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利回りより大切なもの-高収益モデルを支える前提条件ー

天野真吾(湘南再生大家)さん_画像 第15話

2018年も1カ月半が経過しました。不動産業界はこのところ、シェアハウスのサブリース支払い停止問題で揺れています。どんな状況においても、問題に真剣に向き合い、突破口はあると信じて進んでいける投資家が増えることを願っています。

今回のコラムは、私の不動産再生事業における事業戦略を、主に物件の選定基準に絞って解説します。長期にわたり、事業を発展させていくにはどのような物件を買ったらいいのか、悩まれている皆さんの一助になればという気持ちです。

■ 収益不動産の物件選定基準について

コラム第5話で、私が最初に買った物件と、物件の選択基準について紹介しました。私は主に「 RCマンション投資 」と「 任意売却物件投資 」を組み合わせた手法で買い進めています。

エリアは、「 首都圏 」を中心に、「 地方 」で補完という構図です。第6話で、2016年度に購入した物件と実績を書きましたので、見ていただけると、イメージがわきやすいと思います。

参照:1棟目物件購入選定時のポイント。不安はすべて杞憂だった
参照:3棟・8億円の再生物件を購入した2016年。全55室の現在の状況は?

■ 首都圏RCマンション再生事業のメリット・デメリット

私の所有物件の売上構成比率の70%が首都圏の中古RCマンションであり、それを再生することが私の事業の主軸です。それは、下記のようなメリットがあるからです。

<メリット>
1)地方RCマンションに比較して家賃水準が高い
2)特にファミリー向け物件は、需給バランスにおいて供給不足な傾向( 利回りを重視するとシングル物件になりがちなため )
3)大きくキャピタルゲインを取れる可能性がある( 売却時、高額でも購入希望者は相当数存在する。地方とは厚みが異なる )
4)融資する金融機関の数が多い

もちろん、デメリットもあります。

<デメリット>
1)ファミリー向け物件は売却に出る販売数が少ない
2)売りに出ても利回りが低く、自分の購入目線に合うものを探すのが大変
3)金融機関の物件担保評価割れの絶対金額が大きくなる可能性が高い

この解決策は、物件をキッチリとグリップできる不動産仲介会社とタッグを組むこと、金融機関の物件評価が高くなるような土地が広い物件を探すこと、建物の築年数が浅い物件を探すこと、の3つとなります。

私はここに、空室率が高くていいので、割安な物件を探すこと、が条件として加わります。



■ 高収益モデルを支える前提条件と居室の広さ

上記のように、私は首都圏を中心に物件を購入しています。その種別はRCマンション・重量鉄骨造マンション・軽量鉄骨アパート・木造アパート・一戸建て・区分マンションと、様々です。

その中で私が最も大切にしているのは、「 家賃以上の価値を提供すること 」です。そして、このことを突き詰めていくと、「 居住空間の広さを確保すること 」につながります。

事実、私の物件の売上構成比は、約70%がファミリー向けの間取り( 物件購入・売却等の影響で若干上下します )です。

冒頭、シェアハウスのサブリース停止問題に触れましたが、私はこのシェアハウスの話を聞いた時、まず、「 居室が狭すぎる 」と感じました。( この問題は、仲介会社、金融機関、多面的に検討しないといけませんが、今回は、居住空間に限定して記述しています )。

入居者に快適な環境を提供するということが置き去りになり、投資商品として効率のみを突き詰めていったことが、今回のトラブルの根底にあるように思います。

シェアハウスだけではありません。市場には10u〜15u前後の広さ、かつ同じ間取りで量産されている物件が多く供給されています。これらの物件は、利回りが出やすいため、融資も付きやすいようです。

買いやすく、魅力的に見えるかもしれませんが、長期的な視点で見たらいかがでしょうか。その狭さをカバーできる「 何か 」があるでしょうか。戦略を持つ経験者であれば別ですが、そうでない場合は、甘く見ない方がいいように思います。

■ その物件が持つ強みは、誰に向けられたものなのか?

私のように、空室の多い物件に融資付けをして、買ってから修繕し、満室にするまでには、多大なエネルギーが必要です。これは、「 誰にでも再現出来るビジネスモデル 」ではありません。逆にいえば、だからこそ、高い収益を上げられるのです。

( 絶対に再現できないわけではなく、私の規模の10分の1モデル、20分の1、100分の1モデルでチャレンジすることにより、再現性は増していくと考えています )。

「 高い収益を上げられて、入居者にも家賃以上の価値を提供できる 」物件を作るのは、誰もが目指すところでしょう。しかし、それを「 自己資金をほとんど使わず、人にお任せで 」初心者が実現することは困難といえます。

一昔前と違い、不動産投資市場には、いわゆる普通のアパートやマンション以外の、様々な特徴を持つ物件が売られています。

それらの物件が持つ強みは、「 入居者 」に向けたものでしょうか?
建てられた際の優先順位は何に重きを置かれているでしょうか?


投資家の選択肢が広がっている時代だからこそ、物件の価値を自分の力で判断できるスキルを磨くことが大切である、と強く感じています。

それでは。また次回のコラムでお会いましょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 天野真吾(湘南再生大家)さん

amano

不動産投資家
湘南エリアで妻と二人暮らし
FB:湘南再生大家

■ 経歴

□1969年
静岡県生まれ

□1991年(22才)
大学卒業後、国内IT系商社に入社

□1997年(27才)
外資系ITグローバル(世界最大)企業へ転職
IT系・営業畑(エンタープライズ事業:企業営業担当)に勤務

給料の20%以内の支出で生活し支出を抑制
自社株や本業とは別の会社社長業で資産を拡大する

□2008年(39才)
不動産投資を開始

ワケあり物件を再生する手法で、福岡県、神奈川県・埼玉県・静岡県・愛知県、東京都で一棟物件を購入(一部は売却済み)

□2012年(43才)
家賃収入のCFが本業の3倍を超え、セミリタイアを希望するが、会社から引きとめられる

□2015年(46才)
セミリタイア(事業家としてスタート)

□2016年(47才)
所有物件は12棟・約200室。資産20億円・家賃年収2億円

■ 主な所有物件

□埼玉県さいたま市の中古RC一棟マンション(3LDK×21戸+テナント2戸)



□東京都板橋区の中古RC一棟マンション(3LDK×23戸)



□神奈川県海老名市の中古RC一棟マンション(3LDK×24戸)



□神奈川県厚木市の中古RC一棟マンション(2LDK×12戸)



□神奈川県座間市中古RC一棟マンション(1LDK×12戸)



□愛知県名古屋市の中古RC一棟マンション(1K×20戸)



■ 著書




■ 趣味は海外旅行







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