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不動産再生事業、3つの成功法則- 利益を最大化して、新規事業チャレンジの源泉にしよう -

天野真吾(湘南再生大家)さん_画像 第23話

11月に入り、2018年もラストスパートの時期となりました。先日、沖縄にて不動産投資家仲間でのグリーンミーティングがあり、2日間参加してきました。天候に恵まれて、夏のような暑さの中、情報交換を活発に行い有意義な時間となりました。


沖縄のゴルフ場にて

今回のコラムのテーマは、「 不動産再生事業、驚きの3つの成功法則 」です。

最近、私の不動産再生事業の詳細を聞きたいと言われるケースが本当に多くなりました。そして、私の事業モデルを話すと、稼ぐ利益額( 絶対金額の大きさ )と利益率の高さの両方を実現していることを皆さん、驚かれます。

■ 事業で重要なのは「 利益( 絶対額の大きさ )」と「 利益率 」

私が事業において細心の注意をはらっているのは「 利益( 絶対額の大きさ )」と「 利益率 」の2点です。

不動産投資のメリットである「 レバレッジ 」「 複利 」「 債務償還年数 」などの重要な部分は、意識はしていますが、絶対的な指標や方針には含めてはいません。

それが絶対なのではなく、「 マーケティング 」「 ブランディング 」「 商品力 」「 サービス力 」など、重要視するものは人それぞれだと思います。

■ 事業プランで大切な「 6つのS 」と「 6W2H 」

私は、事業プランについて、「 6つのS 」を基準に考えます。「 信念( 精神的財産 )」「 仕組み( 知的財産 )」「 資金( 物的財産 )」という「 基本の3つのS 」に「 商品( サービス )」「 市場 」「 支援 」を加えた「 6つのS 」です。

さらに、「 自分が、事業をどうやって継続・発展させるか 」考えていくと、事業として「何をするのか? どの市場でやるのか?」が重要になってきます。また、プランを立案する際には、以下の「 6W2H 」が大切です。

【 What? 】顧客にどんな商品やサービスを提供するのか?

扱う商品やサービスが市場や顧客に受け入れられるものか、確認しておきます。

【 Why? 】なぜ、この事業をやるのか?

事業として成功するものは社会から歓迎される事業である場合が多く、自分の事業の「 社会的存在意義 」について確認しておきます。事業には苦しい場面が訪れます。そとき、この「 なぜ、この事業をやるのか? 」がしっかりしていると踏ん張りがきいて、難局を乗り越えられると感じています。

【 Where? Whom? 】想定する市場はどこか? 顧客は誰なのか?

「 Where 」は市場、「 Whom 」はさらに絞り込んだ顧客( ターゲット )を指しています。

【 When? 】どのタイミングで事業を行うのか?

事業のノウハウとしては、「 人 」と「 金 」をどんなタイミングで投入するのかが重要となるでしょう。どの時期にどんな人と、どれくらいの資金が必要か、「 時間軸 」を設定して、事業の実行計画が出来上がります。

商品やサービスを提供しようとするターゲットは絞り込み、相手が鮮明になれば、アプローチ方法が具体的になります。

【 Who? 】誰がその事業をやるのか?

次に、どんな人材が必要になるかを考えます。まず自分やパートナーの能力を判断し、事業を進めるうえで他にどんな能力・経験を持った人が何名必要なのかを検討していきます。

【 How to? 】どんな特徴で、どんなノウハウを使うのか?

商品やサービスを、目指す市場・顧客に提供する際に、どうやって競合優位性や独自性を発揮出来るかが勝負になります。

【 How much? 】必要資金は? 売上高や利益の目標は?

その事業は、どれだけの資金が必要になるのか試算します。またそれがどんなタイミングで必要になるのか、事業売り上げ見込みと合わせて検討し、具体的な資金計画、資金調達手段に繋げていく必要があります。


ゴルフ場の夕日

■ 不動産再生事業、驚きの3つの成功法則

ここから、実際に成功するには、どのような成功法則があるか、考察してみます。

ハッキリ言いますが、供給が十分に足りているエリアに賃貸住宅を供給するから、高い利益率を確保するのが難しくなるのです。日本の賃貸住宅市場で、賃貸住宅の供給が不足しているエリアは、マクロで考えるとそんなに多くありません。

不動産ポータルサイトで探すと、賃貸住宅の空き家がないエリアを探すことのほうが難しいでしょう。しかし、各地域をミクロで考えていくと、賃貸住宅の供給が不足しているエリアはあります。

もちろん、住宅の供給が全体的に過剰であっても、今までにない賃貸住宅を提供して、社会から歓迎される事業に育て上げることはできます。逆に、普通のアパートの供給では、社会から歓迎されるどころか、嫌がられるケースがあると認識することが必要でしょう。

その上で、私の考える不動産再生事業の成功法則は次のようになります。

@割安で仕入れるから、キャピタルゲインが得られる

私の実績を聞いた人が、誰でも不動産再生物件( 全空物件及び、全空に近い物件 )を取得して、再生完了すれば大きくキャピタルゲインが得られると勘違いするケースがあります。

しかし、私が大きな利益を得られるのは、全空物件及び、全空に近い物件の物件を「 割安 」に仕入れることができたから、という大前提があるからです。そこを間違えてはいけません。

A知識と経験、そして体力( 資金力 )が勝敗を分ける

不動産の知識は増えるほど有利です。色々な話を聞けば聞くほど分からなくなるという方は、知識を自分の行動に結びつけるために使っていないからでしょう。初心者の方は、是非、健美家の諸先輩方のコラムを全て読まれるといいと思います。

単なる知識の習得ではなく、自分の行動に結びつけることが出来る知識の習得を目指すといいと感じます。その上で、経験を積むことが重要です。自分で経験することは、どんな知識より大きな財産となるでしょう。

また、不動産事業では、体力( 資金力 )が勝敗を分けるケースが多くなるでしょう。そして、体力( 資金力 )がある人に資金を貸したいのが、金融機関目線でしょう。

だからこそ「 利益額 」を大きく、「 利益率を高く 」できる事業プランの作成に、力を注いでほしいと考えています。

B自分は選ばれる側にいて、決して、物件を選ぶ立場にいる人間ではないと自覚する

この部分を理解していない不動産投資家の方が多いように感じます。不動産業者から物件を紹介された場合、色々と条件を付けたり、交渉をしたりすると思います。しかし、本当に素晴らしい物件、千三つの物件であれば、条件交渉はできません。

その物件に希少性があるとわかれば、「 瑕疵担保免責 」であろうと「 ローン特約なし 」であろうと、その条件をすんなり飲む必要があります。本当に「 お買い得な物件 」を「 お買い得でない物件 」と同じ方法で交渉したら、相手にされなくなります。

素晴らしい物件、千三つの物件の紹介を受けるためにマインドセットを変えて、不動産仲介会社・担当者とお付き合いができるようになれば、自ずと「 利益( 絶対額の大きさ )が大きく 」かつ「 利益率が高い 」物件と出会えるでしょう。


沖縄で借りたレンタカー

耳の痛い話もあると思いますが、皆さんへのエールと受け取ってもらえればと思います。世の中には必要な商品やサービスがまだ足りない( 不動産に関しても同様に、必要な商品やサービスが足りない )と感じています。

そこに果敢にチャレンジする人が増える世の中になるといいな、と考えています。コラム読者の皆さんと同様に、私も果敢にチャレンジする事業家の一員です!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 天野真吾(湘南再生大家)さん

amano

不動産投資家
湘南エリアで妻と二人暮らし
FB:湘南再生大家

■ 経歴

□1969年
静岡県生まれ

□1991年(22才)
大学卒業後、国内IT系商社に入社

□1997年(27才)
外資系ITグローバル(世界最大)企業へ転職
IT系・営業畑(エンタープライズ事業:企業営業担当)に勤務

給料の20%以内の支出で生活し支出を抑制
自社株や本業とは別の会社社長業で資産を拡大する

□2008年(39才)
不動産投資を開始

ワケあり物件を再生する手法で、福岡県、神奈川県・埼玉県・静岡県・愛知県、東京都で一棟物件を購入(一部は売却済み)

□2012年(43才)
家賃収入のCFが本業の3倍を超え、セミリタイアを希望するが、会社から引きとめられる

□2015年(46才)
セミリタイア(事業家としてスタート)

□2016年(47才)
所有物件は12棟・約200室。資産20億円・家賃年収2億円

■ 主な所有物件

□埼玉県さいたま市の中古RC一棟マンション(3LDK×21戸+テナント2戸)



□東京都板橋区の中古RC一棟マンション(3LDK×23戸)



□神奈川県海老名市の中古RC一棟マンション(3LDK×24戸)



□神奈川県厚木市の中古RC一棟マンション(2LDK×12戸)



□神奈川県座間市中古RC一棟マンション(1LDK×12戸)



□愛知県名古屋市の中古RC一棟マンション(1K×20戸)



■ 著書




■ 趣味は海外旅行







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