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ビジネスの勝機を掴まえろ!--平成30年地価調査結果から見える未来予想図--

天野真吾(湘南再生大家)さん_画像 第21話

今回のコラムのテーマは、「 平成30年地価調査結果から見える未来予想図 」についてです。先日、平成30年地価調査結果が公表されました。その概要は、下記のようなものでした。


【全国平均】
全用途平均が平成3年以来27年ぶりに下落から上昇に転じた。住宅地は下落率の縮小傾向が継続、商業地は、2年連続で上昇。

【三大都市圏】
各圏域で住宅地・商業地ともに、上昇基調を強めている。大阪圏の住宅地も4年ぶりに横ばいから上昇に転じた。

【地方圏】
地方四市では住宅地・商業地とも三大都市圏を上回る上昇。その他の地域では、下落幅が縮小。


このように、不動産投資マーケットでは、価格が下がり始めたともいわれますが、全国の地価調査の平均は、上昇基調という結果となりました。

この背景にあるものとして、経済のマクロ的には「 雇用・所得環境が改善する中で、交通利便性や住環境の優れた地域を中心に住宅需要が堅調であること 」があげられます。

マイホームを買う層にしてみると、便利な場所の物件は、値上がりしており、手が出しにくくなっている状況といえます。

不動産投資家目線でみると、不動産を「 勝てる立地 」で取得していくことはセオリーです。人気のある場所は、値上がりするときは早く、値下がりするときは遅いものです。

逆に、周りが値上がりしても、そこだけ上がらないエリアもあります。そのようなデータから未来予測をして、需要増が見込まれるエリアに先行投資をしていくことが、勝機を見出すことになります。

私は日ごろから、今後の日本での土地・建物の抜本的な需要の変化にアンテナを立て、新事業の芽がないか、目を光らせています。その中で注目したのが、「 外国人観光客の増加による店舗・ホテル需要の高まりや再開発事業の進展等を背景に、投資需要の拡大 」でした。

私は、「 必要なところに必要な商品やサービスを届けていく事業 」に興味があります。不動産に関わる一事業家として、不動産を通して社会に貢献して、一人でも多くの方に笑顔になってもらいたいというのが動機です。

目の前の事業ニーズに着目して、積極的にリスクを取り、チャレンジをしていくスタンスです。挑戦することが生き甲斐であり、自分で自分をいじめ抜くことが、好きな体質なのかもしれません( 笑 )。


運営する福岡のホテルの室内

■ 平成30年地価調査の結果についての考察

さて、平成30年地価調査の結果から、私は下記のような考察をしました。その考察をどのようなアクションに繋げるかについて、お伝えします。

1、現在は「 低金利で資金が調達しやすいため、不動産投資が活発 」になっている状況であり、不動産賃貸事業において追い風である。

金融機関の融資が一部閉まってきていることはミクロ的に見れば事実だと思います。しかし、マクロ的に見れば、これだけ低金利で資金調達ができる経済環境というのは、やはり尋常ではありません。

経済環境を俯瞰して見たとき、自分がどこにいるのかを確認することは、非常に重要です。もし、今自分がいるのが、「 低金利で資金が調達しやすい環境下 」であるなら、やはり不動産投資を積極的に展開するのが事業としては進むべき方向でしょう。

そこで注意する点としては、「 融資が付くから買う 」ことがあってはならないことです。不動産業者さんから紹介された物件について、間取りの特徴、地域の特徴などを理解し、需要が見込めるかを自分自身で調査・分析をすることが大切です。

繰り返しになりますが、全国平均は上がる中で、下落しているエリアもあります。これからは、間違った物件を購入しないための知識を身につけ、実際にジャッジできることが、より一層、不動産投資で成功するための重要な資質になってくるはずです。

2、外国人観光客の増加による店舗・ホテル需要の高まりや、再開発事業の進展等を背景に、投資需要が拡大していることに注目。

今回の調査結果の地価の上昇率を見ると、住宅地・商業地ともに1位は北海道倶知安町で、それぞれ33.3%と45.2%でした。住宅地の上昇率トップ3は倶知安町が占め、4位から10位は、那覇市を中心に沖縄が独占している格好です。


ニセコスキー場

商業地では、2〜4位にランクインした京都市が6位と10位にも入り、トップ10のうち5地点を京都市が占めています。このように、インバウンド需要の大きな影響が、地価に現れています。

私はもともと、ガラガラで空室率が高い物件を再生して、住居やテナントへ提供するビジネスを収益の基盤事業として捉えています。

そこに加えて、今後はさらに需要が激増すると見込まれる「 外国人観光客 」向けの店舗・ホテル需要へ供給サイドとしてポジションを取るべく情報を集め、積極的に開発していけたらと考え、実際に行動しています。

ちなみに、なぜ、北海道や京都ではなく、福岡でホテル事業をしている理由は、「 土地値と宿泊料の歪み 」「 地の利の良さ 」など、様々な理由があります。その詳細は、過去のコラムに書いたとおりです。

今回の調査もそうですが、ビジネスのヒントは、いたるところに落ちています。もちろん、不動産投資手法は、千人いれば千通りあると思いますので、皆さん、それぞれに得意な部分を生かせばいいと思います。

私の不動産事業における事業計画と方針が、皆さまの参考になるといいなと考えています。ビジネスの波に乗り、ブルーオーシャンの市場を見つけ、ビックウェーブを掴んで下さい!!

■ セミナーを通じて「 事業家・起業家 」を輩出したい

話は変わりますが、9月15日に極東船長プレゼンツ・不動産セミナー@札幌にて、友人の波乗りニーノさんと一緒に講演をしました。私のセミナーでは、事業紹介、チャレンジしている新規事業について、具体的な数字を含めて紹介しました。

参加者の皆さまに事業の面白みを伝えたい、少しでも事業家・起業家を輩出するためのサポートをしたいという想いで話しました。毎回、参加者皆さんの感情を揺さぶるプレゼンテーションが出来たのか、自問自答しながら、必死の思いで壇上に立っています。

今回は、懇親会や第一回・極東カップ( ゴルフコンペ )も開催されて、不動産投資家の皆さんと交流が出来た事、私には大きな財産となりました。



そして来月、10月27日(木)には、私の友人である福岡の中卒大家さん( 大家列伝参照 )が主催するセミナーに、札幌の佐藤元春さん( 大家列伝参照 )と共に登壇します。お目にかかれる皆さん、楽しみにしています。

それでは、また次回のコラムでお会いしましょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 天野真吾(湘南再生大家)さん

amano

不動産投資家
湘南エリアで妻と二人暮らし
FB:湘南再生大家

■ 経歴

□1969年
静岡県生まれ

□1991年(22才)
大学卒業後、国内IT系商社に入社

□1997年(27才)
外資系ITグローバル(世界最大)企業へ転職
IT系・営業畑(エンタープライズ事業:企業営業担当)に勤務

給料の20%以内の支出で生活し支出を抑制
自社株や本業とは別の会社社長業で資産を拡大する

□2008年(39才)
不動産投資を開始

ワケあり物件を再生する手法で、福岡県、神奈川県・埼玉県・静岡県・愛知県、東京都で一棟物件を購入(一部は売却済み)

□2012年(43才)
家賃収入のCFが本業の3倍を超え、セミリタイアを希望するが、会社から引きとめられる

□2015年(46才)
セミリタイア(事業家としてスタート)

□2016年(47才)
所有物件は12棟・約200室。資産20億円・家賃年収2億円

■ 主な所有物件

□埼玉県さいたま市の中古RC一棟マンション(3LDK×21戸+テナント2戸)



□東京都板橋区の中古RC一棟マンション(3LDK×23戸)



□神奈川県海老名市の中古RC一棟マンション(3LDK×24戸)



□神奈川県厚木市の中古RC一棟マンション(2LDK×12戸)



□神奈川県座間市中古RC一棟マンション(1LDK×12戸)



□愛知県名古屋市の中古RC一棟マンション(1K×20戸)



■ 著書




■ 趣味は海外旅行







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