると判断が早くなる購入後にすぐ、2カ月後に退...

7,637

スルガ銀行、業務改善計画を金融庁に提出！収益還元価格の見直し...

2018/12/09

...1 不動産関連業者（チャネル）が、賃料や入居率について実勢よりも高く想定、もしくは、実績値よりも高い数値に改ざんして収益還元法で不動産を評価することにより、割り増された不動産価格を算出し、当該価格...

6,211

120万円で利回り15％の底地＆駐車場を購入。第2エリアの完...

2018/08/08

...そして今回はその金額が決まっておらず、自分の方から土地値ではなく収益還元法で算出した金額でオファーをしました。その結果、土地値の1/3の金額、120万円での買い付けが通り、現状で利回り15％、将来...

13,292

明らかに変わった融資の潮目。「時代が悪い」と言えば思考が停止...

2018/07/31

...先週、静岡に行った時に撮った写真■ ブレないために大事なのは「 目的 」と一定の基準2003年頃も収益還元法（ 積算価格ではなく、収益性で判断する ）で評価する銀行が登場して、低属性のサラリーマン...

19,800

公示地価、訪日客けん引。全国最高は「山野楽器銀座本店」の1㎡...

2018/03/28

...全国最高地点の銀座を抱えるだけに、都心部では不動産バブルに対する懸念が持ち上がるものの、「収益還元法に基づき取引されており、高値売却によるキャピタルゲイン狙いの取引は見られない」（不動産協会の菰田...

5,121

不動産価格高騰の一因？価格を吊り上げているのはファンドの鑑定...

2018/01/07

...ただ、Jリートや私募などの不動産ファンドは収益還元法を主体に鑑定することを求められている。このため鑑定評価額は還元利回り（物件の適正な利回り水準のこと）で決まる（以下、直接還元法を前提とする）。「...

3,595

競売市場。投資家から引き合い強いも一棟アパートの出物減少、マ...

2017/12/21

...収益還元法のデータも加味しても融資が出なくなっている」と口をそろえる。相続対策として収益アパートなどを建設してみたものの、空室率が想定よりも高く、空室対策で悩んでいるオーナーが増えている。銀行の選...

3,255

【後編】他の人が買えない物件だから安くなる。「ぺんた」さんの...

2017/10/18

...商工中金は担保融資ではなく、収益還元法で融資額を決める方式ですし、融資額の天井もない。これまで、何度も融資を受けていますが、ほとんどの物件でオーバーローンを引けています。とてもありがたい存在です。...

17,134

「リート投資総額、2020年までに倍増。アウトバウンドが鍵」...

2017/07/16

...収益還元法のもとに適切に判断されている」と現在バブルとの見方を否定した。不動産投資市場は、社会の変革による不動産ニーズの変化に対して、円滑な資金供給機能として重要な役割を担うとともに、優良な投資機...

2,984

家賃保証制度を利用して感じた正直な気持ち

2016/09/03

...家賃保証会社がオーナーの知らない間に、安易に低家賃で新規募集していた場合、収益還元法で見れば、物件の評価が下がることになり、次の融資を受ける際や売却時に不利となることもあり得ます。低属性の入居者を...

11,432

現役最古の奈良少年刑務所、保存・活用でホテルへ転用か？

2016/08/03

...京都の町家は、今や不動産というよりも骨董品のような価格（収益還元法からは導き出せない価格）となっている。リノベーションという言葉が一般的になり、古い建物が見直されだした昨今の市場を見ていると、また...

1,567

損切りした東京の区分と、個人で物件を売却する際の注意点

2016/05/09

...積算評価で見ても収益還元法で見ても、物件価格が高すぎました。投資としては失敗でしたが、買い手も早く決まり、「 やはり地方に比べると家賃が下がりにくい 」ということもわかりました。東京にアンテナを立...

14,824

アベノミクスバブルの崩壊はいつ？

2016/04/24

...そのため、収益還元法で見れば、評価額も安定しがちです。役所の評価（ 固定資産税評価額・路線価格・公示価格・標準価格等 ）も同様です。（ もっとも、バブル期の様な、取引事例比較法であれば、価格は乱高...

13,361

フルローン・オーバーローンでも債務超過にならない物件とは～融...

2015/05/14

...■ 収益還元法今回は、まず十数年前から使われるようになった「 収益還元法 」について説明します。収益還元法とは、対象不動産から得られると予想される純収益を基に評価額を算出する方法です。収益還元法に...

21,977

フルローンで増やすには銀行の評価方法を知ることが必須～融資審...

2015/04/27

...■ 積算評価法銀行が不動産を評価する代表的な方法として「 積算評価法 」「 収益還元法 」「 取引事例比較法 」があります。特に銀行が重きを置くのが積算評価法です。積算評価法とは、「 土地の積算評...

22,918

【後編】都内に高利回り物件を建てて家賃年収8,700万円を稼...

2015/01/30

...収益還元法で見てくれるところはある程度まで伸びますが、それでもずっと借りられるわけではありません。まあ、もっと借りようと思えばやり方はあるのでしょうが、そろそろいいかなという感じです。華子 投資総...

15,507

朽ち果てるか、大化けするか？ 二極化する区分マンションの未来

2015/01/20

...なんとか建築費を捻出しても、小さくなって、貸料や収益還元法による資産価値が下がったのでは、踏んだり蹴ったりです。そもそも、道路付けの問題等から、建て直しもできない場合もあります。その場合は、リフォ...

13,908

月137万円入金のはずがたったの36万円！？～京都新規物件購...

2014/03/15

...36室中、実際は空室だらけなのに、5室だけ空室ということにして、あとはH社の従業員とか知り合いとかを使い、形だけ入居中と見せて家賃を嵩上し、収益還元法による評価額を嵩上する・・・。販売前後だけ一時...

12,879

20万円の家賃が24万円に上がる？ ～アベノミクスとオリンピ...

2013/11/26

...前回バブル期は、収益還元法で合理的に説明できる価格を超えました。つまり「 マイナス利回り 」の取引もあったのです。「 東京23区の地価でアメリカ全土を買える 」などの勇ましいアナウンスも世の中にあ...

11,584

積算価値が販売価格より高いことは「いいこと」か？～リタイア前...

2013/11/22

...物件評価は銀行によっても考え方（ 掛け目など ）が違いますし、新規融資時は収益還元法で見てくれる銀行も評価時は積算価値でみることもありますので、それぞれの銀行と話をしてみるしかわかりません。頭金が...

25,083

アパートローンのターニングポイント～大家さんの融資は銀行の自...

2013/09/18

...賃貸ビル等の収益用不動産の担保評価に当たっては、原則、収益還元法による評価とし、必要に応じて、原価法による評価、取引事例による評価を加えて行っているかを検証する 」ともあります。金融検査マニュアル...

16,773

アパートローンはどう変わる？～金融庁の銀行検査見直しが大家さ...

2013/09/02

...そして、ファンドが活用していた収益還元法も銀行の不動産融資の基準にも取り入れられ始めました。 各種の施策により、塩漬けになっていた不動産が動き始め、10年ぐらい前から、不動産市況に回復の兆しがみら...

18,580

積算価格ばかりにこだわって物件を買えない人たち

2012/09/18

...物件を銀行が評価する場合は、その物件が生み出す収益性から評価する収益還元法、その物件の土地の値段と建物の価格から評価する積算法があります。銀行によってはそれぞれにある一定の比率をかけたものを足し合...

34,436

個別金融機関の融資スタンスの変化～どうなる？築古アパ、シェア...

2012/07/18

...最近も、ある銀行ですが、過去からの先入観で想像していたのと異なり収益還元法に重心を移されていたり。また、ある銀行は、区分店舗にも積極的に融資していたりもします。文頭の某地方銀行について、ある方から...

18,970

ワンルームが1億円！バブルに人生を狂わされた投資家たち

2012/03/13

...物件評価方法も、収益還元法ではなく、値上がり期待のみの世界です。物件の価格は、取引事例比較法（ 近隣批准価格算定法 ）に基づいて、どんどん上がっていきました。しかし、1990年末頃から、バブル経済...

24,414

フルローンってお得？！

2011/09/05

...こちらは、当時ブームだった収益還元法での融資ではなく、積算価格以下でのフルローン。空室が半分以上でしたが、当時では先進的な暗証番号キーやTVモニタホンを導入し、3ヶ月ぐらいで満室になりました。この...

34,176

収益物件と借地権の評価方法

2010/09/27

... （ 収益還元法での評価が最も実態に即している不動産投資・アパート事業に不慣れな銀行にとっては、当然と言ったら当然なのですが。 ）そして、一番大きなハードルが、建物建築資金を銀行借入れする際、銀行...

17,090

もし大家さんから「賃貸中のマンションを買い取って欲しい」と言...

2009/09/24

... とりあえず、前述の、 「 “収益還元法による価格算定”と“既に当該物件を賃借していること”を拠り所に、 まずは交渉をはじめられたら良いと思う 」とアドバイスさせてもらった。 物件購入時に掛かる費...

21,471

都心不動産ミニバブルは論理矛盾が横行した収益価格だった？

2009/01/20

...投資している不動産など情報開示が細かくなされ、収益還元法に基づいて運用しているため安定性の高い利回り投資商品といわれていたJ-REITでも初の破綻が出た。 そうした不動産ファンドに物件を組み込む際...

10,258

REITと不動産会社への投資は優良物件の保有数で判断

2008/11/12

...景気のいい頃は、 「 収益還元法が定着した今、バブル崩壊後のように株価が10分の1にまで下落することはない 」 などと言う中堅不動産会社の社長・幹部クラスは多かった。しかし現実は、日本ではなくて米...

5,161

生き残るのは保有ビジネスを軽んじなかった会社

2008/09/02

... いずれにしろ不動産市況が好調のときにほぼ全ての経営者は、いずれ不動産の好景気が終わることを予測するとともに、「 今は収益還元法が定着しているから不況が来てもバブル崩壊の時のようなインパクトは...

5,341