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不人気物件が高利回り物件になった実例も。こんな部屋でも活かせる「高齢者向きアパート」

赤尾宣幸さん_画像 第2話

こんにちは、赤尾宣幸です。前回に続き、私が全国に広めていきたいと考えている「 高齢者向きアパート 」について、紹介します。今回は、どんな物件が高齢者向きアパートに向いているのか、がテーマです。

よく誤解されるのですが、「 高齢者向きアパート 」は、自治体の補助金や助成金などは使いません。そのため、物件の広さ等についての制限はなく、すでに所有しているアパートの空室を活用することが可能です。

もちろん、だからといって、どんな物件でもいいわけではありません。では、どんな物件が「 高齢者向きアパート 」として運営可能なのでしょうか? 



■ 高齢者向きアパートは不人気物件でもOK

高齢者向きアパートはあまり物件を選ばず、いろんなアパートが活用できる。不人気物件であっても問題ないケースが多い。

不人気物件を安く買い、適正な賃料で貸せば高利回りが実現する。すでに保有しているアパートが空室で、なかなか埋まらない場合でも適正家賃で満室にすることも可能。

不人気な理由が次の6つであれば、その理由は解消することができ、高齢者向きアパートとして活用できる。

1.築古

高齢者にとって築年数は大きな問題ではない。それよりも生活しやすいほうがいい。たとえば、転倒しないように手すりがあったり、転んでもケガしにくい安全な床であったり、トイレとベッドが近い部屋が良かったりする。あるいは年金生活なので家賃が安い方がよかったりする。

そもそも、部屋を選択する際に築年数が必要だろうか。メンテナンスされた部屋であれば、築古であってもきれいだし、生活しやすければ高齢者には全く問題がないと言ってもいいだろう。

2.駅から遠い

通勤のない高齢者は駅からの距離はあまり関係がない。主要な行先は「 お迎え付き 」デイサービスだったりする。買い物はヘルパーさんが行ってくれるだろうし、一人で電車に乗ることはないかも知れない。だから、駅から遠くても特に問題はない。

また、子や孫たちが車で会いに来る時も、交通量の多い駅付近よりバイパスに近い郊外の方が、渋滞に巻き込まれず、便利で都合がいいかもしれない。

3.駐車場が少ない

多くの高齢者には駐車場が必要ない。車を持たない・運転しない高齢者は多いし、免許返納すれば車は無用の長物。だから、駐車場は少なくても高齢者には大きな問題ではない。

駐車場の少ないアパートであれば、駐車場不要の高齢者を積極的に受け入れて、少ない駐車場を他の入居者に優先的に利用してもらうことで、駐車場が少ないというハンディを薄めることができる。

4.三点ユニット・狭いバスタブ

高齢者は基本的にはデイサービスで入浴するので三点ユニットでも全く問題ない。むしろ三点ユニットは水で洗い流せるので掃除が楽だったり、転倒時には狭いおかげでケガが少なくて済んだり、バスタブの狭さはバスタブ内で溺死しにくいなどのメリットになる。

5.狭い部屋

ベッドからトイレなどの移動が少なくて済むし、狭いと掃除の手間も少なくできる。適度な狭さは、転倒時のケガを少なくする。そして空調が効きやすく、光熱費が抑えられるなどのメリットとなる。

6.1階である

高齢者には1階の方が便利だ。緊急時に避難しやすく、救出しやすいというメリットも大きい。

■ バリアフリーでなくてもいい

高齢者=バリアフリーという概念は強い。確かに車いすを押すときは便利だ。しかし、多くの高齢者にとって必要不可欠なものではない。多少の段差があっても構わないはずだ。

ただ、そこには安心して生活できる工夫が必要だ。私は「 バリアあり― 」を推奨し、これを「 段差はあっても安全対策を行った状態 」と定義している。

バリアありーでは、手すり取付、段差明示等により安全を確保する。この結果、次の3つを日々繰り返すことで、転倒に対して慎重になる。

@段差を認識する→危険予知能力の維持
A段差等を越える→機能維持、自然で確実な機能訓練
B転びそうになる→衰え把握、危険予知の重要性再認識

また、普通のアパートの床は畳か板張りで、固いコンクリートではないので、転んだ場合の衝撃が緩和される。本人が転倒に注意をすることと、転倒時の物理的な衝撃緩和で、骨折による「 致命的な入院 」が減る。

他にも、段差を越えることや転びそうになることで、体力の把握ができ、リハビリにも励むようになる。転倒による骨折が防げたうえで、リハビリにも励むので、元気に長生きできるようになる。

■ 高齢者向きとしては少し難しいアパート

多くのアパートは高齢者向きアパートとして活用できる。ただ、あまり適していない物件もある。

それは車からのアプローチの悪い物件だ。車を降りて、玄関までのアプローチが悪い物件は、転倒のリスクが高くなり、緊急時の対応にも時間がかかるといった問題点がある。

具体的には、車を降りる道路または駐車場から玄関までが、距離が長い・階段が続く・大きな段差がある・凸凹が多い・極端に通路幅が狭いなどだ。

しかし、しっかり歩ける元気な高齢者に限定すれば、必ずしもダメなわけではない。手すりの設置や通路に屋根設置等で安全が確保できればいいかもしれない。考え方や投資で克服できる部分もある。

また、1階が空いてなくても、「 私は階段を上り下りする 」という高齢者がいないわけでもない。公団のエレベーターなしの5階に住む高齢者は、実は意外と多かったりする。

また、5室以上の部屋が確保できるなら、障害者向けグループホームといった活用方法もある。このように、高齢者向きアパートは、考え方と対策次第で、ほとんどのアパートが活用できる。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤尾宣幸(あかおのぶゆき)さん

akaosan

福岡県宗像市在住
ブログ:DIYで不動産経営

< FBにて以下のグループを主宰 >
DIYを楽しむ会
不動産イベント倶楽部
居酒屋セミナー
高齢者向きアパートの会
DIYを楽しむ大家の会

■経歴

□1960年
福岡生まれ

□1978年
日本国有鉄道入社

□1980年
中央鉄道学園大学課程入学

□1983年
中央鉄道学園大学課程土木課卒

□1993年
自己所有マンションを賃貸にして賃貸経営開始

□1996年
キリン・ドラフトマスター取得

□1997年
日本初の複数のテナントが入るフードコート「小倉食堂」を立ち上げ

□2002年
妻の夢実現のためにデイサービスを立ち上げる

□2003年
西日本旅客鉄道退社

□2007年
介護タクシー開業

□2009年
高齢者向きアパート開業

□2011年
九州経済産業局 専門家登録

□2018年
自身の夢である「高齢者向きアパートの普及で一人でも多くの人が幸せを感じてもらうこと」に向けて執筆やセミナー等を行っている

■ 著書


実録競売マンション経営出版(鳥影社)

(ペンネーム山田一)


「小規模介護事業」の経営がわかる本 (セルバ出版)


DIY賃貸セルフリフォーム&リノベでファン・ファン・ファン (セルバ出版)


改訂版「小規模介護事業」の経営がわかる本 (セルバ出版)


介護で苦しまない! クスリフリーとバリアありーを考える (セルバ出版)


これでばっちり!マンションDIY・リフォームを楽しもう (セルバ出版)


多世代居住で利回り30%!高齢者向きアパート経営法 (セルバ出版)

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