はじめまして。5050（ ゴーさんと呼んでください！）と申します。
首都圏在住。28歳から不動産投資をはじめ、39歳でFIRE。それから5年以上経過。加藤ひろゆきさん伝授の「 ぶったるんだ生活 」をしています。
具体的には、大家として、また一人不動産業者としてマイペースに売買を行ったりしています。他人に振り回されるのが嫌なので、仲介は行いません。すべての自己物件の取引に仲介さんに入ってもらっています。
さてさて、この度ご縁がありましてコラムを執筆させていただくことになりました。これまでに取り上げていただいた記事については以下をご参照頂ければと思います。
- 参照：大家列伝 https://www.kenbiya.com/ar/cl/retsuden/tc-116/
- 参照：失敗告白 https://www.kenbiya.com/ar/cl/kokuhaku/tc-50/
■ もし今の知識をもって最短FIREを目指すなら
不動産投資を始めて15年以上経過しています。FIREまでは10年以上かかりました。今日のテーマは、「 もし今の知識をもって最短FIREを目指すなら 」です。良ければ2019年の私の言葉である大家列伝と対比して読んでみてください。
１、自己資金を増やす
私の不動産投資は、スタート時の資金が0（ その後、結婚祝い金の300万円を投入 ）でした。しかし、不動産投資の成長のスピードはハッキリいって初期の自己資本による部分が大きいです。
ですから、初期はとにかく自己資本の拡大が必要だと思います（ 1,000万円くらい作りたい ）。私は不動産投資を始めて自己資本1,000万円レベルになるには3年くらいかかってしまいました。
今なら次のような手法でもっと早く自己資本の拡大を目指し、物件の取得を加速すると思います。
- ① 業者免許をとって短期売買をする
- （ 準備として再販系不動産会社へ転職。勤め先の財布でノウハウを学ぶ ）
- ② 親類等からの借金
- ③ 所有物件を適宜売却する
不動産分野で「 持たざる者 」が自己資金を増やしていく道は、武者修行。修行ですからハードなのは仕方ありません。
2、融資を借りることを逆算して投資エリアを選ぶ
私は首都圏在住ですが、初期の頃は北海道をはじめ、様々なエリアで物件を買っていたため、融資はノンバンク頼みでした。今なら融資を受けることを逆算して自身の居住地の周りを投資対象にします。
これから始めるなら、信金・信組等の地域金融機関の顧客になります。そして、地元の金融機関の営業テリトリー内で物件を探します。（ 私は高利回り物件が好きですが、エリア内で高利回り物件を探します ）
首都圏在住者なら、居住地の沿線後方の都道府県の物件が対象になるかと思います。なぜなら、その手法をとらないと、継続的に融資を受けて物件を取得＆成長していくことが困難になる可能性が高いからです。
地方の方が地元の高利回り物件を買い進め、急成長しているのを見るのはうらやましいですが、仕方がありません！指をくわえて眺めていましょう！ハッキリ言って、引越しをしない限り再現できません。
欲しいエリアの物件に融資がつかない理由は、投資家の問題ではありません。物件の探し方が悪いわけでもない。金融機関がついてこられないからなんです。あなたの能力が低いわけじゃないんです!!（笑）。できることをやりましょう。
3、もっと早く法人を作る
今から始めるなら、法人（ 株式会社 ）は本気でやると決めた時点で迷わず設立します。私は不動産投資を始めてから最初の10年は個人で物件を買っていました。もっと早く法人を作るべきでした。
理由は、個人の短期譲渡所得は罰ゲームのような税率であること。法人の方が経費の範囲が広がるからです。
■ 資産があれば心豊かに暮らすことができる！
さて、ここからは自己紹介がてらの自分語りです。不動産投資を開始する直前の私の属性を紹介します。
- 神奈川県横浜市在住
- 独身
- 年収500万円弱くらい
- 仕事内容はチェーン店の新規店舗開発（ 立地・商圏調査、用地取得交渉 ）
さらに細かく書くと、一時期、酷いパワハラに会い、ストレスから顎関節症を発症（ この時代にパワハラという概念はなかった ）、会社に診断書を提出して異動させてもらったことがあります。
異動先では初日に、「 前の部署でいじめられたんだって！？」と全員の前で晒されました（涙）。そんな状況でも、当時は就職氷河期でネガティブな理由で転職すると次に正社員になれる確率が低かったため、しばらく勤めました。
同期/同僚で、社会からドロップアウトしていった人も多数見ました。社会に対する失望を抱えながらも、とりあえず目の前のことをやるしかないと考えて仕事に打ち込む毎日でした。
転機となったのは、既存店舗の拡張交渉をする中で一人の資産家の方と懇意になったことです。訪問のたびに1～2時間話すようになりました。自分の周りにはサラリーマンしかいなかったので、その資産家の方の「 精神的な余裕 」に感銘を受けました。
資産があれば心豊かに暮らすことができるのだ！
（ 今思えばその方の個人的資質も大きかったと思いますが ）
これが今、事業の拡大を二の次にして「 ぶったるんだ生活 」を継続している最大の理由です。
ちなみにその方が資産家になったきっかけは、所有していた横浜郊外の山がニュータウン開発で高額で売れたから、ということでした（ 横浜南部の〇〇台 ）
JR東日本HPより引用
■ 投資の知識がなければ大金を得てもすぐに消滅する！
それだけでなく、その資産家の方から、ニュータウン開発で一時的に大金を得た他の人々の（ 大金を得てからの ）30年間についての話を聞かせてもらいました。
「 大半は自宅を豪勢に改築して高級車を買い、生活費ですぐに使い果たしたよ。貯金くらいは少ししたかもしれないな。だけど30年経った今はどこも、古い大きい家をもつただの一般家庭だよ。あのお金を元に資産を拡大できた人は私以外いないのでは？」
この時に、「 資産運用＝投資をしなければ資産家として維持拡大はできない 」という現実も知ることができました。（ 実際に、資産家の家に生まれながら、資産を縮小・消滅させてしまう事例は非常に多いと感じていました ）
投資の知識がなければ、一時的に大金を得ても、すぐに消滅するんだ！
この気づきは、とても大きかったです。
■ 26才で貯金ゼロの状態から不動産投資家を目指す
ちょうどこの頃、ふらっと立ち寄った書店で藤山勇司さんの「 サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣 」を手に取り、26歳で貯金ゼロのサラリーマンでも人生をかければ資産家の域に踏み入れることができることを知りました。
https://www.amazon.co.jp/dp/4408105473/
https://www.amazon.co.jp/dp/4408105899/
今読んでも、名著だと思います。この本を読んだあと、私は（ 結果的に遠回りになりましたが ）、不動産投資業界に転職して、あまり一般的ではない専門業務に携わることになりました。
- 物流不動産
- 商業不動産（ ロードサイド含む ）
- オフィスビル
- 自社所有
- 不動産ファンド（ アクイジションと呼ばれる物件取得とファンド組成 ）
- 大規模物件のリーシング（ 結局投資はこれが命！）を通じた付加価値の創造
次回以降のコラムでは、私のこのような経験や、そこから得られた視点を活かしながら、読者の方のお役に立てる内容を書いていけたらと思っています。よろしくお願いします！
