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4億6千万円のタウンハウス購入。「テキサスでも大家」になりました。

天方エバンさん_画像 第36話

アロハー!
ハワイに移住してリモート賃貸経営をしている天方エバンです。

ホノルルマラソンも終了し、ハワイはクリスマス、お正月の繁忙期に突入しています。ローカルの人たちは家に電飾を取り付けたりクリスマスツリー用にもみの木を飾り付けたりしています。

今年も様々な事にチャレンジをしてあっという間でしたが大変充実した一年になりました。その中でも本コラムで何度かレポートしているアメリカ本土初投資物件のスタートを切れた事は大きなマイルストーンになりました。

テキサス州タウンハウス型アパート88戸を購入して「 ハワイで大家 」が「 テキサスで大家 」にもなったわけです。今回はその物件の詳細と日米の一棟ものの違いについてご紹介したいと思います。

まず、スケールがすごいんです。今回の物件の土地はなんと5エーカー近くあります。5エーカーは東京ドームの半分くらいの大きさです。アメリカの広い道路と道路の間1ブロック丸ごとアパートの土地といった感じです。



部屋の仕様は1、2、3ベッドルームが混在するタウンハウスです。2階建ての住居棟11棟、ランドリー兼倉庫1棟の合計12棟からなっており、日本でいうとちょっとした団地のレベルです。

専有部分の平均面積は約80平米( 839 sqf )でなかなか広々としています。プールはありませんが、こどもが遊べるプレイグラウンドを設置してあります。

もっと小型のアパート( アメリカではMulti Family( マルチファミリー )と呼びます )もあるのですが、より多くのバイヤーの購入射程圏内であるため競争も激しく、結果利回りが低くなりがちです( これは日本でも同じですね )。

そのため、物件探しの途中から若干大きめのサイズに目線を変えた結果、この物件の購入に至りました。僕は日本でも元々この路線で物件選定をしていたので抵抗はありませんでした。次はもっと大きい物件にチャレンジしたいと思っているくらいです。

管理体制もアメリカンです。物件の入り口付近の一部屋を犠牲にしてリーシングオフィスにコンバージョンしてあります。



以前のリーシングオフィスは汚い部屋に机がボンとおいてあるだけ( 今もその様なところはありますが )の物件が多かったイメージですが、最近のトレンドは高所得者向けのアパートのようにモダンに内装を変え、訪れた人が借りたくなるような雰囲気作りに努めていることです。

このリーシングオフィスにフルタイムのレジデントマネージャーをおいて様々な賃貸管理をしています。僕の物件で働いてもらっている方は通勤ですが、物件によっては一部屋をマネージャー専用の住居にしているところも多いです。

僕らが狙っているエリアはヒスパニック( 主にメキシコ系 )が多く、彼らの多くは英語を話さないので英語とスペイン語のバイリンガルであることはこの仕事の必須条件とも言えます。

雇っているのはマネージャーだけではありません。専任の職人も数人抱えています。これだけのサイズですと、常に賃借人の入れ替えのためのリフォームが発生しますので常駐の職人スタッフも必要になってくるわけです。

これくらいの物件規模の賃貸、建物管理は相当な労力になります。これを自主管理してもいいのですが、膨大な時間と労力が発生しますので間に管理会社を挟みます。依頼している会社はBM( 建物管理 )、PM( 賃貸管理 )の両方の業務を4%の手数料で管理してくれています。

アメリカは専門職制度なので管理会社はいろいろな所に頼まなくてはならないのかと思っていましたが、この会社はPM、BMだけでなく、購入時のデューデリ、リフォームの建材の取り寄せ、市場調査からアップサイド( 収益性アップ )の提案までしてくれます。

地元のパートナーが何年もかけて培った人脈で紹介された管理会社なのですが、本当にいい所にお願いできたと思っています。離れていても安心ですね。



アメリカのマルチファミリー投資界には日本で言う「坪」のような面白い尺があります。それはアパートの部屋数です。物件価格だけでなく、リフォーム価格まで部屋数あたりの金額で考えます。

例えば僕の買ったテキサス州でマルチファミリーアパートを買う場合、1ユニットあたり4万ドル( 約484万円 )以下がいいとか、購入時に物件リフォーム代を1ユニットあたり3000ドルで見積もるとか関係者の間で適正価格を算出するのに欠かせない単位となっているのです。

ドアという言葉でユニットを置き換えることもよくあります。たくさん資産があるよと自慢したい投資家は「 俺は500ドア 」とか「 僕は1,200ドア 」とか言って羨ましがられることを喜んでいるのです。

僕も将来的には1000ドアとか言えるように地道に頑張っていきたいと思います。



さて、気になるお値段ですがこの物件は$3.375ミリオン、約4億6千万円です。もちろん融資を使ってですが、こちらのマルチファミリー投資の場合、購入後すぐに行うレノべーション費用も細かく算出して融資金額に組み込んでもらうことが可能です。

ですから、物件購入検討段階からいくらかければどれくらい賃料がアップできるのかとか、屋根の補修が何年以内にいくら必要になりそうかなどなるべく正確に試算、把握しておくことが重要です。

これで僕の不動産ポートフォリオは、ほぼ半分ずつ日米で分散化することができました。今年の最も大きな成果といっていいでしょう。今年を振り返って皆様の投資成果はいかがでしょうか?

ホリデーシーズンです。クリスマス、お正月とゆっくり休んでまた来年も頑張りましょう。今年一年大変ありがとうございました。皆様よいお年を!



メレカリキマカ!!
( ハワイ語でメリークリスマスです♪ )

天方エバン

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 天方エバンさん

amakatasan

2012年4月よりハワイ在住
家族は妻と息子3人

ブログ「ハワイde大家」
Facebook「ハワイ不動産」
ハワイの不動産検索「ハワイネット」

□ハワイ州公認不動産取引士
□東京都知事宅地建物取引主任者

■ 経歴

□1970年
神奈川県横浜市生まれ

□1994年
上智大学比較文化学部から編入したWestern State College of Coloradoを卒業

□1998年
日本IBMに入社、長野五輪プロジェクトに配属され、テレビ解説者向けシステムの開発に携わる。以降、8回連続でオリンピックのIT事業に従事

□1999年
日本IBMを退社し渡濠。IBMオーストラリアのシドニー五輪プロジェクトメンバーとして、主にイントラネットシステムのパフォーマンステストを担当

□2000年
University of Technology in Sydney 大学院修了

□2000〜2002年
ソルトレイク五輪組織委員会のスノーボード競技システムの責任者としてイベント運営に携わる

□2002年
日本に戻り、外資系証券会社システム部に就職

□2004年
アテネ五輪でIT事業に従事

□2006年
トリノ五輪でIT事業に従事

□2008年
北京五輪でIT事業に従事

□2010年
バンクーバー五輪でIT事業に従事

□2012年
外資系証券会社を退社
ロンドン五輪でIT事業に従事

■ 投資に関する経歴

□1998年
港区南青山に新築1Rマンションを購入

□2002年
港区南青山の両親が住むマンションに、ファミリータイプの区分を購入

□2002年
資産管理会社を立ち上げる

□2007年
FXで1,000万円の損失を出し、貯金がゼロになる

□2007年
目黒区に自宅用区分マンションを購入

□2010年
目黒区の自宅用区分マンションを売却

□2010年
神奈川県内に1棟マンション(1K×40戸)を購入

□2011年
港区南青山の1Rマンションを売却

□2011年
埼玉県内に一棟マンション(3LDK×36戸、店舗2戸)を購入

□2012年
港区南青山のファミリータイプ区分を売却

□2012年4月
家族でハワイへ移住。ハワイから2棟のマンションをリモート経営中

■ 著書

odawara
「不動産投資でハワイへ移住」

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