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物件購入・1億円の壁を超える「4ステップ」

天野真吾(湘南再生大家)さん_画像 第12話

不動産投資家の方々と話をしていると、物件を検討する際、心理的にも金銭的にも、「 1億円 」の壁があるように感じます。この壁を乗り越えるにあたり、私が実践した施策を紹介します。

■ ステップ@:心理的な「 1億円 」の壁

私自身も、1億円は一つの壁でした。しかし、乗り越えなければいけない壁であることもわかっていました。そこで、物件購入の際、ホップ、ステップ、ジャンプの段階を踏み、1棟目、2棟目、3棟目の3棟目で、「 1億円 」を超えようと考えました。

具体的には、1棟目は約3,000万円⇒2棟目は約5,000万円⇒3棟目は約1億円という流れで成功体験を積み重ねていけば、「 1億円 」の物件購入の心理的な抵抗は減るのではないか、と考えました。

段階的成功により、金額的なプレッシャーと、失敗するリスクを同時に軽減できるだろうと考えたのです。結果的には、1棟目は約5,000万円⇒2棟目は約1億円という軌跡にて、物件購入を進めていきました。

予定が早まったのは、1棟目として、約3,000万円〜5,000万円で、利回りがいい中古RC物件を探していた際、これはという物件が約5,000万円だったためです。ここで柔軟に路線変更をして、購入しました。

人によっては、1棟目から5,000万円は怖いと感じるかもしれません。その場合は、もう少し小さい金額からチャレンジして、自分にノウハウが蓄積され、自信がついてきたタイミングで、「 1億円 」に挑戦することをおすすめします。焦る必要はありません。

■ ステップA:自己資金の壁

「1億円」の物件を購入するとなると、頭金約1割、諸経費約1割でも、約2,000万円の費用が必要です。しかし、その費用についての準備が難しい場合もあるでしょう。

その場合は、頭金1割未満で融資が出る物件、融資条件がいい物件を検討することにより、自己資金の壁を突破することもできなくはないですが、自己資金を拡充していかないと、継続的に物件購入をすることは困難です。

私自身は、不動産投資を始める段階で、自己資金はかなり貯めていました。その方法は、固定費を徹底的に削減して、収入の5分の1で暮らすこと。そして、値上がりする住居を購入して、引越す度にキャピタルゲインを出すことを実践することです。

これを実践すると、1,000万円単位で自己資金を厚くしていけます。そのためには、マイホームの購入の前に、どんな物件が値上がりするか、研究することが必要です。これを実践するだけで、不動産投資を人より何倍も有利に展開できるでしょう。

※自己資金の貯めた方法については、「 大家列伝 」で詳しく紹介しています

■ ステップB:毎月の返済の壁

私は、不動産の再生事業目線で物件を選定しており、空室率が高い物件を狙って、割安に物件を取得する戦略をとっていました。そのため、1億円の借金をして、空室が解消しない場合、返済ができなくなる…、という不安に打ち勝つ必要がありました。

実際にどうだったかというと、2棟目である1億円の物件の返済額は、借入れ当初は金利が高い金融機関で約50万円/月の返済、運営が順調に進んでからは、借り換えをして、約30万円/月の返済となりました。

購入当初、約50万円を毎月返済となると、サラリーマンでの給与でなんとかするという次元ではなくなり、万が一空室が解消しなかったらという恐怖に直面しました。

しかし、満室時には家賃収入は月100万円となり、十分に勝算がある物件であること、1棟目からのキャッシュフローを回すことでカバーできることを確認し、購入を決断しました。

勝算については、次に紹介する「 物件検討時アクションプラン 」で調査しました。

■ ステップC:満室経営への壁

私が購入した2棟目の「 1億円 」物件は、満室想定・100万円/毎月家賃の想定でした。これは、あくまで満室想定です。購入当初の空室率は80%です。空室率が高い物件を、本当に満室運営ができるのか、スタート時は不安と格闘することになります。

私は、不動産賃貸事業における「 需要 」と「 供給 」を徹底的に調査することにより、不安を打ち消す努力をしました。具体的には、下記の3つの調査により、現状を徹底的に把握することからはじめます。

< 物件検討時アクションプラン >
@半径1キロ圏内において、近隣のアパート・マンションの入居率の調査をする
A半径3キロ圏内において、空いている土地がないか調査をする
B現在、検討物件の近隣アパートやマンションは、自分の物件と比較して競争力が高いのか、低いのか、建物・室内スペックを調査する


私は、特に半径1キロ圏内における、近隣アパート・マンションの入居率調査を重要視しました。方法としては、弟に手伝ってもらい、電気メーターが回っているか、ガス栓が開いているか、カーテンがかかっているかについて、近隣物件をチェックします。

朝から晩まで時間をかければ、一日で1人50件、2人で100件の調査ができます。シンドイと感じる方もいると思いますが、その場合は、手伝ってくれるメンバーを募集するといいと思います。

私の事業における「 キモ 」の一つが、この調査ノウハウです。少し根性がいりますが、誰にでもできる単純作業です。具体的には、ゼンリンの地図を片手に、半径1キロ圏内、半径3キロ圏内と調査を進めていきます。上記の3点について、徹底的に突き詰めていきます。

そして最後は、検討物件の周辺に今後、競合物件が乱立しにくいこと、賃貸需要が将来的に存在すること、適正家賃が募集予定家賃とかけ離れていないことを確認し、購入の段取りに向かいます。

このプロセスが確立していたため、購入検討している物件において金額的な不安、心理的な「 1億円 」の壁を克服できたと思います。

*ゼンリンの地図は、より詳細な情報が掲載されています。私は物件調査時に利用しています。購入検討物件の周辺地図をコンビニエンスストアでマルチコピー機より、「 ゼンリン住宅地図プリントサービス 」で入手可能です。

■ お知らせ

ふんどし王子さんの紹介で、先日、北陸不動産投資支援会主催セミナーに登壇しました。北陸の大家さんには、100万円〜300万円、( 中には20万円、50万円という物件も! )の戸建てを購入・再生して、家賃5万円前後で賃貸しているメンバーが多くいました。

不動産投資に躊躇される方には、小さくはじめて、成功を積み上げていくモデルとして参考になると思います。

私はチャレンジする事業家が足踏みしないように、先行者がサポートして、事業推進のサポートすることが非常に重要だと再認識しました。

私ができることの一つとして、コラムを通して、今後も不動産再生事業の醍醐味を伝えていこうと思います!
それでは。また、次回のコラムでお会いしましょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 天野真吾(湘南再生大家)さん

amano

不動産投資家
湘南エリアで妻と二人暮らし
FB:湘南再生大家

■ 経歴

□1969年
静岡県生まれ

□1991年(22才)
大学卒業後、国内IT系商社に入社

□1997年(27才)
外資系ITグローバル(世界最大)企業へ転職
IT系・営業畑(エンタープライズ事業:企業営業担当)に勤務

給料の20%以内の支出で生活し支出を抑制
自社株や本業とは別の会社社長業で資産を拡大する

□2008年(39才)
不動産投資を開始

ワケあり物件を再生する手法で、福岡県、神奈川県・埼玉県・静岡県・愛知県、東京都で一棟物件を購入(一部は売却済み)

□2012年(43才)
家賃収入のCFが本業の3倍を超え、セミリタイアを希望するが、会社から引きとめられる

□2015年(46才)
セミリタイア(事業家としてスタート)

□2016年(47才)
所有物件は12棟・約200室。資産20億円・家賃年収2億円

■ 主な所有物件

□埼玉県さいたま市の中古RC一棟マンション(3LDK×21戸+テナント2戸)



□東京都板橋区の中古RC一棟マンション(3LDK×23戸)



□神奈川県海老名市の中古RC一棟マンション(3LDK×24戸)



□神奈川県厚木市の中古RC一棟マンション(2LDK×12戸)



□神奈川県座間市中古RC一棟マンション(1LDK×12戸)



□愛知県名古屋市の中古RC一棟マンション(1K×20戸)



■ 著書




■ 趣味は海外旅行







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