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不動産投資のスタート時に大切な3つのこと

天野真吾(湘南再生大家)さん_画像 第2話

皆様、こんにちは。前回、「 旅好きの会社員が不動産再生事業家になった理由 」を多くの方に見て頂いて、本当にありがとうございました。今回は、「 不動産投資のスタート時に大切なこと3つ 」を、旅の話とあわせて紹介したいと思います。

■ 旅も不動産投資も「 自己責任 」が大事

不動産投資では、「 1棟目の購入が非常に重要だ 」とよく言われます。相場より高い価格で1棟目を購入してしまうと、信用毀損に陥る可能性が高くなります。また、入居状況が悪くなれば、ローン返済が出来なくなるケースも考えられます。

売却したくても残債以上で売却できない場合は、最悪、破綻ということになるでしょう。逆に、1棟目の物件選びと運営がスムーズにいけば、不動産投資、不動産賃貸事業は順調に滑り出すことになると考えます。

これを、「 海外を旅して、世界で感じたこと 」と置き換えた場合、私にとってのスタートは「 フィリピン 」になります。まだ、私は小学生で両親との家族旅行でしたが、この旅からは、大きな衝撃を受けました。

何が衝撃だったかというと、どこに行っても小さな子供が物乞いで寄ってくる。小さな私にも寄ってくる。学校にいけない子供達が、路上で新聞販売、水販売、総菜販売、毎日商売している・・・。


〈フィリピン:バラック小屋エリア@〉

商売ができない子供達は、川に入り( 想像を絶する汚い川ですが )、お金を欲しい、お金を投げてくれ、と言って叫んでいます。お金を投げると子供達が争い、お金を求めて泳いで取りに行くのですが、その姿が面白いと、何度もお金を投げる人もいます。

お金を投げたほうがいいのか、お金を投げないほうがいいのか、その頃の私には分かりませんでした。その後、大きくなってから、お金の稼ぎ方、自立する方法を教えてあげることができないと、そこにいる子供達が経済的に豊かになることは難しい、と感じました。

その子供達を束ねるエージェントが存在して、彼らの利益を巻き上げているからです。その代わり、売る物を渡して指導しているという見方もありますが…。子供を働かせて、親が自分達の酒代にしている人も多く存在していました。

まさに、価値観が揺さぶられる経験でした。そして、知らないことだらけの経験をしたことで、私の好奇心に火が付き、世界のことをもっと知りたいと思うようになりました。


〈フィリピン:バラック小屋エリアA〉

また、その旅からは、「 自己責任 」という考えも学びました。フィリピンの子供たちが売る水は、全く消毒されていません。ペットボトルに水を詰めることが出来る簡単な機械があり、適当な水( 例えば、日本でいうと公園の水 )を詰めて、販売をしています。

その水を飲んでお腹を壊した人がいても、「 騙された方が悪いのでしょう 」というルールです。お水一つであっても「 騙す 」「 騙される 」という環境が存在するわけです。

ちなみに、失敗しない「 お水( ペットボトル ) 」ですが、太陽光にあてて、お水の中に小さい汚物がキラキラ光ったりして見えないか、確認すればある程度は見抜くことが出来ます。

不動産投資においても「 自己責任 」が基本ですよね。おかしな水を飲めばお腹を壊しますし、間違った物件を買えば自分のお財布が大きく傷む。人まかせにしない、自分の責任でリスクヘッジをするという点は、旅も不動産投資も同じだなと感じています。

■ 経験を積みながら失敗を回避する方法を学ぶ

旅の楽しみの一つは「 食事 」だと思います。私は、海外( 特に発展途上国 )でレストランを選ぶ際に、経験上ひとつの選定基準があります。味を見分けるのは難しいのですが、そのやり方で価格帯を予測することは可能です。


〈タイ(奥地):笠つくりで生計をたてる家族〉

先に答えを書いてしまいますが、「 @テーブルクロスの有無 」「 Aテーブルクロスの生地 」「 Bテーブルクロスの清潔さ 」が目安になります。

「 テーブルクロスがない 」という場合、安い価格で食事が出来る確率が高いですが、安全な食事であるかどうかはわかりません。そこは、「 見極める目 」が必要になります。

「 テーブルクロスがある 」という場合、「 Aテーブルクロスの生地 」を確認します。生地がいい場合、オーナーが力を入れているレストランであり、料理も美味しい可能性が高いといえます。

次に、「 Bテーブルクロスの清潔さ 」をみます。ここからは、従業員のモチベーションの高さ、良い職場環境であるかがわかります。オーナーがやる気があっても、従業員のモチベーションがない( テーブルクロスが清潔ではない )レストランは見送ります。

悩ましいのは、従業員が非常にやる気があって、オーナーがやる気がない場合です( レアケースですが )。価格に予想をつけて、候補を絞ったら、実際に食事をしている人の料理を見て入る店を決めることになります。

自分の五感を最大限に発揮して、ものの良し悪しを判断するという点は、物件の購入について判断するときも同じであると思います。そして、この問題はどちらも経験を積むことにより、ある程度は解決できるようになります。


〈タイ(奥地):自給自足が基本的生活スタイルの地域〉

レストラン選定も物件選定も、経験を積めば積むほど、「 失敗を回避する手段 」が分かるようになります。

私は不動産賃貸業というものは、物件選定を大きく間違わない限り、退場することなく事業継続ができるビジネスであり、努力次第で大きく資産を構築出来ると考えています。

もし、経験不足により、間違った物件を買ってしまったと思っても、リカバリ出来る範囲の物件を購入していれば、再チャレンジは可能です。そういう意味で、最初の物件は、大きな借金をしなくても買えるものを選ぶといいでしょう。

私も旅の途中で命のキケンを感じるような失敗もやらかしました。でも、生きて返ればまた出発できます。大切なのは、小さな失敗を繰り返し、そこから学び、成長していくことです。


〈アフリカ:幸せな結婚式その@〉

■ 多くの選択肢がある中で「 自分にあった道 」を選ぶ

私は世界を歩いて「 世界は広い 」「 自分は小さい 」、といつも感じます。同じ人間でありながら全く違う生活、全く違う考え方であるという、あたりまえの事実について世界に出ないと感じることが出来ませんでした。

世界を歩くと感じるのが、自分の価値観は、自分が育った環境で培ったものであり、他の国に入れば、その国のルール、しきたりに従うべきであるということです。自分の「 こうあるべき 」という価値観は意味がないと直ぐに気付きます。

社会というのはコミュニティであり、その国・地域ごとにルールがあり、全ての国・地域ごとに違っています。ドラッグでさえ、合法である街や場所があります( 警察官のような立場の人間が、合法であるため売買していたりして、驚きます )。

身体的なハンデがある人を優遇する環境もあれば、弱肉強食であり、残念ですが、そのような人達が社会から追いやられていく環境もあります。


〈アフリカ:幸せな結婚式そのA〉

何が正解か、その答えが世界中で異なるように、不動産投資にも様々な手法があり、正解の形も人それぞれ違います。どの規模を目指すのか、レバレッジはかけるのか、中古か新築か、首都圏か地方か・・・。

それぞれに成功者がいる中で、自分は何を選ぶのか、何ができるのかを考え抜くことから、新しい一歩が始まるのです。

さて、今回も旅の話が多くなりましたが、次回以降は、債務不履行になるような物件、入居者がいない物件、採算に合わない物件、採算が悪い物件を買ってしまった場合のリカバリについて、お伝えできればと思います。

また、不動産再生事業において、どのような基準で立地や物件の選定をしているかなど、「 失敗しない不動産投資 」についても紹介していく予定です。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 天野真吾(湘南再生大家)さん

amano

不動産投資家
湘南エリアで妻と二人暮らし
FB:湘南再生大家

■ 経歴

□1969年
静岡県生まれ

□1991年(22才)
大学卒業後、国内IT系商社に入社

□1997年(27才)
外資系ITグローバル(世界最大)企業へ転職
IT系・営業畑(エンタープライズ事業:企業営業担当)に勤務

給料の20%以内の支出で生活し支出を抑制
自社株や本業とは別の会社社長業で資産を拡大する

□2008年(39才)
不動産投資を開始

ワケあり物件を再生する手法で、福岡県、神奈川県・埼玉県・静岡県・愛知県、東京都で一棟物件を購入(一部は売却済み)

□2012年(43才)
家賃収入のCFが本業の3倍を超え、セミリタイアを希望するが、会社から引きとめられる

□2015年(46才)
セミリタイア(事業家としてスタート)

□2016年(47才)
所有物件は12棟・約200室。資産20億円・家賃年収2億円

■ 主な所有物件

□埼玉県さいたま市の中古RC一棟マンション(3LDK×21戸+テナント2戸)



□東京都板橋区の中古RC一棟マンション(3LDK×23戸)



□神奈川県海老名市の中古RC一棟マンション(3LDK×24戸)



□神奈川県厚木市の中古RC一棟マンション(2LDK×12戸)



□神奈川県座間市中古RC一棟マンション(1LDK×12戸)



□愛知県名古屋市の中古RC一棟マンション(1K×20戸)



■ 著書




■ 趣味は海外旅行







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