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サラリーマン卒業に備えて戸建を買い増しした目的と結果

5050(ゴーさん)さん_画像 5050(ゴーさん)さん 第4話 著者のプロフィールを見る

2022/11/30 掲載

こんにちは。5050( ゴーさん )です。4回目のコラムになります。今回は、私がセミリタイア前に戸建てを増やしていた理由について書きたいと思います。

■ FIRE後の収入を安定させるために戸建投資を加速

会社を退職して専業大家になるなら、家賃収入や一定額のCFは基礎的な生活基盤を固めるために不可欠です。しかしながら、私は中古アパートのCFはその目的からいうとやや心もとないものだと感じていました。

所有していたのが単身向けであったこともあり、入退去が多く、その度にリフォーム費や広告費が発生していたからです。次の賃借人の決まるまでの空室期間が長引く時もありました。固定資産税もそこそこします。

サラリーマンの給料がなくなるのにこれでは、生活基盤を整えるための収入としては安定感に欠けると感じました。そこで、私は入居の安定性やリスク分散を目的として、築古木造戸建に着目し、実際に購入しました。

その結果、目論見通りになりました。当時買った戸建は購入から5年近くが経過していますが、単身物件と比べると圧倒的に退去がありません。退去があってもほぼすぐ埋まる物件が多く、3ヵ月以上の空室はまれです。

5年経過して改めて思うのはその安定性です。( ただ、5年前にレバレッジを引きまくって集合住宅を買っていれば、今頃大きな売却益を得ていたとも考えられるので、安定性とは違う軸で見ればまた別の答えが出るかもしれません )

戸建が単身アパートに比べて圧倒的に入退去が少ない理由は、居住人員が多いことだと考えられます。一人の一存では決まらないからです。以下に、私の戸建ての入居属性をまとめてみました。



戸建ての居住人数は1人から5人と幅広いです。全体の79%が複数人居住です。一人暮らしの方も、ペットがいるなど、アパートには住みたくない人や住めない人が多くを占めています。

ちなみに法人社員寮のニーズが意外と多いので、以前やっていたDKのLDK化( 例えば4DKを隣室とつないで3LDKとする )をする機会は減りました。社員寮として使う場合、共有スペースはDKがあれば十分で、個室が多い方が収容人数が増えて好まれるのです。

そのため、最近はキッチンとリビングを区切る間仕切を一間( 約180センチ弱 )解放できるように、ドアレールを付け替えています。常時開放すればLDK的に利用することが可能です。

これは( まだ契約には至っていませんが )、問い合わせの多いグループホームのニーズにも対応できるのではないかと考えています。


解放したところ


閉めたところ( 壁スイッチは後日、移動しました )

また、私は戸建投資で融資を使っています。それも投資額の全てを調達する( フルローン )という作戦で取り組み、それがうまくいったため、手元の現金の流出も抑えられました。

「 築古戸建=現金で買うも 」のという認識の方も多いようですが、運と縁とタイミングによっては、総投資額全てを調達できる手法もあり得ます。私の場合は、地域金融機関と家族から融資を受けました。

※付け足しをすると、私が家族から資金を調達するようになったのはFIRE後です

ただし、資産を爆発的に増やしたいと考えた時に有利なのは、自己資金を極力抑えて集合住宅を多数取得することです。私もある程度の収支のベースを作れたので、今後は融資アパートにも挑戦したいと考えています。

■ 戸建から始めるのがいい人、アパートから始めるのがいい人

さて、よくある論争で、戸建てから始めるか、1棟アパートから始めるかがあると思います。今の私の考えは、「 まだ不動産が自分に合うかわからない段階では、お試しで戸建てを数軒買ってみるのが良い 」というものです。

やってみて、もし不動産が自分に合わないと感じたら、売却してしまえば良いと思います。また、戸建ての資産規模拡大のスピード感が遅いと感じた場合も、売却をしてから再度考えればよいと思います。

最初から不動産投資で資産規模の拡大を狙っていくと決めているのであれば、一棟物から始めると良いと思います。既に業者免許があるなら、最低でも純資産1,000万円くらいまでは再販が効率的ですね。

■ 限界集落などリスクの高い場所もある

次に戸建を買う時のエリアについてです。ある程度、立地については許容範囲が広いのが戸建ての良さなのですが、限界集落など、初心者が手を出すべきでない場所はあるので気を付けてください。

立地についてどのあたりまでが許容範囲になるのかは、ネットで賃貸需要を確認するだけでなく、仲介業者さんにヒアリングをするか、先輩大家さんに相談をするなど、詳しい人に訊くのをおすすめします。

先輩大家さんに相談する場合の注意点ですが、普段からその方に自分がギブをできているか? をよく考えてみてからが良いと思います。ギブをしないでテイクだけでは、クレクレ君認定されてしまいます。

■ 他人資本とは金融機関からの融資だけではない

戸建投資を継続的に行うために気を付けたいことがあります。それは、自己資金の現金戸建だけでは資産規模拡大は難しいので、他人の資本をうまく利用して成長する必要があるという点です。

あえて他人の資本を利用と書いたのは、金融機関からのローン調達だけがすべてではないからです。家族・友人・知人から投資を受け入れるのも良いと思います。

その時は、「 借金 」ではなく、「 投資を受け入れる 」のだと考えましょう。投資ですから、有形・無形にこだわらず、投資してくれた人に十分なメリットがあるようにしなくてはなりません。

また、リスクもある事を理解してもらう必要もあります。メリットとリスクは裏と表です。そして、相手にもメリットがあるからこそ、継続した投資を受けられるわけですから。

メリット( リターン )については有形ならお金や物品でしょうが、私は無形にも注目するべきと思います。

たとえば自分の家族や子孫が不動産賃貸ビジネスに成功して幸せそうに過ごしている様子を見て幸福感を感じない人はいないでしょうし、まだ成功していなくても挑戦を支援できることに幸福感を感じる人は多いと思います。

投資を受けたらその後はおざなりではなく、定期的に状況報告をして、同時に感謝の気持ちを伝えることも大切です。こういった部分にも着目すれば、より応援してくれる人も増えるのではないでしょうか。

次回はこのあたりについて、もう少し詳しく書きたいと思います。それではー!

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

5050(ゴーさん)さん

5050(ゴーさん)さん

専業大家
東京在住
宅建士
妻と二人の娘の4人家族

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □1977年
    神奈川県綾瀬市に生まれる
    少年時代に宇都宮に引っ越し、以降、宇都宮で育つ

    □2001年(23才)
    大学在学中に宅建の資格を取得。
    大学卒業後、大手コンビニチェーンに就職。
    全く縁もゆかりもない地方に転勤を命じられ朝8時から深夜まで働いても生活はカツカツ。
    週末といっても遊ぶ友達もいない。
    地主との出店交渉を通じて、資産家と労働者の格差を実感する。

    藤山勇司さんの「サラリーマンでも大家さんになれる47 の秘訣」を読み、大家になって40才までにセミリタイアすることを決意する。ただし、貯金はゼロ。

    □2006年(28才)
    物流不動産の投資ファンド運営会社に転職。
    年収は850万円にアップ。
    転勤で引っ越したのを機に、横浜の1LDKを賃貸に出す。

    □2017年(30才)
    前職の先行きに不安を感じ、日系の大手不動産総合ディベロッパーに転職。
    翌年以降年収が1,000万円を超え、労働環境も改善する。

    □2015 年(37才)
    出世競争に敗れ、セミリタイアの夢を思い出す。

    □2016年(38才)
    札幌市の築9年、利回り9.5%、1LDK×10戸で6750万円のアパートを購入。

    □2017年(39才)
    札幌市の築10年、利回り14%、1LDK×8戸で4500万円のアパートを購入。
    埼玉県熊谷市の戸建てを300万円(実利16%)で購入。
    群馬県桐生市に築古、利回り22%の230万円のミニビルを購入。
    年間賃料約2000 万円、返済比40%でCF は1000 万円弱となる。

    会社員をセミリタイア。
    同時並行で所有物件のほぼすべてを売却。(区分5 戸とアパート2 棟)。
    まとまったキャッシュが手元に残る。

    見せ金を使って公庫と信金と実兄から総投資額フルローンを引き、中古戸建てを買う手法をスタート

    加藤ひろゆきさん伝授の「ぶったるんだ生活」をしながら規模拡大。

    8月
    埼玉県久喜市の戸建てを320万円(実利19%)で購入

    10月
    埼玉県加須市の戸建てを348万円(実利18%)で購入

    11月
    埼玉県熊谷市の戸建てを300万円(実利18%)で購入

    11月
    埼玉県行田市の戸建てを350万円(実利19%)で購入
    ※実利の定義:(取得総額+リフォーム費)/年間家賃
  • □2018年
    以降、年間8棟ペースで購入。

    □2022年現在
    ぶったるんだ生活を満喫中。

    宅建業者免許取得済
    一部残っていた札幌のアパートも売却。
    総投資額をすべて融資調達する路線。
    拡大の目安を賃貸業の売上から純資産額の増加に変更。
    5年で倍増を目指している。

    戸建約40戸購入し内10戸は売却。
    賃貸売上は2,000万円強を維持しながら売却による利益を追求。
    宅建業者としての無担保の短期資金も積極的に借入。

    自宅付近から、融資に有利なエリアに法人本店を移動。
    戸建・アパート・マンション・物流・店舗・土地…。ジャンル(新築・中古)や所有形態(賃貸・再販)にこだわらず挑戦していきたい。

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