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駅徒歩20分、4割空室だった一棟目福岡RCマンション

天野真吾(湘南再生大家)さん_画像 第3話

皆様、こんにちは。皆様、「 湘南再生大家 」こと、天野真吾です。今回は、私がサラリーマン時代に不動産再生事業を始めた理由、そして、1棟目の収益不動産の購入を決断した時の話からスタートします。

私はサラリーマン時代、コンピュータシステムを企業へ導入して、経営改善を手伝うという仕事をしていました。現代において、ITインフラ事業は企業には必要不可欠であり、競争力の源泉ともいわれています。ですので、仕事にはやりがいを感じていました。

その一方で、私はサラリーマンの仕事以外に、事業家としてビジネスをしたいという考えを持っていました。何をしようかと考えた時、個人( 消費者 )に近いところで、インフラ提供ビジネスに携わることが出来ないかと考えるようになりました。

身近な人の住環境の改善、問題解決をして喜ばれたら最高ではないか。それなら、不動産がぴったりだ、と思いました。

■ リスクをとって相場より安い物件を購入

一棟目として選んだのは、39才のときに買った福岡の中古RCマンションです。2008年に約5,500万円で購入しました。私にとって、不動産再生事業家、不動産投資家としての一歩を踏み出した記念すべき一棟目です。

物件を選ぶ基準としては、積算評価が高く、できるだけ築浅で、賃貸需要が見込める1棟物収益物件を探していました。利回りも市場平均より、大幅に上回るものがいいと考えていました。

しかし、立地が良く、利回りが高く、入居率がいい物件、つまり、皆が欲しい物件は、相場以下の価格にはなりません。そこで、あえて人とは違う「 入居率が悪い物件 」という条件で物件を探しました。

立地は、地方も積極的に検討して、駅から徒歩圏内でなくてもいいという戦略としました。誰も住む人のいない山の中では困りますが、「 微妙に良い」くらいの立地で、リスクを取って、安く買うことを優先しました。

■ 最寄り駅から徒歩20分の空室の多い物件を紹介される

本格的に不動産再生事業、不動産投資事業を始めようと考えて、物件を探して半年が経過した頃、以前、別の物件の紹介を受けた会社から連絡がありました。

「 天野さんの好きそうな物件を見つけました 」との連絡です。福岡の1棟物収益物件でした。私は湘南エリア在住のため、縁もゆかりもないエリアです。少し、不安はありました。

今でも思い出しますが、この物件を紹介されたのが、金曜日の夜でした。翌日、不動産業者さんと一緒に現地が見られるかはまだ決まっていませんでしたが、私は福岡行きを決めていました。

土曜日の朝一の飛行機で福岡入りをして、現地最寄り駅まで直接向かい、自分で最寄り駅から物件まで、歩いて見にいきました。

その前にもらっていた情報によれば、最寄り駅から徒歩20分という物件であり、物件が丘の上にあったため、最寄り駅から歩けるのか、自分の足で確認したい気持ちがありました。

結果的に、歩くのはとてもしんどく、バス便もなかったため、駅からの徒歩圏とはとてもいえない微妙な立地でした。しかし、理由は後で述べますが、私は購入の方向で考えていました。

その日の午後、不動産業者さんに合流してもらい、室内を内見し、その場で買付を入れました。1番手でした。不動産業者さんからは、「 1棟目の収益不動産購入で、こんなふうに即断即決できる人は少ないですよ 」と驚かれました。

しかし、自分にとってはごく自然な流れでした。なぜ、決断できたのかといえば、自分が購入する準備ができていたこと、が大きいと思います。

■ 世界に比べたら、「 福岡 」は遠いうちに入らない

購入の理由は次のようなものでした。自分の購入希望価格であること。住宅街の中にあるため、周辺にRCの競合物件が非常に少なく、アパートも乱立していないこと。近くに有名短大があり、かつ、社会人の需要も安定的に見込めるエリアであること。

今であれば、経験値もあがっているため、市場価格より安価に購入できるのなら、競合物件が多少は多いエリアでもチャレンジします。しかし、当初は競争が激しくないことが安心材料の一つでした。

駅から遠いことは確かにマイナスですが、駅を使わずに短大や会社まで通っている入居者たちがいるのですから、勝算はあると考えました。

関東に住みながら、福岡に物件を持つなんて。しかも、サラリーマンをしながらで、大丈夫なのか、と心配する人もいるでしょう。しかし、私はその点については気になりませんでした。

旅行好きな私は、これまでに世界中を頻繁に移動していたからです。福岡といっても日本国内。飛行機に乗ればすぐという感覚でした。フットワークが軽くなるという点は、旅をしていて良かった点だと思います。

また、このエリアは某金融機関のアパートローンを利用して購入ができるエリアでしたので、融資を使えるということも、購入を後押ししました。今でもそうですが、私は金融機関の担保評価が出る物件を意識して検討しています。これが、規模拡大に貢献してくれました。



■ 不安を乗り越え、高利回りの優良物件として再生

空室率が高いという点は、既に覚悟を決めていましたが、いざ購入となると漠然とした不安は残りました。その時点では、空室を満室にして運営した実績がなかったためです。やったことがないことへの不安を克服することは難しいと感じました。

購入時点で、15室中7室が空室でした。そこで、不安を克服するために、空室の多い理由を調べることにしました。すると、「 売主が2代目大家でやる気がなかった 」ということがわかりました。物件のせいではなく、オーナーのやり方に問題があったということです。

結果的に、私はこの物件を購入後、管理会社を変更して客付け業務を徹底すること、空室部分を徹底的にリノベーションすることで満室にし、利回り13%以上の優良物件に再生することができました。

この経験は、私に自信をくれました。それ以降、私は空室が多く、適切な修繕をされていないなど、ワケあり不動産を購入し、再生して賃貸に出すという、「 不動産再生事業 」のビジネスを本格的に行うことにしたのです。

関東に住みながら、福岡の客付けに強い管理会社を探した方法や、リノベーションの具体的な方法、満室を維持するための運営方法などは、次のコラムで紹介させていただきます。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 天野真吾(湘南再生大家)さん

amano

不動産投資家
湘南エリアで妻と二人暮らし
FB:湘南再生大家

■ 経歴

□1969年
静岡県生まれ

□1991年(22才)
大学卒業後、国内IT系商社に入社

□1997年(27才)
外資系ITグローバル(世界最大)企業へ転職
IT系・営業畑(エンタープライズ事業:企業営業担当)に勤務

給料の20%以内の支出で生活し支出を抑制
自社株や本業とは別の会社社長業で資産を拡大する

□2008年(39才)
不動産投資を開始

ワケあり物件を再生する手法で、福岡県、神奈川県・埼玉県・静岡県・愛知県、東京都で一棟物件を購入(一部は売却済み)

□2012年(43才)
家賃収入のCFが本業の3倍を超え、セミリタイアを希望するが、会社から引きとめられる

□2015年(46才)
セミリタイア(事業家としてスタート)

□2016年(47才)
所有物件は12棟・約200室。資産20億円・家賃年収2億円

■ 主な所有物件

□埼玉県さいたま市の中古RC一棟マンション(3LDK×21戸+テナント2戸)



□東京都板橋区の中古RC一棟マンション(3LDK×23戸)



□神奈川県海老名市の中古RC一棟マンション(3LDK×24戸)



□神奈川県厚木市の中古RC一棟マンション(2LDK×12戸)



□神奈川県座間市中古RC一棟マンション(1LDK×12戸)



□愛知県名古屋市の中古RC一棟マンション(1K×20戸)



■ 著書




■ 趣味は海外旅行







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