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賃貸事業から、観光事業&宿泊事業へ事業モデルをシフトして気付いたこと

天野真吾(湘南再生大家)さん_画像 天野真吾(湘南再生大家)さん 第29話

2019/11/26 掲載

今回は、ホテルを開業してみて感じたことの概要をコラムにまとめてみます。

■ ホテルを開業しました

2019年9月末に、新築RC建物の引渡しと最終決済を完了。10月に入り、建物における各種届出をした後、旅館業法における「 旅館・ホテル営業 」のための営業許可取得を目指して動いてきました。

そして11月14日、福岡県博多駅至近の場所に「 AMAホテル&リゾート プラチナ 博多-祇園 」を開業しました。


〈AMAホテル&リゾート プラチナ 博多-祇園:その@〉

旅館業法における「 旅館・ホテル営業 」をするための営業許可の取得をするまでには、各種検査機関、市役所、消防署、保健所との各種打ち合わせや調整、いやー、本当に一難去ってはまた一難ということの連続でした。

これまで、「 価値ある住環境の提供 」を目指して再生事業を展開してきましたが、次なるステージとして、大好きな旅を題材とした「 快適な旅環境の提供 」へ事業モデルをシフトしようと考えていました。

私の事業モデルは、インフラの提供にフォーカスしています。人々が生活する上で「 住まい 」というインフラの提供、そして「 ホテル 」という人の旅を彩るインフラの提供です。人の生活に寄り添い、必要な商品やサービスを提供したい想いがあります。

今後参入予定の「 飲食 」というジャンルではダイニングバー&ライブハウス⇒「 美味しい食事が出来て、音楽を満喫出来るエンタメ空間の提供 」へのチャレンジを進めていく流れです。こちらは「 食 」と「 エンタメ 」のインフラを提供する事業です。


〈AMAホテル&リゾート プラチナ 博多-祇園:そのA〉

■ 事業、投資として考えていくと、最後に行き着く先は、「 ホテル事業 」である

不動産賃貸事業というビジネスを、時間単価を高める、時間の付加価値を高めるという切り口で突き詰めていくと、

@通常の賃貸事業
A月で貸す不動産⇒マンスリーマンション・シェアハウス等
B週で貸す不動産⇒ウィークリーマンション
C日で貸す不動産⇒1泊から貸し出す民泊
D日で貸す不動産⇒1泊から貸し出す旅館・ホテル

という流れで、空間貸ビジネスの王様である「 ホテル 」に行き着きます。


〈AMAホテル&リゾート プラチナ 博多-祇園:そのB〉


〈AMAホテル&リゾート プラチナ 博多-祇園:そのC〉

■ 世界のチェーンホテル潮流は、「 所有 」と「 運営 」を分けること

多種多様な宿泊施設タイプがある中、一般的なホテルのビジネスモデルには、基本3パターンになると思います。



@所有直営方式

ホテル事業者が土地・建物を所有し、ホテル開発・運営を行う方式です。ホテル経営においては基本的な形といえ、東京では老舗ホテルをはじめ鉄道系ホテルグループがこれに属します。

この方式は、固定資産の保有はもちろん社会的信用も大きいために無形資産も形成されて、支店展開や経営受託といったチェーン化を図ることが可能になるとも言えます。

資金調達能力に優れた大会社に多く、業績が伸びていくにしたがって、経営の安定化を図ることができるモデルです。温泉旅館やペンションなどの個人事業者も、大手と比べて規模は小さくても直営方式で経営しているところもあります。

Aリース方式

所有者から土地や建物を借りて、ホテル会社が一連の運営を担う方式です。ホテル会社は開業においてかかる様々な資金を運転するが、そもそもの賃借料に膨大なコストがかかります。

土地や建物の所有者は各地方の電鉄や保険会社といった不動産を多く保有する大企業がほとんどで、経営を任される系列子会社がこういった方式を採用しているところが多いモデルです。

Bマネジメント・コントラクト方式

ホテルの所有者と経営者が、運営のすべてをホテル会社に委託する方式。ホテルの売り上げに応じて運営会社に委託料が支払われる仕組みです。

ホテルの運営会社は、所有者と運営会社の共同出資で設立され、運営会社がホテルの建物を借り入れて運営を行います。こちらも運営会社に委託料が支払われます。

この方式には、世界基準レベルでサービス・質が維持提供される前提の方式で、(1)フランチャイズ方式、(2)リファーラル方式、(3)アフェリエイト方式、この3つ(*詳細説明は割愛)に分けられるでしょう。



現在の世界のチェーンホテルは「 所有 」と「 運営 」を分けることが主流ですが、その流れに逆行した「 個人で戦って勝つモデル 」を模索して、私は自分の事業モデルを構築しています。


〈AMAホテル&リゾート プラチナ 博多-祇園:そのD〉

今回の宿泊事業へのチャレンジとしては、@の「 所有直営方式 」でのホテル開業と自社で全てのオペレーションを運営するチーム構築をして、ホテル運営に乗り出したことが特筆すべき点になります。

分かりやすくいうと、小資本の個人が場所と戦略を工夫することにより、ホテルを所有しながら資産形成を実現し、ホテルを運営しながら、宿泊事業ノウハウを蓄積するという「 ありえないこと 」に挑んだのです。

ホテルの稼働状況ですが、営業初日が80%、2日目が100%、3日目が85%と、スタートからある程度の稼働率を出すことができました。

通常の不動産賃貸業の次のステージとして、個人でホテルを建築&所有&運営することができる、そういう素晴らしい環境が、現在の日本では実現可能だということです。

今回、土地から仕込み、宿泊施設をトータルプロデュースして建築し、自社での運営も無事にスタートできたことで、「 自己成長 」と「 組織成長 」の新たなる高みに達した境地です。

「 投資 」という世界を大きく超越した、素晴らしい人生経験を得られたことに対する感謝の気持ちと清々しい思いでいっぱいになりました。

■ 雇用のメリットを突き詰めると…

ホテル経営について、ハードルが高いという人は、その理由として「人を雇用する」ことを挙げることがあります。

確かに、不動産事業で成功をして、経済的&時間の自由を得ることが目的だった場合、新規事業へのチャレンジや、雇用の創出は、自分の時間を取られる面倒なことに見えるかもしれません。

私は気が遠くなるような税金を個人、法人と納税して社会貢献をしていると思っています。その上で、人を雇用しているのは、それが納税を超える、究極の社会貢献だと考えているからです。

特に、自分より若い世代を雇用して、ビジネス教育して、自分で経済的な自立をサポートしていく活動は、難しい上に時間をとられてキツイですが、やりがいも大きいものです。経済的に成功した人には、是非チャレンジしてほしい領域です。

雇用することのメリットは、「 スタッフ・従業員と共に、ワンチームで素晴らしい事業を一緒に推進できること 」「 喜び、悲しみ、苦しみを一緒に分かち合えること 」そして、「 自分が実現したい世界観を、スタッフと一緒に創造できること 」だと思います。

私は、多くの国々、世界を旅して、人間的に成長を支えてもらいました。「 旅 」は人を成長させる源泉です。旅をする時に、素晴らしいホテルに出会えた、素晴らしいホテルマン、ホテルウーマンに出会えたことで、私も成長してきました。

これからは、私が世界で受けた恩を、福岡の地で返していきたいと考えています。そのためには、スタッフの力が必要なのです。


〈AMAホテル&リゾート プラチナ 博多-祇園:そのD〉


〈AMAホテル&リゾート プラチナ 博多-祇園:そのD〉

■「 AMAホテル 」とは!

さて、ホテルの名前は「 AMA 」ホテルとしました。

「 A 」Amazing( アメージング ) ⇒ 驚くほどの、すごい、素晴らしい
「 M 」Miracle( ミラクル )    ⇒ 奇跡
「 A 」Act( アク ト)       ⇒ 行動

「 アメージング:素晴らしい 」「 ミラクル:奇跡 」のホテルだと、お客様・ゲストに言ってもらうために、一生懸命行動していくという願いを込めたホテル名称です。

私の「 AMANO 」から3文字を使っています。自分の名前を冠して、真剣にホテル&宿泊事業へ取り組んでいく決意も表しています。

□Booking.com:「 AMAホテル&リゾート プラチナ 博多-祇園 」宿泊予約サイト

■ 最後に

2019年12月15日@岡山にて、岡山大家塾主催セミナーで講演させて頂きます。今回のコラム題材でした「観光事業&宿泊事業」内容と、不動産再生事業、現在チャレンジしている事業を織り交ぜて講演します。

今年最後のセミナー登壇となります。主催・岡山大家塾からのセミナー案内、下記リンクを参照下さい。
https://forms.gle/se1zSpffU3Yukof39

*どなたでもご応募出来るように、主催の岡山大家塾にて配慮頂いております。 お席に限りがありますので満席となった際は、ご容赦下さい。

それでは、また次回のコラムでお会いしましょう。

プロフィール

■ 天野真吾(湘南再生大家)さん

湘南再生大家さん

不動産投資家
湘南エリアで妻と二人暮らし

facebook:湘南再生大家


■ 経歴

□1969年
静岡県生まれ

□1991年(22才)
大学卒業後、国内IT系商社に入社

□1997年(27才)
外資系ITグローバル(世界最大)企業へ転職
IT系・営業畑(エンタープライズ事業:企業営業担当)に勤務

給料の20%以内の支出で生活し支出を抑制
自社株や本業とは別の会社社長業で資産を拡大する

□2008年(39才)
不動産投資を開始

ワケあり物件を再生する手法で、福岡県、神奈川県・埼玉県・静岡県・愛知県、東京都で一棟物件を購入(一部は売却済み)

□2012年(43才)
家賃収入のCFが本業の3倍を超え、セミリタイアを希望するが、会社から引きとめられる

□2015年(46才)
セミリタイア(事業家としてスタート)

□2016年(47才)
所有物件は12棟・約200室。資産20億円・家賃年収2億円


■ 主な所有物件

□埼玉県さいたま市の中古RC一棟マンション(3LDK×21戸+テナント2戸)
物件-1

□東京都板橋区の中古RC一棟マンション(3LDK×23戸)
物件-2

□神奈川県海老名市の中古RC一棟マンション(3LDK×24戸)
物件-3

□神奈川県厚木市の中古RC一棟マンション(2LDK×12戸)
物件-4

□神奈川県座間市中古RC一棟マンション(1LDK×12戸)
物件-5

□愛知県名古屋市の中古RC一棟マンション(1K×20戸)
物件-6


■ 著書

湘南再生大家さん:著書
3年で年収1億円を稼ぐ 「再生」不動産投資(ぱる出版)


■ 趣味は海外旅行

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