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激変した時代を乗り越える3つの作戦。今、自分は何をすべきなのか?

天野真吾(湘南再生大家)さん_画像 天野真吾(湘南再生大家)さん 第32話

2020/3/30 掲載

現在、世界の多くの国々を巻き込んで、新型コロナウイルスにより経済環境に大激震が走っています。

そんな向かい風の中、「 AMAホテル&リゾート プラチナ 博多-祇園 」と「 AMAホテル&リゾート 博多イースト 」2つの宿泊施設共に、2020年3月単月の稼働率予測で約60%〜70%で推移しています。大健闘していると感じます。

■ 需要と供給がプライス( 価格 )を決定する

私の主力事業として「 不動産再生事業 」「 宿泊・観光事業 」があります。その他、様々な事業を手掛けていますが、主力事業はこの2つです。

この事業は、似て非なるものです。不動産というキーワードで繋がっていますが、「 不動産再生事業( 不動産賃貸事業 )」は装置産業、「 宿泊・観光事業 」はサービス産業というカテゴリでの位置付けと考えています。

どちらの事業も「 需要と供給によりプライス( 価格 )が決まる 」ということは共通しています。現在の経済環境下で、特に大きく打撃を受けているのは「 宿泊・観光業 」「 鉄道・航空業 」「 飲食業 」等です。

「 宿泊事業 」に関してマクロで捉えると、全体的に絶不調です。ミクロで考えると私の宿泊施設・ホテルも全く宿泊者がいなくなるといった事態にはなっていません。

もちろん、需要が限りなくゼロに近づいたホテルもあります。ここでのカギは利回りやキャッシュフローではなく、「 需要」です。需要があるところに「 賃貸事業 」「 宿泊事業 」を仕掛けることを第一に考えるべきと再認識しています。

私は、不動産・物件購入時には、利回りやキャッシュフロー以前に、現在の「 需要調査 」と将来の「 需要予測 」両方の軸で深く調査をします。

更に、将来の不動産賃貸事業においては自分の所有する同一エリアにおける賃貸物件の「 今後の供給予測 」、 宿泊施設ではホテルや宿泊施設の「 今後の供給予測 」を綿密にリサーチします。

その他、不動産賃貸事業では家賃の下落率や宿泊事業であれば平均客室単価( ADR:Average Daily Rate )の下落率をどれくらいで見ておくのか、適正な事業投資として数字をはじいて事業計画を練っていきます。


〈AMAホテル&リゾート 博多イースト:開業〉

■ 作戦@:顧客を変えるか、業態転換を考える

全く需要がないエリアに物件を購入してしまった場合や、宿泊事業において今回の新型コロナウイルスによりキャンセルが続出して稼働率が限りなくゼロに近づいてしまった場合、何か手はあるのでしょうか?

まずは、不動産賃貸事業ですが、特定のターゲットだけをお客様に考えて建築されたマンション・アパートで、その需要が一気になくなった場合に大打撃を受けてしまう例があります。

大学生だけをターゲットにしていて大学が移転してしまった事例、外国人労働者、派遣労働者をターゲットにしていていて工場が閉鎖してしまい労働者がいなくなってしまった事例等はよくある話だと思います。

私の場合、需要が激減した場合、顧客を変えるか業態転換を考えます。「 顧客を変える 」というのは入居ターゲットをガラッと変えて、外国人、生活保護世帯、保証人なし等の方へ対象を広げて売上をあげることを優先するということです。

「 業態転換を考える 」というのは、賃貸物件( 住居・レジデンス )の場合、更地にして土地としての価値で売却は出来ないのか? 戸建ての住宅地として出口を迎えることが出来ないか? について検討するという意味です。

宿泊施設で「 顧客を変える 」場合、インバウンドのお客様というターゲットを日本人のお客様に切り替えていくことや、一定期間の休業を検討して、「 顧客を待つ 」ということを考えます。

そして、住居やテナント等、他に需要がないかを検討します。投資した金額を回収して事業としての数字があえば、柔軟に業態転換を進める方針も検討します。変化を恐れないで、需要に合わせて事業計画を練り直し実行していくイメージです。


〈AMAホテル&リゾート 博多イースト:開業〉

■ 作戦A:経営者が変化をしていくこと

宿泊需要が大幅に縮小してしまった場合、どのように経営者は変化していくべきなのでしょうか?

お客様のターゲットを、中国人観光客、韓国人観光客、インバウンド観光客等にターゲットを狭めてきた宿泊施設では、大打撃を受けているケースが多々見受けられます。

出来れば物件購入時、もしくは事業を組み立てる時に、現在の需要がなくなった場合を想定しておきたいところですが、想定通りに進まないこともあるでしょう。

今回の新型コロナウイルスを震源とした世界を巻き込んでの大激震となるような事態は、予想の範疇を超えています。

宿泊施設であれば、住居やテナント等に用途変更、通常の賃貸に加えて、マンスリーマンション・ウィークリーマンション、他に需要がある業態に転換出来ないかを検討します。柔軟に、建物を用途変更や業態転換を進める方針です。

変化を恐れないで需要に合わせて事業計画を練り直し、実行していく作戦です。ただし、本当に近い未来に需要が回復すると予想出来る場合、現在は耐え忍ぶ時期であると考えます。

他の事業をしているのであれば、宿泊事業以外の売上収益をあげて、現在の厳しい時期は、耐え忍ぶために力を蓄える時期にあてる方法もあります。

この間に建物メンテナンスを積極的に進める、スタッフの社員教育にじっくり時間を使う等の行動を続けて、次のチャンスの時期に備えて力を蓄えたいところです。

個人的には通常の需要が戻ってくる可能性がある場合、需要を待つ戦略を重視しています。一度、自分が決めてスタートした事業をそんな簡単には諦めたくない性格です。

とはいえ、損切りをしなければいけない事業、投資もあります。そのバランスが難しいところですね。そして、経営者として最終的にやるべきことは「 決して逃げないこと 」だと思います。

最後まで逃げ出さない、覚悟をもって事業に向き合っていくことが重要だと考えています。



■ 作戦B:経営者が「 志 」を高く持ち、事業を推進して継続する

私の場合ですが、「 ホテル・宿泊施設 」に願いを込めています。ホテル・宿泊事業に並々ならぬ想いをもって経営をしています。

どのような想いかといいますと、私が世界約130ヶ国、日本全国津々浦々、旅が大好きで本当に多くの宿泊施設にお世話になりました。

旅の印象を左右するのは観光地の建物や雰囲気、食事やショッピング等ももちろんありますが、最も大きいのは宿泊施設であることを実感しています。

旅では、宿泊施設のオーナーさん、ホストさん、スタッフさん、多くの方々に旅をサポートしてもらい、その都度抱えていた悩みや、閉塞感を解き放ってもらったこともありました。

誰も身寄りがいない場所であっても、本当に心温まる歓迎を受けたことも多々ありました。当然、残念な扱いや差別も受ける事もありましたが、それもいい学びの場となっていました。

私は人生のテーマに「 挑戦 」と「 成長 」を掲げています。そして、日本、福岡を訪れる人すべてに、私の運営するホテルで快適で、素晴らしい時間を過ごしてほしいと考えています。

私のスタッフが一丸となり、一体となり、この運営チームは素晴らしいと言ってもらえるように、日々努力「 挑戦 」を続けています。


〈AMAホテル&リゾート 博多イースト:看板@〉〈AMAホテル&リゾート 博多イースト:看板A〉

最終的には、経営者、事業者の「 志 」が高いところにあれば、苦境を脱していけると感じています。勿論、何回も失敗することはあるでしょう。その失敗をバネにして、大きく個人としても法人としても成長をしていけると考えています。

人それぞれ、多様性があっていいと私は考えています。自分の強みを活かして、根性ではなく、商品、サービスを磨き上げて、その分野でニーズがある、需要があるところで勝負していってもらいたいと考えています。

コツコツ努力している人を、必ず周囲は見ているものです。私は「 必死にビジネスに向き合い、日々挑戦している人が結果を出した時、周囲の人の心を震わせることになる 」と信じています。そして、チャレンジする人がリスペクトされる世の中になって欲しい。

今回のコラムは、必死に頑張っている人、苦境に陥っている人へのエールとなればと思い書いています。この苦しい環境から、素晴らしい未来になるよう、一歩一歩進んで行きましょう!!

■ 最後に

私の大切な友人であり、経営者仲間である大家列伝に登場している佐藤 元春さんが手掛けたホテル「 VILLA KOSHIDO KOTONI 」が2020年3月10日グランドオープンしました。

□VILLA KOSHIDO KOTONI
住所:札幌市西区琴似2条5丁目-2-10
電話:011-616-2525


〈VILLA KOSHIDO KOTONI〉

私も北海道に行く際には是非泊まりたいと思います。それでは、また次回のコラムでお会いしましょう。

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プロフィール

■ 天野真吾(湘南再生大家)さん

amano

不動産投資家
湘南エリアで妻と二人暮らし
FB:湘南再生大家

■ 経歴

□1969年
静岡県生まれ

□1991年(22才)
大学卒業後、国内IT系商社に入社

□1997年(27才)
外資系ITグローバル(世界最大)企業へ転職
IT系・営業畑(エンタープライズ事業:企業営業担当)に勤務

給料の20%以内の支出で生活し支出を抑制
自社株や本業とは別の会社社長業で資産を拡大する

□2008年(39才)
不動産投資を開始

ワケあり物件を再生する手法で、福岡県、神奈川県・埼玉県・静岡県・愛知県、東京都で一棟物件を購入(一部は売却済み)

□2012年(43才)
家賃収入のCFが本業の3倍を超え、セミリタイアを希望するが、会社から引きとめられる

□2015年(46才)
セミリタイア(事業家としてスタート)

□2016年(47才)
所有物件は12棟・約200室。資産20億円・家賃年収2億円

■ 主な所有物件

□埼玉県さいたま市の中古RC一棟マンション(3LDK×21戸+テナント2戸)



□東京都板橋区の中古RC一棟マンション(3LDK×23戸)



□神奈川県海老名市の中古RC一棟マンション(3LDK×24戸)



□神奈川県厚木市の中古RC一棟マンション(2LDK×12戸)



□神奈川県座間市中古RC一棟マンション(1LDK×12戸)



□愛知県名古屋市の中古RC一棟マンション(1K×20戸)



■ 著書




■ 趣味は海外旅行







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