• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

10,849アクセス

4.2億のテキサスアパート12ヶ月の収支報告

天方エバンさん_画像 第40話

アロハー!
ハワイに移住して日米でリモート賃貸経営をしている天方エバンです。

あっというまで今年もあと少しを残すのみとなってしまいました。最近のホノルルはかなり涼しくなり、雨が降ることも多くなってきました。一年中暑いので若干涼しくなると、ちょっとうれしくなる今日このごろです。

さて、奇しくも一年前の同時期にテキサスでアパートを購入したレポートをコラムで書いていました。ちょうど今月、ここ12ヶ月の運用実績が出ましたので皆さんにご紹介したいと思います。



物件概要をもう一度おさらいしますと、12棟88戸のアパートを$3.775M( 今日のレートで約4億2,500万円 )で購入しました。シンジケートというこちらのアパート投資では一般的な共同投資方法を使いました。

参入方法は大きく分けて二種類あり、KP( Key Principal、ローンの保証人にもなる経営の中枢部、米国の居住権が必要 )とPassive( パッシブ投資、出資だけしてあとは配当を得るだけ。経営権はありません。外国人は法人にて参入可 )です。

僕は3人いるうちのKPの一人、投資家は他に5人います。物件保有法人を新しく立て、各投資家がKPのマージンを除いた分の株式を投資額に応じて所有する形態です。この物件に僕は50%強投資しました。

購入後、まず何をするかといいますとアップサイドの実現です。アップサイドとは要するに、物件の収益力を向上させ投資家へのリターンをアップさせることです。ボロ物件を直したり競売で買ってきた一棟物を管理会社変更、レノべなどするのと同じことです。



具体的にはリーシングオフィスの二階とランドリー棟の空きスペースをそれぞれ1ベッド、2ベッドにコンバージョンし90戸に増やしたり、トイレを最新型の節水式にすべて交換して水道代を節約したりしました。

その他にも入替えのタイミングで、あらかじめ組んでおいた予算でリフォームをし、家賃を少額ずつアップさせていきます。

これだけの規模になりますと、我々KPは賃貸経営の側面が多くあります。アップサイドを考慮しつつ電卓を弾き、5年の収支計画を立てて投資家を募るわけですが、購入後も管理会社とタッグを組み予算をやりくりしてアップサイドを探って行きます。

この投資方法はアメリカ証券取引委員会( SEC )により情報開示、年次報告会など定期的に投資家に情報をアップデートすることが義務付けられており、パッシブ投資家にも膨大な資料が公開されます。

具体的には、以下のものなどです。

・P/L
・バランスシート
・レシート、請求書
・経費、家賃一覧
・銀行明細
・レントロール


毎月メールでKPによる詳細レポートに、これらのレポートがたくさん添付されて送られてきます。

それでは、気になる一年目の成績はどうだったのでしょうか? 購入時に投資家に提示していた数字と合わせて御覧ください。



お陰様で事業一年目の業績は税前キャッシュフローベースで当初の想定額より35.7%も高いパフォーマンスで終えることができました。パッシブ投資家のみなさんにはCash on Cashリターン7%としていましたが、実質は8%を超えてきました。

これで毎四半期の定時配当はすべて満額、そして年末にはボーナスを支給できることになりました。

初めてのテキサスのアパート投資でこの滑り出しはかなり良かったと思いますし、これも僕の二人のビジネスパートナーの力のおかげだと思います。本当にいいチームに出会うことができたと大変感謝しています。



さて、アメリカのアパート投資にはさらなる醍醐味があります。それはリファイナンス( 借り換え )です。僕の投資しているエリアは日本同様に上げ相場で、この数年で価格がかなり上がってきています。

さらに、日本同様一棟ものは収益力で価格が決まりますので、アップサイドで収益力増強すれば評価額も上がってくるわけです。

こうして借り換え時に融資額を増やせれば、繰り上げ返済のペナルティを払っても、投資家全員に投資額と同額を配当することが可能になってきます。

言い換えれば投資家はすべて投資額を回収し、さらに売却するまでほぼ変わらないキャッシュフローを得るという所謂ノーリスク投資に化ける可能性があるんです。

保証人もノンリコで借りていますので、物件以上の財産を失うこともありません。こちらもノーリスクになります。不動産価値が上昇を続けるアメリカならではの投資( アップダウンはもちろんありますが )の醍醐味だなあと感じます。



僕は不動産投資の世界で金貸しになることが最上位とすると、アメリカアパート投資でリファイナンスはその次のレベルなのではと思っています。

今、この物件では実際にリファイナンスを計画しています。実現すれば全額回収し、今オファーを入れている143戸$8.8Mというワンサイズ上のアパートにすべて回せるかもしれません。これは非常に楽しみです。

ただ、鋭い投資家の方はもうお気づきかもしれませんが、物件保有法人の株式を保有するスタイルは、日本の税法では雑所得に該当し、減価償却に使えない可能性があります。

木造22年オーバーがほとんどなのでもったいない気もしますが、単純に投資とみれば、毎四半期小切手が送りつけられてきて、途中全額返ってきてもまだ小切手は送りつけられてくるわけです。

ある程度の規模になった大家さん向けの投資方法かと思いますが、戸建てや、無理やり区分化したアパートを購入するより、スケールメリットもあり、出口も見据えやすいと思います。

米国に法人をたてて、ドル資産としてアメリカにドルを増やしていき、為替マーケットを見ながら日本円と米国ドルの二本柱で資産構築を進めていく。これは資産形成をする上で大きなリスクヘッジになりますね。

補足ですが、海外分散投資を検討されている方は、現地ブローカーやパートナー選びは慎重に進めて下さいね。

Mahalo and Happy Holidays!

天方エバン

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 天方エバンさん

amakatasan

2012年4月よりハワイ在住
家族は妻と息子3人

ブログ「ハワイde大家」
Facebook「ハワイ不動産」
ハワイの不動産検索「ハワイネット」

□ハワイ州公認不動産取引士
□東京都知事宅地建物取引主任者

■ 経歴

□1970年
神奈川県横浜市生まれ

□1994年
上智大学比較文化学部から編入したWestern State College of Coloradoを卒業

□1998年
日本IBMに入社、長野五輪プロジェクトに配属され、テレビ解説者向けシステムの開発に携わる。以降、8回連続でオリンピックのIT事業に従事

□1999年
日本IBMを退社し渡濠。IBMオーストラリアのシドニー五輪プロジェクトメンバーとして、主にイントラネットシステムのパフォーマンステストを担当

□2000年
University of Technology in Sydney 大学院修了

□2000〜2002年
ソルトレイク五輪組織委員会のスノーボード競技システムの責任者としてイベント運営に携わる

□2002年
日本に戻り、外資系証券会社システム部に就職

□2004年
アテネ五輪でIT事業に従事

□2006年
トリノ五輪でIT事業に従事

□2008年
北京五輪でIT事業に従事

□2010年
バンクーバー五輪でIT事業に従事

□2012年
外資系証券会社を退社
ロンドン五輪でIT事業に従事

■ 投資に関する経歴

□1998年
港区南青山に新築1Rマンションを購入

□2002年
港区南青山の両親が住むマンションに、ファミリータイプの区分を購入

□2002年
資産管理会社を立ち上げる

□2007年
FXで1,000万円の損失を出し、貯金がゼロになる

□2007年
目黒区に自宅用区分マンションを購入

□2010年
目黒区の自宅用区分マンションを売却

□2010年
神奈川県内に1棟マンション(1K×40戸)を購入

□2011年
港区南青山の1Rマンションを売却

□2011年
埼玉県内に一棟マンション(3LDK×36戸、店舗2戸)を購入

□2012年
港区南青山のファミリータイプ区分を売却

□2012年4月
家族でハワイへ移住。ハワイから2棟のマンションをリモート経営中

■ 著書

odawara
「不動産投資でハワイへ移住」

ページの
トップへ