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3カ月で5人が合計1億超の融資を受けて物件購入。築58年、再築不可もある高齢者向きアパート実践事例

赤尾宣幸さん_画像 第9話

住まいに困っている高齢者に、住まいを提供する。そんな「 大家として 」当然なことを提唱しているのが「 高齢者向きアパート 」だ。だが、「 当然なこと 」を実現するためには、数々の工夫と努力が必要だ。これは投資ではなく、大家という「 事業 」だ。

高齢者が住まいに困っても選択肢は「 老人ホーム 」しかないというのが現状だろう。私の経営するデイサービスの利用者さんもそうだった。

老人ホームに入所し、高額な利用料を支払うために遊びに行けなくなった人や、急激に足腰が弱る人を見てきた。入所後はそれまでのデイの利用がゼロになり経営にも大きな影響を受けてきた。

高齢者を安心して受け入れられるアパートはできないか。ずっと考えてきた。その答えが「 高齢者向きアパート 」だ。

高齢者向きアパートは、アパートなので自分のことは自分でするのが原則だが、老人ホームより安い費用で生活できる。そして「 バリアありー 」のアパートでは、段差に注意し、段差を越えるために日々体を動かすので、健康も維持しやすい。



高齢者のリスクを考え、それに対応するアイデアを考え、実践する。ただそれだけのことだが、そこにたどり着くまでが大変だった。10年以上大家と介護事業をやってきた経験があったからこそ見えたビジネスモデルかもしれない。

一方で、高齢者の住まいが足りないからといって老人ホームを作り続ければ、30年後には大量の老人ホームが余ってくるのは間違いない。バリアフリーのこれらの建物は転用が難しいだろう。

昨今の「 空き家問題 」に代わって「 空き老人ホーム問題 」が発生するかもしれない。老人ホームは鉄筋コンクリート造が多く、解体費用は高額になるので、空き家問題よりも深刻な問題になるかもしれない。

高齢者向きアパートはこういう時代に必要な事業だし、高齢者向きアパートが増えれば多くの人が幸せを感じることができる。これを普及させ、一人でも多くの人に幸せを感じてほしい。そう考えるようになった。

しかし、自分だけで頑張っても、高齢者向きアパートはそんなに増やせない。もし、「 頑張って 」大家になりたい人たちが取り組めば、高齢者向きアパートは広まっていくはずだ。築古アパートの活用で、当面の高齢者の住宅問題を緩和できるはずだ。

そういう思いでこれまで考えてきたノウハウを公開したのが「 多世代居住で利回り30%! 高齢者向きアパート経営法 」だ。



本をお読みいただいた方からメッセージをいただき、自分のできる範囲でお応えしてきた。その結果、この3カ月で5人の方から「 融資を引いて物件購入した 」と連絡をいただいた。

総額は1億1,600万円になる。そのうち2人はサラリーマン大家、3人が専業大家だ。内訳は木造で築28〜34年が4人。木造で築58年が1人だ。

自己資金を用意したうえで、借入額はおおむね物件価格というフルローンが3人、修繕費を加えたオーバーローンが2人。金額は4人が500万〜1,000万円だが、8,300万円の融資を受けた人もいる。融資期間は7〜15年で、金利は1〜3%とばらつきがある。

また、再築不可の物件でも融資を受けている事例もある。入居営業より先に物件が決まったり、再生が必要な物件であったりだが、数人の高齢者の入居が確定しているようだ。

高齢者向きアパートは、アパートとうたってはいるが、中身は介護事業者などと連携した「 事業 」だ。単にアパートを買って賃貸するだけではなく、アパートを使って事業をするというスタイルだ。

なので、投資感覚ではなく、自らが汗を流す必要がある。しかし、汗を流せば、頑張れば、おそらく多くの人が成功するビジネスモデルだと私は考えている。

築古の不人気物件を安く買って再生させて事業に使うので、物件によっては必要な資金総額が1,000万円程度でも始めることもできるし、物件の購入額( 修繕費も含む )に対する利回りは20〜30%が期待できる。

そして社会的な意義もあるということで、公庫も前向きに検討してもらえる。公庫の15年固定金利1.12%という融資は、金利上昇のリスクもなく安心だ。

「 事業 」なので、しっかりした実施計画と資金計画が必要だし、事業としてしっかり経営する必要がある。だが、しっかりした事業計画であれば融資は可能だという、私の持論を今回の融資が証明したともいえる。



現在、住まいに困っている高齢者は多い。高齢者が暮らしやすい部屋であればすぐ埋まる感じがする。今ならしっかり努力すればほぼ成功するのかもしれない。

こういった面から考えると、「 これから大家になりたい。そのためにはしっかり努力をする 」そういう人向けのビジネスモデルとも言える。

物件を買うのは単なるスタートでしかない。苦労はこれからだが、結果をご連絡いただけたのは嬉しい。しっかりと事業経営して、入居者さんに感謝され、本当の大家の喜びを知ってほしい。

去年は5件の高齢者向きアパートのご支援ができた。今年はもっと増えていくことだろう。そう思いながら新年を迎えた。今年も彼らを応援したい。そして、2019年も高齢者が増えるこの世の中に、少しでも貢献できたらと思っている。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤尾宣幸(あかおのぶゆき)さん

akaosan

福岡県宗像市在住
ブログ:DIYで不動産経営

< FBにて以下のグループを主宰 >
DIYを楽しむ会
不動産イベント倶楽部
居酒屋セミナー
高齢者向きアパートの会
DIYを楽しむ大家の会

■経歴

□1960年
福岡生まれ

□1978年
日本国有鉄道入社

□1980年
中央鉄道学園大学課程入学

□1983年
中央鉄道学園大学課程土木課卒

□1993年
自己所有マンションを賃貸にして賃貸経営開始

□1996年
キリン・ドラフトマスター取得

□1997年
日本初の複数のテナントが入るフードコート「小倉食堂」を立ち上げ

□2002年
妻の夢実現のためにデイサービスを立ち上げる

□2003年
西日本旅客鉄道退社

□2007年
介護タクシー開業

□2009年
高齢者向きアパート開業

□2011年
九州経済産業局 専門家登録

□2018年
自身の夢である「高齢者向きアパートの普及で一人でも多くの人が幸せを感じてもらうこと」に向けて執筆やセミナー等を行っている

■ 著書


実録競売マンション経営出版(鳥影社)

(ペンネーム山田一)


「小規模介護事業」の経営がわかる本 (セルバ出版)


DIY賃貸セルフリフォーム&リノベでファン・ファン・ファン (セルバ出版)


改訂版「小規模介護事業」の経営がわかる本 (セルバ出版)


介護で苦しまない! クスリフリーとバリアありーを考える (セルバ出版)


これでばっちり!マンションDIY・リフォームを楽しもう (セルバ出版)


多世代居住で利回り30%!高齢者向きアパート経営法 (セルバ出版)

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