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築50年のRCを高齢者向きにDIYでリフォーム。孤独死防止に効く防犯カメラ(=見守りシステム)に期待

赤尾宣幸さん_画像 赤尾宣幸さん 第23話

2020/3/14 掲載

■ 築50年のアパートを高齢者向きアパートにリフォーム

高齢者向きアパート開業ご支援の一環で、リフォームDIYをお手伝いしている。物件は香川県屋島にある築50年RC2階建て、1K8室とメゾネット1室だ。



今回は投資額を少なくするために、まず一部屋だけモデルルームを作る。そして、内覧者に意見を聞いて、他の部屋をリフォームして入居してもらうことにした。例えば、風呂はデイサービスで入る人ならば、浴槽を換えずに物置にすれば、低コストで充実した部屋になる。

リフォームは「 考えをまとめる 」ことから始まる。今回は、断熱と一部の段差解消で、住みやすさを重視することとした。また、築50年なので、給水管、ガス管、配線等の設備更新も実施。

これによって新築に近い状態にでき、今後のメンテナンス費用が軽減できる。空室時に施工すれば低コストでできるのもメリット。外壁塗装は高所作業もあるので、安全にDIYできるか検討中だ。

キッチン〜玄関の部分は寝室より7cmくらい低く、コンクリートに直接CF( クッションフロア )張りだったので、高さを調整し、断熱材を入れた。数千円で買ったレーザー水準器を使って水平を出して、何ミリあげるかを測る。

ワンバイ材を根太代わりにして、薄い合板で作ったパッキンをワンバイ材の下に入れて高さを調整。その上に合板を載せてCFを張ることにした。

ワンバイ材はツーバイフォー工法で使うツーバイ材の半分の厚さの板で、いろんな使い方ができる。ワンバイ材を使うことで根太が広くなりねじの打ち損ないが減らせるし、合板も継ぎやすくなる。



壁は外部に面する部分は間柱を建てて、断熱材を入れて石膏ボードで覆う。内部結露を心配する人もいるが、DIYなので、ダメなら再度考えるという事で割り切る。

この、「 ダメなら再度 」というのが、DIYの強みだ。外壁に面してない部分は石膏ボード+クロスまたはペンキ塗りとした。



トイレは段差付きの和式だったので洋式に変更。便器の横から電動ハンマーで高い部分を斫る。モルタルを打って根太を載せ、その上に合板を載せて、キッチンの床の高さに合わせる。床はCF、壁は石膏ボードとクロスで仕上げる。



■ DIYなら低コストで「 愛ある部屋 」を作れる

この物件はメゾネットタイプだった4室を、上下を分離して8室に改造していた。このため、1階部分には階段が残っていた。今回はこれを撤去し、部屋を広く使えるようにした。撤去はのこぎり、バール、ヘラのほか、ワンバイ材をてこ代わりにして使った。

ワンバイ材は、道具としても使え、あとは木材としても使える優れモノだ。また、2階の床の開口部は脱衣室になっていて、合板が張ってあったが、防音のため2階床部分と1階天井部分それぞれ石膏ボードを2重に張り、間にグラスウールを入れた。



浴室は、浴槽と床は現状のままで、見た目の向上と断熱を期待して壁と天井にバスパネルを張ることとした。入居者さんの希望によっては、シャワールームでも、倉庫でもいい。

手すりは、トイレ、玄関など立ち上がりが必要な場所、段差がある場所に取り付ける。最低限の手すりを付けておき、入居者さんの状況に合わせて追加する考えだ。

「 愛ある大家 」は、大家の負担で入居者さんに合わせて手すりを付ける。入居者さんが手すりを握るたびにいい大家さんだと思ってくれれば、滞納やクレームが生まれにくい関係になるだろう。

オーナーと一緒に作業しながら、考え方とやり方をお伝えしている。大切なのは入居者さんを意識した考え方だ。こうしてDIYで一室を仕上げながら、「 入居者さん目線 」で考えながら、愛ある部屋を創っていく。

また、「 どこまで外注するか 」を考えてもらう。すべてDIYする必要はなく、苦手なところ、手間のかかるところは外注も可能だ。自分でやることで、どういう風にしてどれくらいコストが掛かるかもわかる。これで、「 愛ある部屋 」が低コストでできる。

■ 孤独死防止に効く防犯カメラ( =見守りシステム )に期待

話は変わるが、防犯カメラとドアセンサーを使った「 防犯&見守りシステム 」ができつつある。札幌のベンチャー企業が試作品を作った。玄関のドアセンサーでドアの開閉時間がわかり画像が確認できるので、泥棒や悪質な訪問販売に対して効果が期待できる。

また、玄関ドアの開閉で、一定時間入居者さんが部屋に出入りしていないこともわかる。その場合は遠隔地からでも画像確認が可能だ。これが導入されれば、高齢者「 以外 」の孤独死もかなり減らせるはずだ。

システムの課題は「 費用が掛かる 」ことだ。防犯カメラは安くなってきているが、数万〜20万円くらいかかる。センサーも1台につき1.5万円、月々のランニングコストも1,500円かかる。この費用をどう考えるか。保険に入ったほうが安い。そう考える人もいるだろう。

しかし、愛ある大家としては入居者さんの安心、安全を第一に考えたい。それには防犯カメラ導入は価値がある。入居者さんのことを第一に考える愛ある大家が増えて、システム価格が下がり、孤独死が減ればいい。愛ある大家として切にそう願う。

プロフィール

■ 赤尾宣幸(あかおのぶゆき)さん

akaosan

福岡県宗像市在住
ブログ:DIYで不動産経営

< FBにて以下のグループを主宰 >
DIYを楽しむ会
不動産イベント倶楽部
居酒屋セミナー
高齢者向きアパートの会
DIYを楽しむ大家の会

■経歴

□1960年
福岡生まれ

□1978年
日本国有鉄道入社

□1980年
中央鉄道学園大学課程入学

□1983年
中央鉄道学園大学課程土木課卒

□1993年
自己所有マンションを賃貸にして賃貸経営開始

□1996年
キリン・ドラフトマスター取得

□1997年
日本初の複数のテナントが入るフードコート「小倉食堂」を立ち上げ

□2002年
妻の夢実現のためにデイサービスを立ち上げる

□2003年
西日本旅客鉄道退社

□2007年
介護タクシー開業

□2009年
高齢者向きアパート開業

□2011年
九州経済産業局 専門家登録

□2018年
自身の夢である「高齢者向きアパートの普及で一人でも多くの人が幸せを感じてもらうこと」に向けて執筆やセミナー等を行っている

■ 著書


実録競売マンション経営出版(鳥影社)

(ペンネーム山田一)


「小規模介護事業」の経営がわかる本 (セルバ出版)


DIY賃貸セルフリフォーム&リノベでファン・ファン・ファン (セルバ出版)


改訂版「小規模介護事業」の経営がわかる本 (セルバ出版)


介護で苦しまない! クスリフリーとバリアありーを考える (セルバ出版)


これでばっちり!マンションDIY・リフォームを楽しもう (セルバ出版)


多世代居住で利回り30%!高齢者向きアパート経営法 (セルバ出版)

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