• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

5,433アクセス

高齢者向きアパート経営に向いている人、やめた方がいい人

赤尾宣幸さん_画像 第12話

高齢者向きアパートは、リスクの少ない堅実なアパート経営で、社会貢献もできる事業だと考えている。

不人気物件を安く買うので、投資額を少なくできるし、事前営業を行うことで見込み客を確保できる。安く買って、早期満室が期待でき、高利回りが期待できるので、経営リスクは低くなる。

実際に、共著者の鈴木かずやさんはアパート経営が初めてだったが、空室の多いエリアの不人気物件を満室経営している。また、先日ご支援した大分のSさんも初めてだったがすぐに満室になった。



私自身も、初めてアパートを買ったのは「 高齢者向きアパート 」というスタイルだ。高齢者向きアパートは、初めての人にも融資が付きやすく、高利回りが期待できて、失敗の少ない手法といえる。

以下に述べることをしっかり理解して実践すれば、失敗に終わることはまずないと考える。

1、できる人とできない人=できない人はやらないほうがいい

高齢者向きアパートは、事業だ。だから自ら体を動かし、営業して汗をかかなければならない。汗をかきたくない人にはできないし、やらないほうがいい。

まず、物件には愛情と工夫と労力を投入し、高齢者が安心して生活できる部屋づくりをしなければならない。手すりを付けたり、段差をわかりやすくする工夫や、段差を緩和したりする。

第5話で述べたように、段差があっても安全に生活できる「 バリアありー 」な部屋作りをしなければならない。しかしこれにより、高齢者が安心して元気に長生きできる環境ができる。

また、介護事業者等に営業活動をしなければならない。バリアフリーが必須という介護事業者が多い中で、バリアありーを説明し、入居者を募集する。

介護事業者まわりは、実際やってみるとなかなか大変だったりする。彼らの教科書にはバリアフリーが正しいと書いてあるから、バリアありーは受け入れにくいのが実情だ。

しかし、泥臭く頑張ってでも大家になりたい人にとって、頑張れば成功するビジネスモデルだ。共著者の鈴木かずやさんは諦めずに「 愚直に頑張った 」と言っている。

時間がなくて、営業活動ができない人はやらない方がいいし、銀行にお金を借りてあとは業者に丸投げ。楽して稼ぎたい。そういう人にはそもそも適さない手法だ。

2、事前営業で入居者さんを確保しよう

前回のコラムでも述べたが、高齢者向きアパートでは、事前に様々なリスクを少なくできる。中でも入居者さん確保のリスクが回避できるのが大きなポイントだ。高齢者が入居できるアパートは今のところ少ないので、アパートを手に入れるまで入居を待ってもらうことも可能だ。

アパートを買う前に介護事業者等にしっかりと営業を行うことで、見込み客、すなわち入居者さんをアパート購入前に確保することができる。物件を買う前に予約で満室にすることも不可能ではない。

これからアパート経営を始めようとする人は、これだけでも大きなリスク回避になる。特に初めて物件を買う人は、空室が多いと家賃が少なく、借入返済に苦しむことになる。

事前営業で入居者さんを確保し、このリスクを回避できれば、借入金を返せない、すなわち失敗になる可能性を少なくできる。

3、物件を見極めよう

築古を買うので、物件を見極める力が必要だ、と書きながら、実際にはこれが難しいのも事実。築古を買って、施工業者に騙され、再生できず、夫婦仲が悪くなり、こちらも再生できず離婚した人もいる。しっかり自分の目で確かめよう。

築古は壊して再築する。そういう考えが主流の現在。築古を再生する能力を持った業者さんは多くないかも知れない。必ず複数の業者さんから話を聞いてほしい。

建築の資格を持たない私だが、70室近くDIYで再生してきた。物件の見極め方は5話で述べたので参考にしてほしい。

4、収支を考える

事業経営に必要なのは収支計算だ。転売目的の「 投資 」であれば、長期の収支は不要かもしれないが、経営にはある程度のスパンでの収支計算が必要。第8話で述べたが、必ず収支を検討してほしい。

「 投資 」であれば、修繕費がかかるようになる前に「 売り逃げ 」するという手法もある。しかし、高齢者向きアパートは事業だ。投資ではないので、事業継続のために「 修繕費 」もしっかり計算に入れておく必要がある。

難しい専門用語を知らなくても、第8話で述べた程度の収支計算でも見通しは立つ。15年分くらいは考えてみるが、情勢は変化するので10年で投資が回収できるようにしたい。そのためには自己資金が必要になるが、それがどの程度あれば経営が回るのかも収支計算で予測ができる。

5、本当に大家になることが夢なのかを考える

高齢者向きアパートは事業だ。情勢が変化し、目論見通りにいかないこともあるかもしれない。大家になると、知らなかったでは済まされないこともある。

知らないことは悪ともいえる。やらない方が良かったと思うこともあるかもしれない。業者に騙されたり、フルローンで資金繰りに苦しむ人も多いと聞く。

事業にはリスクがある。そのリスクを負ってまで大家になりたいのか。そこはしっかり考えてほしい。


健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤尾宣幸(あかおのぶゆき)さん

akaosan

福岡県宗像市在住
ブログ:DIYで不動産経営

< FBにて以下のグループを主宰 >
DIYを楽しむ会
不動産イベント倶楽部
居酒屋セミナー
高齢者向きアパートの会
DIYを楽しむ大家の会

■経歴

□1960年
福岡生まれ

□1978年
日本国有鉄道入社

□1980年
中央鉄道学園大学課程入学

□1983年
中央鉄道学園大学課程土木課卒

□1993年
自己所有マンションを賃貸にして賃貸経営開始

□1996年
キリン・ドラフトマスター取得

□1997年
日本初の複数のテナントが入るフードコート「小倉食堂」を立ち上げ

□2002年
妻の夢実現のためにデイサービスを立ち上げる

□2003年
西日本旅客鉄道退社

□2007年
介護タクシー開業

□2009年
高齢者向きアパート開業

□2011年
九州経済産業局 専門家登録

□2018年
自身の夢である「高齢者向きアパートの普及で一人でも多くの人が幸せを感じてもらうこと」に向けて執筆やセミナー等を行っている

■ 著書


実録競売マンション経営出版(鳥影社)

(ペンネーム山田一)


「小規模介護事業」の経営がわかる本 (セルバ出版)


DIY賃貸セルフリフォーム&リノベでファン・ファン・ファン (セルバ出版)


改訂版「小規模介護事業」の経営がわかる本 (セルバ出版)


介護で苦しまない! クスリフリーとバリアありーを考える (セルバ出版)


これでばっちり!マンションDIY・リフォームを楽しもう (セルバ出版)


多世代居住で利回り30%!高齢者向きアパート経営法 (セルバ出版)

ページの
トップへ