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「安易な考え」の無断リフォームが大きなトラブルに。DIYの前にちょっと考えてみよう

赤尾宣幸さん_画像 赤尾宣幸さん 第39話

2021/8/1 掲載

7月10日の西日本新聞で、賃借人が無断で部屋をリフォームし、貸主側とトラブルになっているという記事を見た。

賃貸物件の模様替え「原状回復」できればOK?( 西日本新聞 )

記事によると、概要はこんな感じだ。


@賃借人はマンションの1室を借りてレンタルスペース事業を経営
A契約書では貸主の承諾なしに増改築や模様替え、工作物を設置することなどを禁じ、違約金として家賃6カ月分( 約30万円 )を定めている
B賃借人は契約直後、壁紙をリビングなどに張り、トイレのタンクを手製の木の棚で覆った。壁紙は剥がせるタイプで、棚もくぎやねじは使わず、取り外し可能という。賃借人は「 元通りにできるので問題ない 」と考え、管理会社には知らせなかった
C換気扇の修理で、室内に入った管理会社の担当者が壁紙や棚に気付いた。貸主側は違約金約30万円を請求した
D賃借人は弁護士に相談した上で「 原状回復すれば損害は発生しない 」などと支払いを拒否。貸主側は違約金の請求は取り下げたが、原状回復には「 業者の見積もりで約70万円かかる 」として「 敷金 」70万円の預託を求めた


賃借人は「 根拠がない 」と拒否し、新聞社に話を持ち込んだ。

■ どうすればよかったのか?

この記事だけで、すべてを把握できるわけではないが、この記事の情報がすべてで、かつ正しいと仮定し、自分だったらどうするだろうと考えてみた。

まず@について。これは物件が「分譲マンション」であれば大家が注意すべき事項だ。分譲マンションでは、住居以外の使用を禁止していることがある。レンタルスペースなど事業用の使用は認められないこともあるので、マンション管理組合への事前確認が必要だ。

以前、住宅用分譲マンションを、宿泊施設として貸すことが流行ったことがある。私が理事を務める分譲マンションでも、管理規約に反した宿泊施設が営業され、他の居住者に大きな迷惑をかけ、その対策に苦慮した経験がある。

分譲マンションを賃貸するときには、大家はまず管理規約を確認しなければならない。仲介会社はそれを知らないこともあるかもしれないし、知っていても言い忘れたりするかもしれないので、大家としてしっかり確認することが重要だ。

次にAについて。契約書に「 貸主の承諾なしに増改築や模様替えを禁止 」とあるので、賃借人はこれを守るべきである。承諾なしで勝手に壁紙を貼るのは模様替えに相当し、契約に反する。

次にBについて。契約直後に貸主の承諾なしに「 壁紙を貼る 」という模様替えを実施している。賃借人が主張するように「 物件を傷つけず原状回復 」できるのであれば、大家としてはあまり問題がないので、事前に相談していれば承諾されていたのではないか。承諾を得ていれば何のトラブルにもならなかったはずだ。安易な考えで、無断で模様替えを実施した賃借人の大きな過ちだ。

次にCについて。契約に定めた以上、それは、お互いに守る必要がある。30万円が妥当かという疑問はあるが、違約金をとると契約したのであれば、私が大家なら違約金を請求する。その結果、裁判になったり、退去されてもそれは仕方ないと思う。

このトラブルは、賃借人の壁紙は剥がせるからいいだろう、棚は置くだけなのでいいだろうという「 安易な考え 」が大きな誤算だ。事前に相談すれば何のトラブルにもならなかったかもしれない。

DIYを楽しむ人が増えてきて、「 安易な考え 」でDIYをしてしまう事がある。DIYでも、やっていいこと、やってはいけないことがある。

■ DIYをトラブルの元にしないために

賃貸物件であれば、賃借人は退去時に原状回復義務を負う。わかりやすく言えば「 通常の使い方をしていても生じる損傷や変化 」以外は元の状態に戻さなければならない。だから、壁紙を貼り替えたり、ペンキを塗ったりすれば、退去時は元に戻すのが原則だ。

この事例では、契約でも「 貸主の承諾なしに増改築や模様替えを禁止 」しているので、もっと問題だ。「 剥がせる壁紙 」であっても、契約に定めたように大家の承諾がなければNGだ。壁紙を無断で貼った時点で、契約を守っていないことになる。

また、分譲マンションの場合は管理規約に定めがあるので、それを守らなければならない。専有部分だからといっても、安易な考えで勝手にDIYしてはいけない。例えば畳をフローリングにする際は、床材の指定があったりすることがあるし、そもそも畳の部屋をフローリングにすること自体が禁止だったりすることもある。

さらに、法も考えなければならない。例えば、内装制限というものがある。建物によっては火を使う場所は不燃材料でなければ使用できなかったりすることもある。

そういう制限や注意事項を知らないでDIYをしている人を散見する。知らなかったばかりに、楽しいはずのDIYがトラブルや悩みの種になったりする。そこで、そういうことがないように警鐘を鳴らす意味も込めて「 DIYの楽しみ方 始め方から築古再生まで~DIYで大家になった私の『考え方』」(セルバ出版)という本を書いた。



DIYの始め方、楽しみ方、考え方、道具のそろえ方に加え、DIYで注意すべき点や、物件の見方、リフォームの考え方、DIYで大家になった私の事例も書いた。DIY好き大家の一人として、多くの方にDIYを正しく楽しんでいただき、DIYで夢を膨らませてほしいと願っています。

■ セミナーのお知らせ

私が出演するセミナー情報です。8月21日( 土 )福岡( 博多駅近く )で『 出版記念!ゼロから始めるDIY 』というテーマのセミナーをやります。健美家コラムニストの渡邊浩滋さんも一緒に出演されます。是非、ご参加ください。

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プロフィール

■ 赤尾宣幸(あかおのぶゆき)さん

赤尾宣幸さん

福岡県宗像市在住
ブログ:DIYで不動産経営

FBにて以下のグループを主宰

  • DIYを楽しむ会
  • 不動産イベント倶楽部
  • 居酒屋セミナー
  • 高齢者向きアパートの会
  • DIYを楽しむ大家の会

■ 経歴

□1960年
福岡生まれ

□1978年
日本国有鉄道入社

□1980年
中央鉄道学園大学課程入学

□1983年
中央鉄道学園大学課程土木科卒業

□1993年
自己所有マンションを賃貸にして賃貸経営開始

□1996年
キリン・ドラフトマスター取得

□1997年
日本初の複数のテナントが入るフードコート「小倉食堂」を立ち上げ

□2002年
妻の夢実現のためにデイサービスを立ち上げる

□2003年
西日本旅客鉄道退社

□2007年
介護タクシー開業

□2009年
高齢者向きアパート開業

□2011年
九州経済産業局 専門家登録

□2018年
自身の夢である「高齢者向きアパートの普及で一人でも多くの人が幸せを感じてもらうこと」に向けて執筆やセミナー等を行っている


■ 著書

赤尾宣幸さん:著書-1
実録競売マンション経営出版(鳥影社)
(ペンネーム山田一)

赤尾宣幸さん:著書-2
「小規模介護事業」の経営がわかる本(セルバ出版)

赤尾宣幸さん:著書-7
DIY賃貸セルフリフォーム&リノベでファン・ファン・ファン(セルバ出版)

赤尾宣幸さん:著書-3
改訂版「小規模介護事業」の経営がわかる本(セルバ出版)

赤尾宣幸さん:著書-4
介護で苦しまない! クスリフリーとバリアありーを考える(セルバ出版)

赤尾宣幸さん:著書-5
これでばっちり!マンションDIY・リフォームを楽しもう(セルバ出版)

赤尾宣幸さん:著書-6
多世代居住で利回り30%!高齢者向きアパート経営法(セルバ出版)

赤尾宣幸さん:著書-8
DIYの楽しみ方 始め方から築古再生まで~DIYで大家になった私の『考え方』(セルバ出版)

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