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初心者が陥りやすい3つの罠<お金や物件より大切なこと>

天野真吾(湘南再生大家)さん_画像 第11話

最近、出版記念パーティーや健美家さんの投資家交流会で、多くの不動産投資家の方々とお話する機会がありました。今回は、そのときに気づいた「 不動産投資家・初心者が陥る3つの罠 」について紹介しようと思います。

■ 自分の強みを生かしきれていないケース

自分もそうでしたが、初心者のうちは、自分が「 投資家タイプ 」なのか「 事業家タイプ 」なのか、自分の強みを理解していないケースが多いようです。

書籍やネットを見れば、たくさんの先輩投資家が華々しい成果を報告していますが、その「 結果 」だけを見て、「 自分も同じような物件を買おう 」と考えるのは、危険です。

不動産投資にかけられる時間も労力も、資金も目的も、得意なことも苦手なことも、人によって違うからです。

お金は用意するけれど、運用は人に任せることの多い「 投資家タイプ 」と、すべて自分で決めていく「 事業家タイプ 」とでは、適した物件もその後の仕事の内容も全く異なります。

パーティーや交流会では、私自身の投資手法についても、色々と質問を受けました。現在、私は自分のことを投資家ではなく、不動産再生事業家であり、経営者であると意識しています。

私が実践している運営状態が悪い不動産を再生する手法は、「 事業家タイプ 」に向いたやり方といえます。私自身は、「 自分にしかできないこと 」に立ち向かい、クリアしていくことが好きですので、リスクも積極的にとるようにしています( もちろん戦略をもってです )。

しかし、ガラガラ物件の場合、運営が好転しないと破綻する可能性があります。「 投資家タイプ 」の方が、そのような物件にチャレンジすると、リスクもあるし、楽しくないし、やりたくない、疲れた、となる可能性は多いにあります。

ですから、自分は「 投資家タイプ 」という方は、リスクが限定的で、再現性が高い投資法を選択されるほうがいいと思います。リスクが下がる分、利回りも下がりますが、そのような不動産は市場に多くありますし、それで成果を上げている方も少なくありません。

■ 不動産投資のゴール設定が曖昧なケース

「 お金を増やしたい 」という気持ちだけで、その先にあるゴールを決めないまま先に進むと、いざという時に迷ったり、その結果、選択を誤ってしまったりします。

例えば、物件を購入する際には融資を活用する方がほとんどだと思いますが、満額融資に近く、金利が低く、融資年数も長く引けるケースはそう多くありません。そのため、何らかの条件に妥協をして借金をすることになります。

では、次のような2つの融資条件が提示された場合、どちらを選ぶのがいいでしょうか?

@金利が高く、融資年数が長いケース
 ⇒融資期間30年、35年( 金利3.0%〜4.5% )
A金利は低い、融資年数が短いケース
 ⇒融資期間10年、15年( 金利1%前後 )


答えは当然、融資を引く人の戦略によって、異なります。

不動産投資初期の段階で、キャッシュフローを優先したいなら、融資期間が30年、35年で高金利( 3.0%〜4.5% )であっても、一時的にバランスシートが崩れたとしても、@を選択して、現金を増やしていく戦略を選ぶでしょう。

逆に、売却によるキャピタルゲイン狙いで勝負するなら、10年、15年での低金利( 1%前後 )を選択すべきことになります。売却を含めた、インカムゲイン+キャピタルゲイン狙いで勝負するなら、また違った戦略となります。

( どの戦略であっても、市場価格より割安に購入して、市場価格で売却できる物件を選んでいる前提、ということは補足しておきます )。

それを決めないまま、「 どちらにしようか 」と悩んでも、答えは出ません。まず、自分が向かうべきゴールを決めることです。

■ ライフプランを無視しているケース

月5万円のキャッシュフローをつくりたいのか、月100万円のキャッシュフローをつくりたいのか、ゴールによってアプローチ方法は違います。更に、いつまでに実現したいのか、時間軸の設定によっても戦略は変わってきます。

いい「 物件 」を探している人は、紹介された物件で買う、買わないを判断しています。そうではなく、「 自分のライフプラン 」を優先すると、物件の価格帯、立地、建物構造、築年数等の購入プランを自分で策定し、物件を探していくことになります。

近年、早期でのセミリタイアが注目されていますが、成功の形はひとつではありません。人によっては、本業にエネルギーを注いで、不動産投資はあくまでも副収入というやり方があっているかもしれません。

セミリタイアを目指すにしても、自身の年齢や家族構成などによって、スピードは変わってきます。自分のライフプランを軸に持てば、拡大路線の投資家を見て「 負けた 」ような気持ちになることもなくなります。

最近はメガ大家になること、事業拡大を急ぎすぎる方も見受けます。最大限のリスクを負ってでも拡大したいなら戦略としてはありかもしれませんが、安定を目指すなら、無理な急拡大はリスクが大きすぎるように感じています。

大切なのは、「 自分の特性 」を自覚し、それを生かした人生の目標を固めることです。不動産投資はそのための道具です。そのことを忘れて「 お金 」を追いかけても、右往左往するばかりで、どこにも辿り着けないでしょう。

■ お知らせ

ふんどし王子さん紹介で、北陸不動産投資支援会主催セミナー@金沢( 10月29日 (日 )18:00〜 )に登壇予定です。ふんどし王子さんも参加します。北陸、近隣不動産投資家皆様、当日会場でお会いしましょう。気軽にお声掛け下さい!

それでは。また、次回のコラムでお会いしましょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 天野真吾(湘南再生大家)さん

amano

不動産投資家
湘南エリアで妻と二人暮らし
FB:湘南再生大家

■ 経歴

□1969年
静岡県生まれ

□1991年(22才)
大学卒業後、国内IT系商社に入社

□1997年(27才)
外資系ITグローバル(世界最大)企業へ転職
IT系・営業畑(エンタープライズ事業:企業営業担当)に勤務

給料の20%以内の支出で生活し支出を抑制
自社株や本業とは別の会社社長業で資産を拡大する

□2008年(39才)
不動産投資を開始

ワケあり物件を再生する手法で、福岡県、神奈川県・埼玉県・静岡県・愛知県、東京都で一棟物件を購入(一部は売却済み)

□2012年(43才)
家賃収入のCFが本業の3倍を超え、セミリタイアを希望するが、会社から引きとめられる

□2015年(46才)
セミリタイア(事業家としてスタート)

□2016年(47才)
所有物件は12棟・約200室。資産20億円・家賃年収2億円

■ 主な所有物件

□埼玉県さいたま市の中古RC一棟マンション(3LDK×21戸+テナント2戸)



□東京都板橋区の中古RC一棟マンション(3LDK×23戸)



□神奈川県海老名市の中古RC一棟マンション(3LDK×24戸)



□神奈川県厚木市の中古RC一棟マンション(2LDK×12戸)



□神奈川県座間市中古RC一棟マンション(1LDK×12戸)



□愛知県名古屋市の中古RC一棟マンション(1K×20戸)



■ 著書




■ 趣味は海外旅行







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