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3棟目を運営中の人も。高齢者向きアパートを開業した人たちのその後

赤尾宣幸さん_画像 第14話

20人近くの方に高齢者向きアパート開業のご支援をしてきました。結果として、「 物件を買った 」というご連絡を6人の方からいただきました。「 満室になりました 」とのご連絡をお二人から頂きました。ほかの人はどうなったのかなと考えていますが、こちらから聞くのはちょっと躊躇しています。

■ 高齢者向きアパートを開業した人たちの今

そういう中で、おひとりは「不動産会社経由で満室になった」という連絡をいただきました。もうひとりは、『 多世代居住で利回り30%!高齢者向きアパ―ト経営法 』の共著者である鈴木かずやさんです。「 完全自力で頑張ってきた3棟目があと1室で満室 」というご連絡をいただきました。



3棟目は購入時10室全空でしたが、購入後も事業努力を重ね、現在入居者は9名になったそうです。内訳は高齢者 5名、中年( 40〜50代 )4名です。

紹介は役場の相談員経由 4件、社協経由1名、病院ケースワーカー経由3名、障害者就労施設経由1名で、介護や支援が必要で困っている方のご紹介が多いようです。今回は、ケアマネ、デイからの紹介はなかったそうです。

鈴木さんの1棟目は現在も満室ですが、3回退去がありました。若い人が一人と高齢者が2人の計3人だそうです。高齢者のおひとりは、入居期間1年を経て徘徊が多くなり、警察に二回保護されたこともあって、ご家族の判断で施設へ入所されたそうです。

徘徊が始まるとさすがにそれは専門の施設に頼るのも仕方がないことです。これはご自宅などで一人暮らしをする場合も同様です。

常に見守りが必要になったのであれば、それなりの施設に入るのは仕方ないことでしょう。でも、その前に”バリアあり―”で、安い家賃で過ごせたことは、ご本人にもご家族にもよかったと思います。

※バリアありーとは、あえて段差などを残して、( 同時に安全対策を行う )体の機能が衰えないようにした部屋のことです。詳細は第2話参照。

また、もう一方はお亡くなりになった方です。この方は宅配弁当をとっていたので早期発見ができ、大きなトラブルにはなりませんでした。

■ 入居者さんとのトラブル

トラブルについては介護事業者と連携した方についてはほとんどないそうです。

介護保険を使ってない方おひとりにちょっとしたトラブルがあり、現在対応中とのこと。この方は今年2月に入居されましたが、「 心身ともに健康 」ということで介護保険は使われていませんでした。そこで週二回のヤクルト配達で見守りしていたそうです。

当初は問題なく生活していましたが、5月になって「 2階の物音がすごくうるさい 」「 部屋に泥棒に入られた 」などのクレームがくるようになり、大家自ら現地に何度か現地に行ったのですが、2階からの騒音は確認できず、盗難にあった形跡も確認されなかったとのこと。

この方は2階の住人に怒鳴り散らす等迷惑行為も始まったので、社協スタッフと役場の職員とで今後の生活について対応を検討しているそうです。病院等での検査も視野に入れたうえで社協や役場の人といった第三者と一緒に問題解決の糸口を探っているようです。

そうは言っても、滞納もなく、トラブルも連携して解決に向けて取り組めるので、比較的安定した経営になっていると思います。

■ 高齢者向きアパートを始められない人

アドバイスしても、なかなかアパート経営に取り組めない方もいます。そういう方を分析するとこんな感じです。

・いい物件が出たら検討すると言う人
・いつまでに何をするという行動計画や期限を決めない人
・いい物件だと思っても慎重に考えるため行動・決断が遅くなってしまう人…

物件を買うことはスタートであって、それは目的ではありませんが、ある程度の計画性と、物件の妥協点を見いだせないと大家にはなりにくいようです。「 いつまでたっても大家になれない 」と言う人と似た傾向があります。

物件を買うのが目的ではありません。物件を買うとそこから賃貸経営の「 苦労が始まる 」わけですが、買わなければ苦労は始まりません。そういう意味では行動を起こせない人は、それはそれでいいのかも知れません。

■ 融資はこれから厳しくなる可能性も

今まで、高齢者向きアパートのスキームはほぼ融資がおりています。しかし、金融機関の不祥事が発覚し、「 法定耐用年数越え 」の建物への融資が厳しくなりそうな状況かもしれません。

今までは「事業」ということで、築年数を厳しく問われることはありませんでした。この結果、普通の「 不動産投資 」では融資がおりづらかった築古物件でも融資が出ていました。

ただ、これからは事業への融資に対しても、築年数が問われるかもしれません。そういう意味では早くアクションを起こすことが重要なのかもしれません。

しかし、何度も言いますが、高齢者向きアパートは「 買うのが目的 」ではありません。買う前、買った後の事業努力が重要です。そこはよく考えてほしいものです。そこをよく考えたうえで、高齢者向きアパートに取り組むのなら、やっぱり早い方が良いのかもしれません。

また、アパートだけに拘らず、戸建てを使ったハウスシェアリング、確実に見守りができる賃貸併用住宅なども視野に入れると、より実現性が高くなるでしょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤尾宣幸(あかおのぶゆき)さん

akaosan

福岡県宗像市在住
ブログ:DIYで不動産経営

< FBにて以下のグループを主宰 >
DIYを楽しむ会
不動産イベント倶楽部
居酒屋セミナー
高齢者向きアパートの会
DIYを楽しむ大家の会

■経歴

□1960年
福岡生まれ

□1978年
日本国有鉄道入社

□1980年
中央鉄道学園大学課程入学

□1983年
中央鉄道学園大学課程土木課卒

□1993年
自己所有マンションを賃貸にして賃貸経営開始

□1996年
キリン・ドラフトマスター取得

□1997年
日本初の複数のテナントが入るフードコート「小倉食堂」を立ち上げ

□2002年
妻の夢実現のためにデイサービスを立ち上げる

□2003年
西日本旅客鉄道退社

□2007年
介護タクシー開業

□2009年
高齢者向きアパート開業

□2011年
九州経済産業局 専門家登録

□2018年
自身の夢である「高齢者向きアパートの普及で一人でも多くの人が幸せを感じてもらうこと」に向けて執筆やセミナー等を行っている

■ 著書


実録競売マンション経営出版(鳥影社)

(ペンネーム山田一)


「小規模介護事業」の経営がわかる本 (セルバ出版)


DIY賃貸セルフリフォーム&リノベでファン・ファン・ファン (セルバ出版)


改訂版「小規模介護事業」の経営がわかる本 (セルバ出版)


介護で苦しまない! クスリフリーとバリアありーを考える (セルバ出版)


これでばっちり!マンションDIY・リフォームを楽しもう (セルバ出版)


多世代居住で利回り30%!高齢者向きアパート経営法 (セルバ出版)

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