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築古戸建の2階の和室はどうする?費用対効果を考えた僕のリフォームの結論

5050(ゴーさん)さん_画像 5050(ゴーさん)さん 第12話 著者のプロフィールを見る

2023/3/31 掲載

こんにちは。5050( ゴーさん )です。この原稿を書いているのは3月下旬ですが、東京は桜が満開になりました。我が家も家族で花見を計画しています。すごく楽しみです。

しかしながらこの時期になると花粉症がきつく、せっかくコロナによるマスク規制が緩和されたとはいえ、まだまだマスクを手放すことができないのが残念ですね…

■ 相場より高く築古戸建を貸家として貸しています

さて今回は、築古戸建投資における2階の和室がテーマです。

私達が行っているのは投資であり、事業であります。顧客の求めるニーズに合致した賃貸物件を市場に供給する必要がありますが、その際、投資に対する利益という経済合理性を無視するわけには行きません。

そこで気になるのが、築古戸建物件を購入したときの2階にある和室部分です。どうするのがベターなのか? 自分自身も最初のうちは迷いました。今回は、この件について経験を元に書きたいと思います。

僕の得意としているリフォームは、家賃を相場より1.5~2万円程度上げて、質の高い賃貸住宅として、属性の良い方に借りていただくパターンです。5万円くらいが相場のエリアでも、7万円前後で貸すことが多いです。

そし...

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プロフィール

5050(ゴーさん)さん

5050(ゴーさん)さん

専業大家
東京在住
宅建士
妻と二人の娘の4人家族

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □1977年
    神奈川県綾瀬市に生まれる
    少年時代に宇都宮に引っ越し、以降、宇都宮で育つ

    □2001年(23才)
    大学在学中に宅建の資格を取得。
    大学卒業後、大手コンビニチェーンに就職。
    全く縁もゆかりもない地方に転勤を命じられ朝8時から深夜まで働いても生活はカツカツ。
    週末といっても遊ぶ友達もいない。
    地主との出店交渉を通じて、資産家と労働者の格差を実感する。

    藤山勇司さんの「サラリーマンでも大家さんになれる47 の秘訣」を読み、大家になって40才までにセミリタイアすることを決意する。ただし、貯金はゼロ。

    □2006年(28才)
    物流不動産の投資ファンド運営会社に転職。
    年収は850万円にアップ。
    転勤で引っ越したのを機に、横浜の1LDKを賃貸に出す。

    □2017年(30才)
    前職の先行きに不安を感じ、日系の大手不動産総合ディベロッパーに転職。
    翌年以降年収が1,000万円を超え、労働環境も改善する。

    □2015 年(37才)
    出世競争に敗れ、セミリタイアの夢を思い出す。

    □2016年(38才)
    札幌市の築9年、利回り9.5%、1LDK×10戸で6750万円のアパートを購入。

    □2017年(39才)
    札幌市の築10年、利回り14%、1LDK×8戸で4500万円のアパートを購入。
    埼玉県熊谷市の戸建てを300万円(実利16%)で購入。
    群馬県桐生市に築古、利回り22%の230万円のミニビルを購入。
    年間賃料約2000 万円、返済比40%でCF は1000 万円弱となる。

    会社員をセミリタイア。
    同時並行で所有物件のほぼすべてを売却。(区分5 戸とアパート2 棟)。
    まとまったキャッシュが手元に残る。

    見せ金を使って公庫と信金と実兄から総投資額フルローンを引き、中古戸建てを買う手法をスタート

    加藤ひろゆきさん伝授の「ぶったるんだ生活」をしながら規模拡大。

    8月
    埼玉県久喜市の戸建てを320万円(実利19%)で購入

    10月
    埼玉県加須市の戸建てを348万円(実利18%)で購入

    11月
    埼玉県熊谷市の戸建てを300万円(実利18%)で購入

    11月
    埼玉県行田市の戸建てを350万円(実利19%)で購入
    ※実利の定義:(取得総額+リフォーム費)/年間家賃
  • □2018年
    以降、年間8棟ペースで購入。

    □2022年現在
    ぶったるんだ生活を満喫中。

    宅建業者免許取得済
    一部残っていた札幌のアパートも売却。
    総投資額をすべて融資調達する路線。
    拡大の目安を賃貸業の売上から純資産額の増加に変更。
    5年で倍増を目指している。

    戸建約40戸購入し内10戸は売却。
    賃貸売上は2,000万円強を維持しながら売却による利益を追求。
    宅建業者としての無担保の短期資金も積極的に借入。

    自宅付近から、融資に有利なエリアに法人本店を移動。
    戸建・アパート・マンション・物流・店舗・土地…。ジャンル(新築・中古)や所有形態(賃貸・再販)にこだわらず挑戦していきたい。

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