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融資にも効果アリ。「企画書」を書いて夢を見える化する方法

赤尾宣幸さん_画像 第20話

■ 企画書で事業プランを整理する

私が高齢者向きアパートの開業支援を始めてもう4年になる。最初の人はもう4棟目に着手している。買ってすぐに満室になった人もいれば、これから物件引き渡しという人もいる。

これまで、ご支援した通りに実行した人で、融資を断られた人はいない。これは「 企画書 」を通じて高齢者向きアパートの事業性、実現性、社会貢献性が評価されたからだと思う。

私は高齢者向きアパートをやろうとする人には「 企画書 」を書いてもらっている。企画書を書くことで、自分が何をやりたいかがしっかり見えてくる。そして足りない部分が見えてくる。

ただ漠然と大家になりたいと考えるだけではなく、自分の置かれている状況を分析し、活かせる自分の能力、自分がやる意義を考えてみる。展開エリアを考え、規模を考える。

具体的な物件が出てきたら、15年間の「 収支計算 」をして、資金が回り、事業が成り立つことを確認する。自分の考えを企画書という形で文字にすることで、考えを明確にし、進むべき方向を明らかにできる。

企画書が書けないようでは、事業プランはおろか事業はできないと考えた方が良い。

そして、金融機関に事業性を評価していただくには「 企画書 」で事業がしっかりしたものであり、成功の可能性が高いことをきちんとお伝えすることが必要だ。そこで今回は企画書の書き方について考えてみる。

私の企画書は、企画概要を1枚にまとめ「 表紙 」とし、その後に添付資料として、物件概要、リフォーム概要、収支計画、介護事業者へのヒアリング結果と見込み客、各種データなどを付けている。

一枚の表紙にコンパクトに概要を織り込み、詳細は添付資料で確認できる形にすることにより、見やすくわかりやすい企画書になると考えている。

企画概要は@概要、A社会的背景、B実施内容、C収支概要、D備考、E実施スケジュールを一枚の紙にまとめる。Cの収支計画以外はいつでも書ける。

まずは企画書を書いてみることをお勧めする。以下に、企画書について、書き方を述べる。

■ 企画書の書き方

@概要

健美家コラム表題のように、読めば何が書かれているかわかるような見出しを書く。例えば以下のような感じだ。

「 山田荘を高齢者が住みやすい部屋に改修し、高齢者と多世代が入居できるアパートを開業する 」
「 介護事業者と連携し、田中荘の1階を高齢者が安心して暮らしやすいようリフォームして多世代居住型アパートとして貸す 」

A社会的背景

事業をやるうえで、社会的な背景を考えることは重要だ。住宅に困る高齢者が多いとか、自分の年金だけで年金で老人ホームに入れる人は多くないなど、必要な各種データを添付資料として付ける。

他にも、将来は老人ホームが余って「 空き老人ホーム問題 」で大変なことになる話など、社会的背景について触れ、高齢者向きアパートが社会的にも必要なことに触れる。

B実施内容

高齢者が暮らしやすいように、段差をわかりやすくし、手すりを付けるといったハード的な部分や、介護事業者と連携して安心して暮らせるソフト面などを書く。

すでにヒアリングをしていて、見込み客を〇人確保しているなど、ほかにはない工夫、知恵、努力を書いて、高い実現性をアピールする。

D備考

ここは「 自分がやる意義 」を書く。DIYが得意なので修繕費を削減できる、営業が得意ですでに見込み客を確保済みだとか、妻がケアマネをしているので高齢者に対する理解があるなどを書く。「 なるほど、この人ならできる 」と金融機関が思ってくれるようなことを書く。

E実施スケジュール

実施に当たってスケジュールを考えることで、現実味がでる。具体的に落とし込むことで問題点も見えてくる。

C収支計画

夢を「 企画書 」という形で文字にできたら、次はC収支計画を考える。やり方だが、第8話で書いた簡易な収支計画で十分だ。

参照:それでも買いますか? 収支を考える=物件を買う前に計算してみよう

そうすると、意外に収支が厳しかったりする。修繕費がかさんだりする。その修繕費を減らすことができるのはDIYだったり、安い値段でやってくれる業者さん探しだったりする。すなわち努力だ。その努力が確実にできるのか考える。

収支計画は、普通の収支( 最低収支 )、高齢者向きアパート収支( 堅実収支 )、目論見通りになった場合の収支( 目標収支 )の3パターンを用意する。

「 最低収支 」
⇒相場賃料で、相場の稼働率になった場合で計算する。何の工夫もなければこんな感じですというもの

「 堅実収支 」
⇒1階部分が高齢者で満室になり、2階は平均的な稼働率の収支

「 目標収支 」
⇒2階部分も1階部分と同じ金額で貸せて、稼働率100%になった場合の収支

こうすることで、なるほど、そうなるのか、そんなに高収益なのかというのがわかってもらえると考えている。また、15年間の収支を考えることで、資金が回って、ちゃんと返済できるということを理解してもらえるし、借入金の返済がなくなるとどうなるかも予測できる。

企画書を書くことによって、夢が本当に成り立つのかがわかる。しっかりと企画書に夢を書き込んで、夢を確実に叶えてほしい。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤尾宣幸(あかおのぶゆき)さん

akaosan

福岡県宗像市在住
ブログ:DIYで不動産経営

< FBにて以下のグループを主宰 >
DIYを楽しむ会
不動産イベント倶楽部
居酒屋セミナー
高齢者向きアパートの会
DIYを楽しむ大家の会

■経歴

□1960年
福岡生まれ

□1978年
日本国有鉄道入社

□1980年
中央鉄道学園大学課程入学

□1983年
中央鉄道学園大学課程土木課卒

□1993年
自己所有マンションを賃貸にして賃貸経営開始

□1996年
キリン・ドラフトマスター取得

□1997年
日本初の複数のテナントが入るフードコート「小倉食堂」を立ち上げ

□2002年
妻の夢実現のためにデイサービスを立ち上げる

□2003年
西日本旅客鉄道退社

□2007年
介護タクシー開業

□2009年
高齢者向きアパート開業

□2011年
九州経済産業局 専門家登録

□2018年
自身の夢である「高齢者向きアパートの普及で一人でも多くの人が幸せを感じてもらうこと」に向けて執筆やセミナー等を行っている

■ 著書


実録競売マンション経営出版(鳥影社)

(ペンネーム山田一)


「小規模介護事業」の経営がわかる本 (セルバ出版)


DIY賃貸セルフリフォーム&リノベでファン・ファン・ファン (セルバ出版)


改訂版「小規模介護事業」の経営がわかる本 (セルバ出版)


介護で苦しまない! クスリフリーとバリアありーを考える (セルバ出版)


これでばっちり!マンションDIY・リフォームを楽しもう (セルバ出版)


多世代居住で利回り30%!高齢者向きアパート経営法 (セルバ出版)

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