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緩やかな人口減少エリアに勝機あり。ステージに合わせた場所と戦略で成長しよう。

天野真吾(湘南再生大家)さん_画像 第18話

前回のコラムでは、全都道府県で人口が減る2030年の日本で、大家が勝ち残る方法を書きました。今回のコラムテーマは、「 人口減少社会・日本において、不動産投資事業で勝つ方法 」part2です。

不動産賃貸事業にかかわる以上、「 人口減少 」は、非常に大きなテーマであることは言うまでもありません。今回のコラムは、私の経験を踏まえ、内容を更に掘り下げます。

■ 居住地周辺か、全国か、ターゲットのスタンスを決める

私は不動産投資事業に参入する際、居住地と勤務地が関東圏でした。通常の考え方ですと、人口減少リスクが少ない関東圏で、そのまま不動産賃貸事業を展開するのがセオリーだと思います。

しかし、私はそれを選びませんでした。参入した時期も良かったのですが、地方には関東圏より高利回りの物件が多く存在していました。その為、インカムゲイン中心に、まずは地方で大きく収益を得ていくことを主眼にしました。

分かりやすくいうと、初期は、「 目先のキャッシュを大きく積み上げていく 」方針を決めたのです。関東・首都圏の中心地に資産性の高い物件を購入するのは、更にステージをあげてからの目標としました。

物件は、「 地方の物件運営状態が悪い、入居率が低い物件 」を狙い、それを再生しようと考えました。このとき、「 儲かる物件を探す 」という感覚より、「 運営状態が悪い物件で、再生を心待ちにしているような物件はないか 」という気持ちが強かったです。

今思えば、その時の自分は、「 どうせやるなら価値のある事業をしたい 」という欲求を強く持っていたのだと感じます。

■ 初期の頃に選定していた物件の基準

融資については当時、サラリーマンに積極的に融資を展開していた金融機関の2行をターゲットにしました。投資エリアは全国と考えていたため、それが叶う金融機関を最初から選びました。

私の作戦は見事にはまり、1棟目は福岡県福岡市、2棟目は愛知県名古屋市にある入居率が低い物件を安価に購入することができました。そして再生すると、無事に満室になり、しばらく運営したあとで売りに出すと、キャピタルゲインも得られました。

1棟目・2棟目の地方物件で、私が選定した物件の条件をまとめると、次のようになると思います。

@手元資金を迅速に回収できる物件
Aキャッシュフローを順調に積み上げることができる物件
B再生しないと返済が難しい、なるべく入居率が低い物件を再生して、キャピタルゲインを獲得できる物件

この2つの物件は当初、空室率が高く、再生に失敗すれば、キャッシュフローがマイナスになるリスクを抱えていました。しかし、そのリスクがあったからこそ、安く購入でき、インカムゲイン、キャピタルゲインの両方で多額の利益を出すことができたのです。

私はこの2棟で実績と金融資産、そして、「 自分はワケあり物件の再生事業が向いている 」と自信を得て、次のステージに向かいました。

■ 首都圏にステージを変え、資産価値の高い物件を狙う

首都圏で不動産事業を展開すれば、人口減少のリスクは避けることが出来るでしょう。また、金融機関も融資に積極的になるのが通常です。そのため、そのエリアには物件を欲しい投資家が多く、価格は上昇します。

価格が上がれば、当然、利回りは下がります。そのため、私は1棟目・2棟目は首都圏ではなく、地方物件を購入しました。そして、その物件を再生し、満室が続く状態にできることを実証した上で、ライバルの多い首都圏に打って出ました。

言い換えれば、私が実践したのは、「 地方でのこれまでの実績を引っ提げて、関東圏の金融機関からプロパー融資を引き、大型再生物件を購入していく戦略 」です。

1棟目・2棟目とはガラッとやり方を変えて、エリアは関東圏で、物件も大型へとシフトしました。そうすることで何がいいかといえば、インカムゲインだけでなく、最終的には売却益も大きく狙える可能性が高まるのです。

そして実際に、3棟目から10棟以上続けて、私は関東圏での不動産再生事業を展開し、物件の価値をアップしてきました。そして時には、一棟で1億円を超えるキャピタルゲインを得ています。

私はこのように、「 不動産事業において、自分のステージごとに、投資エリアと戦略を決めていく 」ことは、投資家として成長するために大切なことだと思います。

キャピタルゲインについては、金融機関の融資や時代背景に左右される部分もありますが、「 価値のない物件を価値ある物件へ変えていく事業 」を続けている限り、いつの時代も通用する手法だと私は考えています。

■ 人口減少がおきている地方、緩やかな人口減少エリアに勝機あり!

マクロ的な視点で見ると、地方の人口減少問題は大きな不安を生みます。しかし、地方をミクロ的な視点で見ると、完全に人がいなくなってしまうエリアは、意外と限られているのがわかります。

私は、投資初期の時期の優先順位として、あえて緩やかな人口減少エリアでリスクを取り、不動産再生事業を展開して、自分の会社の体力を蓄えていく事、キャッシュを蓄えていく方法を選びました。

現代日本社会の「 人口減少 」に怯えるのではなく、「 人口減少 」という事態を個人、もしくは自分の会社を成長させていく原動力にしよう、という気持ちです。

人口が増えていて、融資がついて、物件価格が安くて、利回りが高くて、将来はキャピタルゲインも狙える…。そんな物件は市場には出てきません。もしあっても、私のところには回ってこないでしょう。

ですから、リスクがない物件を探すではなく、「 自分はどのリスクを取るのか 」「 そのリスクをどうカバーするのか 」を意識しながら物件を探すことが、特に初期の頃は大事であると私は考えます。

そのステージで自分の実力、そして資金をしっかりとつけたら、安心して次のステージに進めるのではないでしょうか。

次回は、「 人口減少社会・日本 」とは違った側面、「 インバウンド沸騰・日本 」 市場における私の宿泊事業戦略をお伝えします。同じ日本において、違った側面から事業を考える面白みをお届けしたいと思います。

■ 6月13日( 水 )に東京ビッグサイトで講演します

最後にお知らせです。5月16日に、賃貸住宅フェア@九州にて「 マンション経営より3倍以上儲かる福岡での宿泊事業の始め方 」という題目で講演しました。会場は大入り満員で、急遽会場レイアウトを変更して、何とか皆さんに話を聞いてもらう事ができました。

そして6月13日、今度は東京ビックサイトにて、同題目で講演します。福岡会場でのプレゼンテーションを変更・アレンジして、セミナーに臨みます。是非、東京会場@東京ビックサイトに講演を聞きに来て下さい。会場でお会いできた際には、気軽に声をかけて下さいね。





それでは、また次回のコラムでお会いましょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 天野真吾(湘南再生大家)さん

amano

不動産投資家
湘南エリアで妻と二人暮らし
FB:湘南再生大家

■ 経歴

□1969年
静岡県生まれ

□1991年(22才)
大学卒業後、国内IT系商社に入社

□1997年(27才)
外資系ITグローバル(世界最大)企業へ転職
IT系・営業畑(エンタープライズ事業:企業営業担当)に勤務

給料の20%以内の支出で生活し支出を抑制
自社株や本業とは別の会社社長業で資産を拡大する

□2008年(39才)
不動産投資を開始

ワケあり物件を再生する手法で、福岡県、神奈川県・埼玉県・静岡県・愛知県、東京都で一棟物件を購入(一部は売却済み)

□2012年(43才)
家賃収入のCFが本業の3倍を超え、セミリタイアを希望するが、会社から引きとめられる

□2015年(46才)
セミリタイア(事業家としてスタート)

□2016年(47才)
所有物件は12棟・約200室。資産20億円・家賃年収2億円

■ 主な所有物件

□埼玉県さいたま市の中古RC一棟マンション(3LDK×21戸+テナント2戸)



□東京都板橋区の中古RC一棟マンション(3LDK×23戸)



□神奈川県海老名市の中古RC一棟マンション(3LDK×24戸)



□神奈川県厚木市の中古RC一棟マンション(2LDK×12戸)



□神奈川県座間市中古RC一棟マンション(1LDK×12戸)



□愛知県名古屋市の中古RC一棟マンション(1K×20戸)



■ 著書




■ 趣味は海外旅行







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