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買っていいエリア・物件をどう選ぶ?「2030年、全都道府県で人口減」の日本で大家が勝ち残る方法。

天野真吾(湘南再生大家)さん_画像 第17話

今回のコラムテーマは、「 人口減少社会・日本において、不動産投資事業で勝つ方法 」です。

厚生労働省の国立社会保障・人口問題研究所より、2045年までの地域別の将来推計人口が公表されました。全ての都道府県で2030年から人口が減り始め、2045年には、7割の市区町村で2015年に比較して人口が20%以上減る予測となっています。

「 2030年、全都道府県で人口減 」なんてトピックを見るとドキッとしますね。更に、高齢化に伴い、様々な問題が深刻さを増してくるのですから、この国で賃貸事業を行っていくことは悲観的に見えてしまいます。

そんな現在の日本において、どのような不動産投資手法を選択して、どのようなエリアに収益不動産を購入していくべきか、私の見解を伝えたいと思います。



■ 不動産投資事業を展開する際に、将来の物件供給過剰エリアにならないか予測する

通常、不動産投資家は、不動産投資をしたいエリアをマクロ的に考えます。首都圏、関西圏、中部圏、地方であればどのエリアが不動産投資で成功しやすいか、を検討した後で、融資が出る金融機関を探していく流れが多いと思います。

そこで見落としがちな視点として、その購入検討エリアにおいて、「 周囲に同じようなアパート、マンションが新築されて供給過剰となる可能性がないか 」、ということがあると思います。

周囲の競合するアパート・マンションにおいて、入居率や建物・室内設備を調査することはあっても、「 周囲の空き土地 」を調査する不動産投資家は少ないのではないでしょうか。

私はこの点を重視しており、周囲に競合する同じ仕様の賃貸物件が少なく、かつ、周囲にアパートやマンションが建築できる土地が少ないことを確認した上で、積極的に購入に動くというスタンスをとっています。

入居者の需要予測と共に、アパート・マンションの供給予測はとても重要です。そして、この分野においては、「 常に需要と供給を意識しておくこと 」が出来れば、大きなミスを防ぐことができるように思います。

■ 不動産投資エリアは、マクロ的な視点よりミクロ的な視点が重要

一般的な入居希望者が優先するのは立地です。立地が良く、室内の間取りが好みで広さも確保出来ている物件が、想定している家賃内に収まれば、即決するものです。

多くの入居希望者は、なるべく安い家賃で、満足のいく居住空間を求めています。言い変えれば、「 家賃を妥協するか、立地を妥協するか、室内間取り・広さを妥協するか 」、のバランスの中で物件を決めるのです。

そのため、最終的に入居を決める際に、近隣に自分の物件よりも条件のいい物件があれば、そちらに流れてしまうことが多くなります。

これを逆から見ると、人口減少エリアであっても、「 そのエリアで圧倒的な勝利を収める 」ことができる物件なら、勝算はあるということです。これが、私がマクロ的な視点よりもミクロ的な視点が大事、と考える理由です。

■ 自分が事業展開したいエリアで不動産投資事業が成り立つかは、融資次第

自分が事業展開したいエリアで不動産投資事業が成り立つのかは、自分がどこに住んでいるのか、住民票がどこにあり納税地がどこになるのかが、重要になってきます。

都銀を使える事業家、投資家であれば、全国に収益不動産を購入検討することができるでしょう。しかし、そういう方は多くないため、通常は地銀・信用金庫・信用組合・日本政策公庫・ノンバンクを組み合わせて融資を組み立てることになります。

ご自身の住まいから融資を受けることができる金融機関はどこかを想定しながら、不動産投資エリアを決めていくことになります。

@住所( 住民票住所 )、A勤務先住所、B検討する収益物件の住所、この3つが重なっていれば融資難易度は低くなります。重なりが小さければ、融資難易度は高くなります。

初心者の場合は、王道としては、自分が融資を獲得しやすいエリアでの収益不動産を購入検討していくのが基本となります。当然、積算評価、収益還元評価を加味する必要はあります。

その上で、そのエリアが地方で人口減少地域だったとしても、ミクロ的な視点で考えて、購入検討物件に競争力があり、将来的に供給過剰感がでないと予測出来るのなら、私はそこを検討するのも「 あり 」という考えです。

■ 地方での勝ちパターンは?

勝ちパターンの事例は様々です。例えば、魅力ある新築物件を提供する事業として力を発揮している投資家には、ふんどし王子さん、波乗りニーノさん、福岡の中卒サラリーマン大家さんなどがいます。

ふんどし王子さん、波乗りニーノさんは「 新築木造アパート建築 」、福岡の中卒サラリーマン大家さんは「 新築RCマンション建築 」にて、他者が真似しづらい物件を新築して、価値ある賃貸物件を市場へ提供しています。

そのエリアで勝つポイントですが、「 土地を安価に仕入れる 」ことができて、「 リーズナブルな費用で差別化できる建物を新築 」することが可能ならば、負けることはないでしょう。

中古であれば、私が実践している、空室率が非常に高い中古物件を市場価格より大幅に安く購入して再生することです。このやり方は、防人1号さんなども実践して結果を出しています。

@家賃が地域最安値物件
A地域で一番家賃と居住空間のバランスが取れている物件
B差別化できている新築で間取り・広さと家賃が絶妙な物件
Cリーズナブルでペットと共存できる物件

今後はどのエリアにおいても「 家賃以上の価値を提供 」できる物件しか、生き残れません。上記のような特徴を持ち、入居希望者にキラリと光る魅力を感じてもらえる物件は、選ばれ続けることでしょう。

マクロの視点で見て、「 人口が減少する日本で、不動産賃貸事業で勝つのは難しい 」というアプローチをとるのではなく、「 どうやって勝っていけるか 」を考える方たちのヒントになればと思います。

今回提示した戦略は、私個人の見解であり、全ての方に該当するわけではないことは、補足させて頂きます。それでは、また次回のコラムでお会いましょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 天野真吾(湘南再生大家)さん

amano

不動産投資家
湘南エリアで妻と二人暮らし
FB:湘南再生大家

■ 経歴

□1969年
静岡県生まれ

□1991年(22才)
大学卒業後、国内IT系商社に入社

□1997年(27才)
外資系ITグローバル(世界最大)企業へ転職
IT系・営業畑(エンタープライズ事業:企業営業担当)に勤務

給料の20%以内の支出で生活し支出を抑制
自社株や本業とは別の会社社長業で資産を拡大する

□2008年(39才)
不動産投資を開始

ワケあり物件を再生する手法で、福岡県、神奈川県・埼玉県・静岡県・愛知県、東京都で一棟物件を購入(一部は売却済み)

□2012年(43才)
家賃収入のCFが本業の3倍を超え、セミリタイアを希望するが、会社から引きとめられる

□2015年(46才)
セミリタイア(事業家としてスタート)

□2016年(47才)
所有物件は12棟・約200室。資産20億円・家賃年収2億円

■ 主な所有物件

□埼玉県さいたま市の中古RC一棟マンション(3LDK×21戸+テナント2戸)



□東京都板橋区の中古RC一棟マンション(3LDK×23戸)



□神奈川県海老名市の中古RC一棟マンション(3LDK×24戸)



□神奈川県厚木市の中古RC一棟マンション(2LDK×12戸)



□神奈川県座間市中古RC一棟マンション(1LDK×12戸)



□愛知県名古屋市の中古RC一棟マンション(1K×20戸)



■ 著書




■ 趣味は海外旅行







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