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5千万円の利益を生んだ「福岡中古RCマンション」再生ストーリー

天野真吾(湘南再生大家)さん_画像 第4話

■ 遠方の管理会社さんを見つけた方法

前のコラムで紹介したとおり、私は一棟目として、駅徒歩20分で15室中7室が空室という福岡の中古マンションを選びました。早速、元の管理会社に行くと、管理はずさんで客付け力は弱く、やる気もないというないないづくしの会社でした。

実際に会ってみて幻滅しましたが、だからこそ空室だらけで、物件を安く買えたのだと理解していたので、心機一転、新しい管理会社を探すことにしました。

私の住む湘南からは距離のある福岡で、いい管理会社さんを見つけるために、私はまず、現地で不動産会社を徹底的にまわりました。

具体的には、物件の最寄り駅、最寄りターミナル駅にある管理会社にガンガン飛び込み、ヒアリングしていく手法です。そこで、私が考えている手法を一緒に進めてくれるかについて、相談したのです。

管理会社の選定ポイントは、以下のようなものでした。

@管理と客付けにて路面店を持っている会社
A空室部分を徹底的にリノベーションする方法に合意してもらえ、良質なリノベーション会社・リフォーム会社を紹介してもらえること
B自社管理物件の入居率が高いこと
C管理会社が主体となり、近隣の客付け会社にも広告費を払い、協力体制がつくれること
D入居審査時に、複数の家賃保証会社を利用出来ること


まず、管理会社30社程をピックアップして、良さそうな10社を重点的にヒアリング。そこで見つからない場合、さらに10社に飛び込みでヒアリングしていくことを実践しました。

物件のオーナーが関東圏在住で、福岡まで来て自ら店舗に飛び込み、管理会社を探しているというケースは多くないようで、店舗ではたびたび驚かれました。

■ 部屋ごとにコンセプトを変える作戦で満室に

地元の評判も大事と思い、融資を受ける金融機関の担当者にお願いし、福岡の管理会社事情とおすすめの管理会社についてのヒアリングも行いました。この時、気になった管理会社の社長を紹介いただく約束もとりつけました。

結果的に、私が飛び込みで行った管理会社より、金融機関の担当者から紹介を受けた管理会社の方が抜群に良いと感じたため、すぐに管理を変更する手続きを始めました。

信頼できる管理会社でしたので、お抱えのリノベーション会社・リフォーム会社も紹介してもらい、満室に向けて、オーナーである私のプランを着実に実行してもらいました。

リノベーションをする際に意識したのは、全ての空室に対して、全部屋でコンセプトを変えて部屋を創っていこうということです。具体的には、部屋ごとに、コンセプト、テーマカラーを選びました。


リフォーム前のキッチン


リフォーム後は部屋ごとにキッチンの色を変えた

家賃設定については、リノベーションをしたから高い家賃を得ていこうという考えではなく、適正家賃で綺麗な部屋に住める、快適だと感じてもらえる住環境を提供する方針でした。

内見者の方は、私の物件を見に来ると、「 どうしようかな 」ではなく、「 どこの部屋がいいかな 」と考えてくれるため、内見から申込みにいたる決定率を、通常よりも大幅にあげることに成功しました。

その方針が良かったのか、管理会社、客付け会社が良かったのか、全てが良かったのか分かりませんが、数カ月で満室にすることができ、その後も長期に渡って高稼働率で推移する物件となりました。

■ 空室だらけの物件が5,000万円の利益を生む

この物件は売却済みですが、インカムゲインで約2,000万円、キャピタルゲインで約3,000万円の収益を得ました。空室が多いワケあり物件を安く買い、満室にして相場並みで売ることで、ほぼ確実に利益を得られる。これが再生物件の魅力だと思います。

振りかえって思うのは、「1棟目物件の購入」の成功と失敗の分かれ道は、「1歩を踏み出していく勇気」「 不動産投資家として真剣に事業に立ち向かっていく姿勢 」にあると思います。

1棟目の物件を買う時は、どうしても、入居率も良く、手間が掛からないで物件を保有して利益を出したい、ということを考えがちですが、それでいて価格が安いという物件は、初心者には回ってきません。

他の人が見逃してしまうような、問題のある物件であっても、自分が学んだ知識と経験から、投資戦略を立案して、確実に実行していく覚悟があれば、成功していく可能性は高いと思います。

不動産投資を他人任せにするではなく、自分でできる限りのことをしていく覚悟と姿勢、ということです。成功している大家さんたちは間違いなく、この部分がしっかりとしています。

私も上手くいった話だけでなく、失敗したこともあります。次回以降のコラムでは、不動産再生事業における悲哀、喜びを伝えていけたらと思います。皆さんの、何らかのヒントになり、不動産再生事業をやってみたい、チャレンジしたい、と思ってもらえたら、嬉しいです。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 天野真吾(湘南再生大家)さん

amano

不動産投資家
湘南エリアで妻と二人暮らし
FB:湘南再生大家

■ 経歴

□1969年
静岡県生まれ

□1991年(22才)
大学卒業後、国内IT系商社に入社

□1997年(27才)
外資系ITグローバル(世界最大)企業へ転職
IT系・営業畑(エンタープライズ事業:企業営業担当)に勤務

給料の20%以内の支出で生活し支出を抑制
自社株や本業とは別の会社社長業で資産を拡大する

□2008年(39才)
不動産投資を開始

ワケあり物件を再生する手法で、福岡県、神奈川県・埼玉県・静岡県・愛知県、東京都で一棟物件を購入(一部は売却済み)

□2012年(43才)
家賃収入のCFが本業の3倍を超え、セミリタイアを希望するが、会社から引きとめられる

□2015年(46才)
セミリタイア(事業家としてスタート)

□2016年(47才)
所有物件は12棟・約200室。資産20億円・家賃年収2億円

■ 主な所有物件

□埼玉県さいたま市の中古RC一棟マンション(3LDK×21戸+テナント2戸)



□東京都板橋区の中古RC一棟マンション(3LDK×23戸)



□神奈川県海老名市の中古RC一棟マンション(3LDK×24戸)



□神奈川県厚木市の中古RC一棟マンション(2LDK×12戸)



□神奈川県座間市中古RC一棟マンション(1LDK×12戸)



□愛知県名古屋市の中古RC一棟マンション(1K×20戸)



■ 著書




■ 趣味は海外旅行







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