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自己破産を覚悟したトラブル。「もうダメだ」と思ってからどう大逆転したのか?セミナーのお知らせ

天野真吾(湘南再生大家)さん_画像 第30話

健美家不動産投資コラム

私は、サラリーマン時代( 私の所属会社は副業規定はなし )に通常の激務をこなしながら、不動産再生事業に取り組み始めました。3棟目・4棟目は3億円を超える物件購入にチャレンジしていました。

そして、3棟目・4棟目は幸運にもいい条件で購入できました。この時期に、もうひとつ、本当に魅力的だと感じた東京都23区内の物件に出会いました。ところが、この物件との出会いで、私の人生は暗転したのです。

■ 不動産再生事業、もうダメかもしれない…と思った瞬間

この物件の金融機関の積算評価額は売買価格の2倍でした。満室想定利回りは15%、築年数15年のRC造の一棟物件です。以前の所有者は某有名法人で、建物に相当な資金を投入しており、ピカピカでした。

ところが、この不動産を取り扱っていた不動産仲介業者や、売主の不動産事業者の素性が良くないことが後になってわかってきました。物件には問題がないので売買契約を結びましたが、途中のやり取りを通じてイヤな予感があり、「 ローン特約 」を付けての契約としました。

その後、融資付けをしていく中で、物件自体、そして所有者の不動産事業者にも問題があることがわかり、「 ローンの審査が通過しなかった 」ため、ローン特約期日までにローン審査が通過しないことを理由に、契約解除を伝えました。

ところが、予想外の事が起こりました。契約解除を通告後に、所有者である売主が私を相手取って、「 ローン審査が通過しなかったことを不服として損害賠償を請求する 」裁判を仕掛けてきたのです。

訴状を見て驚愕しました。頭が真っ白になるというのは本当ですね。損害賠償請求額は、軽く億を超えていたのです。詳細の内容には触れられないのですが、「 もうダメかもしれない… 」と思った瞬間でした。

志高く、より良い社会になるように自分が必死に事業活動をしても、一瞬で全ての資産や収入を絶たれてしまうのだろうか…。理不尽なことが原因で、自分の全てをもぎ取られるかもしれないという危機に直面しました。

当時の私は、「 売買する土地と建物に問題がなければ、その取引にも問題はない 」と考えていました。ところがこの一件があってからは、「 本当に信頼がおける人と取引をしないと、大きな失敗をおかすかもしれない 」と考えるようになりました。

今思うと、この当時は、事業家意識、経営者意識が希薄だったと思います。


〈 不動産セミナー登壇 〉

■ 「 自分の命をかけてやり抜こう 」と腹を括ることで、突破口が見えてきた

所有者であり売主でもある不動産事業者に訴えられてからは、3年に渡る、辛くシンドイ裁判の日々が始まりました。裁判で負けたら、自己破産もあり得ると覚悟した戦いとなりました。

法人での売買だったため、通常ならその法人だけに影響が及ぶはずですが、訴状の中身はこちらからすると無茶苦茶な論理で、私の個人資産まで狙う内容となっていました。どんな手を使ってでも、私から全てを奪い取るという悪意を感じました。

この当時、サラリーマン生活をしながらの不動産再生事業を展開していました。本業と不動産事業、更に裁判という日々の中で、何度も「 もうダメかもしれない… 」と思った瞬間がありました。

毎日、裁判のことばかり頭に浮かび、どこかに逃げたいと思っていました。毎日が地獄だと沈みそうになりながらも、それでは相手の思うつぼだと、自分の思考をなかば強制的に前に向かうように切り替えることを意識していました。

ターニングポイントは、「 自分の命をかけてやり抜こう 」と腹を括ったことでした。仕事は命をかけてやるものではない、楽しんでやるべきだ等の意見を頂くことがあります。それは、その方々の価値観であり、人それぞれだと思います。

しかし、私の場合は自分が「 命をかける 」と腹を括ったことで、一緒に戦ってくれる素晴らしい弁護士先生に出会うことができ、その先生から裁判を戦う上での心理戦や準備、裁判官の心証を良くしていく証拠の見せ方等、多くのことを教えていただきました。

日本の裁判では、どんなに理不尽な内容でも裁判を受けないと勝手に判決が決まってしまうため、戦うしか方法がないことも知りました。結局、裁判は「 幾らの金額で示談するか 」という、落としどころを探っていく戦いになることも学びました。

いくら無罪であると訴えても、お金の支払いを「 ゼロ 」で完全勝訴をすることは、非常に難しいことも理解しました。正論で戦って全面敗訴になれば、莫大な損害賠償の支払いを命じられるリスクがあることも学びました。

結局、「 最終的にはこれくらいの金額で落とそう 」と戦略を立てていた金額の範囲内で決着をつけることが出来ました。悔しい思いはもちろんありますが、幸運な結果といえると思います。


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■ 「 こうでさえあったらなぁ 」と言う言葉の代わりに「 今度こそ 」と言おう!!

不動産に関わっていると、勉強不足から競争力もなく、担保力もない「 イマイチな物件 」を買ってしまっている不動産投資家に出会います。

「イマイチな物件」ならば、何とか返済も出来るかもしれませんが「 即死物件 」を購入し、悩んでおられる不動産投資家もいます。「 あの物件を買わなければよかった… 」「 もっと勉強してから始めればよかった 」という話も増えています。

その場合、その物件を購入した事実を変えることは出来ないので、後悔の気持ちを「今度こそ、素晴らしい物件を見つけて購入しよう」という言葉に置き換えて、前向きに意識を集中させていく必要があると感じます。

自分が購入した物件が競争力もない「 即死物件 」だった場合、自分がその物件に住んで( 自分の家族がいたら家族で入居 )、自分自身の親・兄弟、友人・知人に頭をさげまくり、総動員して満室にする努力をしてもらいたいと切に願います。

絶望して「 自らのかけがえのない命を絶つ 」のは、絶対にいけません。少し考え方を変えて、困ったら周囲に助けてもらおうと気持ちを切り替え、「 突破口はある 」と知ってほしいと思います。


〈 4棟目購入物件 〉

■ 今年の目標

昨今、セミナー講演をすると聴講してもらった多くの方々から、私の熱量が半端ないと言ってもらえることが増えてきました。私のセミナー講演を聴いていると「 やってやる 」という気力が湧いてくると言われることも多々あります。

これは、私が事業に真剣に向き合い、本気でやり、結果を出していることに起因しているのかもしれない…と思うようにもなりました。苦しい時代は、無駄ではなかったと感じます。

そして、現在、私のバリューは「 チームを率いて、真剣に事業に立ち向かっていること 」というシンプルなものでないかと分析しています。

不動産事業を展開していく中で、最後に目指すべき方向は「 あなたに会えて良かった 」と言ってもらえることではないでしょうか。「 快適な住環境を提供 」して、入居者が笑顔で暮らしてもらえるために全力を尽くすことではないでしょうか。

■ 最後に

4月に健美家主催のセミナーに登壇させて頂きます。不動産投資で得た「 時間と心と金銭的な余裕 」を活用して、様々な事業活動を通じて「 チャレンジできる社会 」を創っていこうとする人に向けたセミナー内容となっています。

私の講演は、事業活動を中心にしたセミナー内容となる予定です。もう一人のセミナー講師、スゴイですよ。ご期待下さい!!

開催日:4月8日(水)
開催場所:赤坂インタシティコンファレンス

詳細・申し込み
https://www.kenbiya.com/sm/s/tokyo/t-g/pt-0/dt_35999sov/

それでは、また次回のコラムでお会いしましょう。


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プロフィール

■ 天野真吾(湘南再生大家)さん

amano

不動産投資家
湘南エリアで妻と二人暮らし
FB:湘南再生大家

■ 経歴

□1969年
静岡県生まれ

□1991年(22才)
大学卒業後、国内IT系商社に入社

□1997年(27才)
外資系ITグローバル(世界最大)企業へ転職
IT系・営業畑(エンタープライズ事業:企業営業担当)に勤務

給料の20%以内の支出で生活し支出を抑制
自社株や本業とは別の会社社長業で資産を拡大する

□2008年(39才)
不動産投資を開始

ワケあり物件を再生する手法で、福岡県、神奈川県・埼玉県・静岡県・愛知県、東京都で一棟物件を購入(一部は売却済み)

□2012年(43才)
家賃収入のCFが本業の3倍を超え、セミリタイアを希望するが、会社から引きとめられる

□2015年(46才)
セミリタイア(事業家としてスタート)

□2016年(47才)
所有物件は12棟・約200室。資産20億円・家賃年収2億円

■ 主な所有物件

□埼玉県さいたま市の中古RC一棟マンション(3LDK×21戸+テナント2戸)



□東京都板橋区の中古RC一棟マンション(3LDK×23戸)



□神奈川県海老名市の中古RC一棟マンション(3LDK×24戸)



□神奈川県厚木市の中古RC一棟マンション(2LDK×12戸)



□神奈川県座間市中古RC一棟マンション(1LDK×12戸)



□愛知県名古屋市の中古RC一棟マンション(1K×20戸)



■ 著書




■ 趣味は海外旅行







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