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大した経営能力がなくても超富裕層になれる可能性がある不動産の面白さ

天野真吾(湘南再生大家)さん_画像 天野真吾(湘南再生大家)さん 第44話 著者のプロフィールを見る

2022/4/30 掲載

「 世界経済 」「 日本経済 」と聞くと、とっつきにくいと感じる読者さんも多いでしょう。中には「 世界経済・日本経済を学ぶこと 」は単なる机上の理論であり、実践に勝るものはないと考える方もいると思います。

私は旅行が好きなのですが、それはこの広い世界を自分の目で見たいからです。同様に私が「 経済学 」に興味を持ったのは、この広い世界の仕組みを知りたいと考えたことがきっかけでした。

おかげさまで「 世界を旅する 」「 世界経済・日本経済を学ぶ 」ことは、18歳頃から53歳の現在まで継続出来ています。

現在のような混迷する世の中であっても自分自身を見失うことがなく、日々自分のやるべきことをやり、そして「 有事の際 」には人に頼るのではなく、自分の考えで動くことが出来る、そのために日々視野を広げていく必要があると考えています。

■ 大した経営能力がない人でも超富裕層になれる可能性がある

さて、下の図を見てください。これは2019年の純金融資産保有額の階層別にみた保有資産規模の図です。超富裕層である「5億円以上」が遥か遠い世界に感じる方も多いでしょう。このデータでの超富裕層:約 0.16%に入ることは、私が会社に勤務していた時代は、不可能ではないかと考えていました。

図1:純金融資産保有額の階層別にみた保有資産規模と世帯数
出所:国税庁「国税庁統計年報告」、総務省「全国消費実態調査」、厚生労働省「人口動態調査」、国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」、東証「TOPIX」および「NRI生活者1万人アンケート調査(金融編)」、「NRI裕福層アンケート調査」などからNRI推計。

私がサラリーマンをはじめたころ、漠然とですが、金融資産は富裕層といわれる1億円くらいを保有出来るようになればいいかなと考えていました。

現在、不動産再生事業を起業して約15年が経過しましたが、この超富裕層というのは、不動産再生事業、不動産賃貸事業を継続していくことで、達成可能な領域、身近な存在という感覚になりました。

私の場合、1棟:3億円〜5億円の物件を収益物件として購入・保有していますが、もしその内2棟を30年継続保有して、残債を「 ゼロ 」にして、その物件を購入時金額から約30%の減価率に抑えて売却が出来れば、その所有物件2棟のみで超富裕層というステージに立ててしまうのです。

厳密には、その前に不動産再生事業に参入した時の金融資産2億円からスタートしていますので、私の場合、20年〜30年継続保有しなくても超富裕層に入ってしまうことがデータ上からは見てとれます。

【 補足 】:第42話:38歳で自己資金2億円の背景。「おい、そこのメガ大家、チヤホヤされていい気になるなよ」参照

例えばコラム読者さんが3,500万円の物件×20棟=7億円を購入して、20年〜30年間所有・保有しながら、融資金額を全額完済して、所有物件を購入時金額から約30%の減価率に抑えて売却が出来れば、約5億円という金額が手元に残り、超富裕層の仲間入りをしてしまうのです。

これは大変に恐ろしいことです。失礼ながら、大した経営能力がない人でも超富裕層入りを達成してしまう可能性があるということです。

このことは私自身にも言えて、不動産賃貸事業だけに留まり、大した経営能力もないのに大金持ちになってしまう可能性があるという、怖さを感じました。経営も出来ない、中身が何もない、スカスカな人間がお金持ちとなって何の意味があるのか、そういう気持ちなのです。

不動産というパワー、この恐ろしさを実感したいと思う方は、是非、不動産事業へのチャレンジをお奨めします。

一つ重要なことをお伝えしておきます。不動産賃貸事業では、すぐに沢山の利益が出るということは少なく、20年〜30年と不動産賃貸事業を経営していけば、資産形成の高みにいける可能性が高いです。簡単に儲かるという話ではないのですが、長期間継続出来れば、資産形成としては別世界を見ることが出来るのです。

中には超富裕層を目指したいということではなく、経済的に困窮していて、自分の人生を変えたいという、目先の問題を抱えている方も沢山いると思います。その場合、私はまず「 経済的ポジションをアップさせることにフォーカス 」することをお奨めしています。

私が唯一、人に影響を与えられるとしたら、自分自身が達成してきたことを伝えることだと考えています。経済的な力を持てば、人は大きく変われることを伝えていきたいのです。

そして不動産賃貸事業というのは、人を雇用して、本来の事業経営者として必要な素養がなかったとしても、一人親方でとんでもない資産を形成出来てしまう「 禁断の果実 」だということをお伝えしたいのです。

日本で不動産賃貸事業という「 禁断の果実 」を食べてしまい、長い年月をかけて資産を形成出来る立場になった事業家、投資家の皆さんには、自分や自分の周囲だけで食べるのではなく、より難しい事業やより社会に役立つ事業へ再投資をしてもらいたいと考えています。

私が「 挑戦 」「 チャレンジ 」をモットーとするのは、この「 禁断の果実 」を自分や自分の周囲だけで食べませんよ、という意思表示でもあるのです。

■ 日本の不動産事業は非グローバルビジネス

それでは違うデータを見てみましょう。「 The Global Wealth Report 2020 」によれば、2019 年時点における日本の富裕層( 当該レポートでは純資産 100 万ドル以上を富裕層と定義 )は、図表2のとおり、約 330 万人( 世界第3位 )、総人口に占める割合は2.6%( 世界第8位 )となっています。

この数字を見ると、日本に生まれたことで富裕層になれる可能性は高いといえるでしょう。

図表2:富裕層の人数及び総人口に占める割合(上位10か国、2019年末時点)
※純資産100万ドル以上を富裕層と定義
出所:『Rhe Global Wealth Report 2020』より三菱UFJ信託銀行作成

私が長年、外資系ITグローバル企業で勤務していて感じたことがあります。日本は島国という特殊な環境で、世界第3位のGDPという経済市場がありながら、日本語というローカル言語が中心で、特殊な環境だということです。

世界の共通言語である英語圏から切り離されており、世界の優秀な人材や商品・サービスとの競争にさらされない、特定の経済領域が日本には存在するのです。

その一つが、不動産賃貸事業といえます。もし全ての不動産事業に関して、売買契約書、賃貸借契約書が英語で、全ての決めごとを英語で話して決める必要があったら、ほとんどの日本人の大家さんは脱落する可能性があるでしょう。

地理的、言語的な特異性があり、自分の働く場所が守られているのです。日本の不動産事業は、悲しいかなその市場の閉鎖性から日本語が出来るというだけで、仕事で優位な状況となってくるのですが、そのことを理解している人は少ないです。

世界のグローバルスタンダードなビジネス界で勝負をしたいと考える若い人たちは、日本の不動産ビジネス界で活躍することの魅力は乏しいので、世界へ羽ばたいていくことをお奨めします。

いやいや、私はそこまではという方、日本でビジネスを成功させていくことを目指す方には、ジャパンローカルスタンダードのルールを熟知して勝負していけばいいと思います。

日本語が出来て日本人であるだけで、日本のビジネス、特に不動産賃貸事業では大きなアドバンテージがあるということはお伝えしておきたいのです。

■ 「 3代相続が続くと資産がなくなる 」といわれる日本の税制

さて、日本と米国における個人金融資産の分布比較を見てみましょう。一口に富裕層といっても保有資産規模の幅が非常に広いのです。図表3のとおり、米国では超富裕層の厚みが大きい逆三角形型の分布である一方、日本では三角形型の分布となり、超富裕層・富裕層の厚みがなく、非常に薄い状況といえるでしょう。

図表3:日本と米国における個人金融資産の分布比較(2019年)
出所:野村総合研究所、三菱UFJ国際投信より三菱UFJ信託銀行作成

超富裕層・富裕層の厚みがない状況には、複合的な原因があると思いますが、主な理由の一つには、日本の税制、とくに相続税が大きく関わってくるといえるでしょう。

日本では「 3代相続が続くと資産がなくなる 」と表現されることがありますが、実際はどうでしょうか。

仮に、初代の遺産総額を10億円と仮定して、相続に関する各種特例や相続人の数などは考慮せず、3代相続した残余財産を相続税の速算表をもとに試算すると、4代目には1.9億円となってしまいます。実に約8割もの資産が相続税として国庫に納められる結果となってしまうのです。

【 上記シミュレーション数字における前提条件 】

  • @ 遺産総額には非課税財産を含まない
  • A 葬式費用や債務等は考慮しない
  • B 生前贈与は行われていない
  • C 複数の相続人を一体とみなす
  • D 相続税の速算表に基づく
  • E 相続税に関する各種特例は考慮しない

つまり、日本は、非常に重い相続税により、世界ではスタンダードである、「 次の世代へ代々脈々と受け継がれていく資産 」というものを形成しにくい市場ということになります。そういった点も踏まえて、戦略を立てる必要がありますね。

それでは、次回のコラムでお会いしましょう。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 天野真吾(湘南再生大家)さん

湘南再生大家さん

不動産投資家
湘南エリアで妻と二人暮らし

facebook:湘南再生大家


■ 経歴

□1969年
静岡県生まれ

□1991年(22才)
大学卒業後、国内IT系商社に入社

□1997年(27才)
外資系ITグローバル(世界最大)企業へ転職
IT系・営業畑(エンタープライズ事業:企業営業担当)に勤務

給料の20%以内の支出で生活し支出を抑制
自社株や本業とは別の会社社長業で資産を拡大する

□2008年(39才)
不動産投資を開始

ワケあり物件を再生する手法で、福岡県、神奈川県・埼玉県・静岡県・愛知県、東京都で一棟物件を購入(一部は売却済み)

□2012年(43才)
家賃収入のCFが本業の3倍を超え、セミリタイアを希望するが、会社から引きとめられる

□2015年(46才)
セミリタイア(事業家としてスタート)

□2016年(47才)
所有物件は12棟・約200室。資産20億円・家賃年収2億円


■ 主な所有物件

□埼玉県さいたま市の中古RC一棟マンション(3LDK×21戸+テナント2戸)
物件-1

□東京都板橋区の中古RC一棟マンション(3LDK×23戸)
物件-2

□神奈川県海老名市の中古RC一棟マンション(3LDK×24戸)
物件-3

□神奈川県厚木市の中古RC一棟マンション(2LDK×12戸)
物件-4

□神奈川県座間市中古RC一棟マンション(1LDK×12戸)
物件-5

□愛知県名古屋市の中古RC一棟マンション(1K×20戸)
物件-6


■ 著書

湘南再生大家さん:著書
3年で年収1億円を稼ぐ 「再生」不動産投資(ぱる出版)


■ 趣味は海外旅行

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