• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

4,435アクセス

初めての不動産投資で高齢者向きアパートを選んだオーナーとDIY内覧会

赤尾宣幸さん_画像 赤尾宣幸さん 第26話

2020/7/3 掲載

1、初めての物件を初めてのDIYでリフォーム

香川県高松市で高齢者向きアパートに取り組んでいる片山哲也オーナー。築56年の全空アパートを購入し、こつこつとDIYでリフォームしてきた。そして6月12、13日にモデルルーム内覧会を実施した。

彼は中小企業庁の「 専門家派遣 」制度を活用して、初めての物件探しから始まり、企画書を作成、融資を引いて物件を購入した。この物件を高齢者向きアパートとして再生し、大家デビューを狙っている。

諸経費を含んだ購入価格は1,300万円、修繕費900万を計画。自己資金1,200万円、借入は信用金庫と日本政策金融公庫の協調融資で500万円ずつ計1,000万円、借入期間10年、金利は2.2%だ。

物件は美しい屋島を間近に見る場所で、高松琴平電気鉄道志度線の屋島駅から徒歩3分という好立地。もとは病院の寮だった建物で、当初はメゾネットタイプ5部屋のRC2階建て。

その後改築により、1DK8室とメゾネットタイプ1室になった。1階の1DK4室に高齢者、2階の1DK4室に社会人、メゾネットにはファミリーの入居を考えている。



2、投資額を抑え、大家力を磨くためにDIY

高齢者向きアパートは「 頑張れば成功する 」スキームだ。彼は金銭的リスクを減らすためと、大家としての実力を身に付けるために、DIYでまずは一部屋再生することにした。その反響を見ながら、必要最小限の投資に抑えようとしている。

「 DIYは時間の無駄。業者の力で一気に再生、一日でも早く賃料を取るべき 」。そういう考えもある。しかし、DIYを通じて学べることは多い。彼自身も、物件を見る目が出てきて、業者の見積もりがわかるようになったという。

3、体験会を通じて勉強

しかし、彼はDIYもまた初めてだった。そこでDIYに詳しい大家と一緒に「 DIY体験会 」を開いて、参加者と一緒にDIY体験を重ねた。どう見て、どう考え、どう対処していくかという「 DIYリフォームの考え方 」を学び、あとはこつこつと夫婦でDIYリフォームを続けた。

学んだのはDIYのテクニックだけではなかった。体験会に参加した大家からは、「 大家の考え方 」も学んだ。時間はかかったが、体験会の収穫は大きかった。



4、並行して営業活動

高齢者向きアパートは、物件購入に先行して「 予約営業 」 が可能だ。彼は知人のケアマネージャーを通じて、介護事業者の紹介を受けたり、介護施設見学会などを通じて、人脈を築いていった。今回の見学会はその時の人脈で募集をかけ、20名を超える参加となった。

5、まずは一部屋

ひと口に高齢者と言ってもいろんな人がいる。デイで風呂に入るから自室に風呂は不要な人もいれば、家で風呂に入るのが一番の喜びという人もいる。食事を作るのが面倒な人もいれば、調理が楽しみという人もいる。

多彩なニーズを満たそうと思えば、それなりの投資が必要だ。投資を少なくするために、まず一部屋を創る。それを内覧してもらって、要望を聞き、その要望に合わせて「 別の部屋 」をリフォームするという手法を取った。

これにより、時間はかかるが、余分なリフォーム( 投資 )をしなくて済む。例えば、デイで風呂に入る人なら、浴槽はそのままでもいい。シャワーも要らないなら、浴室を収納にすれば、便利のいい部屋になる。

これにより、入居者さんには喜ばれ、投資額が減り、リスクがその分低くなる。





6、内覧者に意見を聞いた

内覧会は、介護事業者のほかに、不動産管会社、大家仲間も集まった。感想を聞いたところ以下のようなものがあったという。

・明るく清潔感があってきれい
・玄関やトイレの手すり、二重窓など高齢者向きだ
・収納が多くて使いやすそう
・畳の香りも良く落ち着く。高齢者の方は畳を好む人がほとんど
・ケアマネの私も入りたいくらい素晴らしいお部屋だ
・一人暮らしの利用者さんを紹介できるかも

7、内覧者に質問してみた

彼自身、悩んでいることを内覧者に質問した。

Q風呂はどのくらい使う?

・高齢者は風呂好きが多く、使う人は毎日湯船につかる
・風呂に入らない人でも、汗をかいたらシャワーという人もいる

Q玄関や風呂などの段差はどう思う?

・はっきりした段差は意識するのであまり問題ない。わずかな段差が危ない
・段差は色分けなど視覚的に分かりやすくしたほうがいい

Q高齢者はフローリング? 畳?

・畳の方が落ち着くという人がほとんど
・足腰が弱い人はベッドだし、滑る恐れがあるので、フローリングも検討したい
・車椅子だと畳が傷むのでフローリングがいいかも

8、内覧会で得たもの

この内覧会でお褒めの言葉をうけ、夫婦でDIYの喜びをかみしめた。また、介護事業者の「 現物を見たうえでのアドバイス 」を得られたし、疑問に思っていたことも解消できたようだ。

さらに、住んでみたいとか、紹介したいという話もあり、今後の営業の明かりも見えてきた。今回の内覧会の成果を生かして、入居者が決まればリフォームという手法を取れば、コストを下げた賃貸経営が可能となる。さらなる努力で、成功へさらに一歩近づいてほしい。

☆片山オーナーのHP: https://www.kaoku-kagawa.jp/



プロフィール

■ 赤尾宣幸(あかおのぶゆき)さん

akaosan

福岡県宗像市在住
ブログ:DIYで不動産経営

< FBにて以下のグループを主宰 >
DIYを楽しむ会
不動産イベント倶楽部
居酒屋セミナー
高齢者向きアパートの会
DIYを楽しむ大家の会

■経歴

□1960年
福岡生まれ

□1978年
日本国有鉄道入社

□1980年
中央鉄道学園大学課程入学

□1983年
中央鉄道学園大学課程土木課卒

□1993年
自己所有マンションを賃貸にして賃貸経営開始

□1996年
キリン・ドラフトマスター取得

□1997年
日本初の複数のテナントが入るフードコート「小倉食堂」を立ち上げ

□2002年
妻の夢実現のためにデイサービスを立ち上げる

□2003年
西日本旅客鉄道退社

□2007年
介護タクシー開業

□2009年
高齢者向きアパート開業

□2011年
九州経済産業局 専門家登録

□2018年
自身の夢である「高齢者向きアパートの普及で一人でも多くの人が幸せを感じてもらうこと」に向けて執筆やセミナー等を行っている

■ 著書


実録競売マンション経営出版(鳥影社)

(ペンネーム山田一)


「小規模介護事業」の経営がわかる本 (セルバ出版)


DIY賃貸セルフリフォーム&リノベでファン・ファン・ファン (セルバ出版)


改訂版「小規模介護事業」の経営がわかる本 (セルバ出版)


介護で苦しまない! クスリフリーとバリアありーを考える (セルバ出版)


これでばっちり!マンションDIY・リフォームを楽しもう (セルバ出版)


多世代居住で利回り30%!高齢者向きアパート経営法 (セルバ出版)

ページの
トップへ