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1棟目物件購入選定時のポイント。不安はすべて杞憂だった。

天野真吾(湘南再生大家)さん_画像 第5話

皆さん、こんにちは。今回は私がどのようにして、「 1棟目 」の物件を選定したかの基準について、お伝えします。

■ 海外が大好きな私が日本の不動産を選んだ理由

さて、私の不動産投資ですが、世界を歩いて見て来た視点から、海外不動産投資も視野に入れながら、日本の不動産投資を見ていました。海外不動産投資においては、先進国、発展途上国、その国ごとのルールや商習慣が違い、それぞれにメリット・デメリットがありました。

一方、日本に目を向けますと、サラリーマン向けに不動産を融資してもらえる金融機関があり、金利も世界から見たら異次元の低金利という現実が広がっていました

収益物件において1棟物のマンション、アパートであれば、土地も所有出来て担保価値もあり、利回りも世界の主要都市の中ではいい数字の水準であり、事業としても成り立つ可能性が高いと感じました。

( 余談ですが、日本の投資環境を世界の友人に話をすると、ありえない不動産投資の好環境に驚いて、日本人になりたい、変わってくれ、と笑って言われること多々ありました )。

その後も、不動産を学んでいくにつれて、日本にターゲットを絞ろうという気持ちが強くなりました。海外不動産投資より、日本の不動産投資が全て優れているという意味ではなく、私の状況( 日本人サラリーマン )においては、日本の不動産投資を進める方が有利だという判断でした。

その後、さらに勉強をする中で、私は、不動産の再生事業で価値を創造したい、と考えるようになっていきました。

事業を大きく成長させて、大きな収益を得られるようになった暁には、エンジェル投資家として、次世代を担うやる気のある事業家に、個人の裁量で大きく投資ができるようになりたいというひとつ先の目標も立てました。

この「 不動産投資の収益でこれをやりたい 」という目標は、私にパワーをくれました。どんな人もモチベーションがないと、リスクを追ってまで頑張ることは難しいと思います。

逆に言うと、自分が何にモチベーションを感じるのか整理して、不動産投資に臨むことは、成功のキーになりえると思います。

■ 9パターンの投資手法と12の物件選定ポイント

さて、難アリ物件を再生する手法で不動産事業を始めることを決めた私が、一棟目に「 福岡中古RCマンション 」を選んだ理由を説明したいと思います。

当時、私は国内での不動産投資の手法を大まかに分類すると、次の9パターンになると考えていました。

〈 不動産投資手法 〉
(1)RCマンション投資
(2)地方高利回りアパート投資
(3)ボロ物件高利回りアパート投資
(4)土地値アパート投資
(5)新築アパート投資
(6)戸建投資
(7)区分マンション投資
(8)任意売却物件投資
(9)競売物件投資


そして私は、一棟目として、中古の一棟RCマンションに絞りました。理由は、私の目標に照らしたとき、資産拡大をしながら収益を大きく出していきやすい方法であり、不動産再生事業という手法にも合致したこの方法が、ゴールへの最短距離になると考えたためです。

更に、任意売却物件を絡めていければ、価格が市場価格より安価に仕入れができると考えました。その次に、物件選定において重視したポイントは、下記になります。

〈 不動産物件選定ポイント 〉
(1)価格が市場価格より安価な物件( 任意売却等の物件も有 )
(2)空室率50%以上( 半分以上の空き状況が望ましい )
(3)「 現在の賃貸需要 」と「 将来の賃貸需要 」( 狭い範囲で競合が少ない物件 )
(4)入居者の回転率( 現在の入居者における、入退去年数の平均 )
(5)RCマンション( 1棟物 )
(6)築浅物件( RC造・SRC造築20年前後迄 )
(7)立地は、首都圏、地方でも有( 全国、融資が付くエリアであれば可 )
(8)立地、駅からの徒歩圏でなくともいい( 目安は、徒歩30分位迄 )
(9)積算評価と売買価格の乖離が少ない物件( 積算価格が高い物件 )
(10)利回り( 満室時利回り12%目標 )
(11)返済比率( 50%以下 )
(12)今後の大規模修繕の必要性( 修繕価格の概算価格把握 )


(1)〜(12)は、上から優先順位が高い順です。(1)が一番重視していた項目で、割安に物件を仕入れたい。その為には、空室率50%以上で運営状態が悪いものがいい、その物件を再生していく事業に活路があるのでは、と考えていました。

大きくリスクテイクすれば、大きくリターンを得られる可能性が高いといことは、それまでの人生経験で学んでいました。そして、どうせなら大きなリターンを目指してリスクにチャレンジしていこうと決断しました。

次に重視したのが、「 現在の賃貸需要 」と「 将来の賃貸需要 」でした。入居者さんを獲得することができるのか、将来に渡って、賃貸ニーズがあるのか、需要があるのか、がポイントでした。

お客様がいれば、多くの問題は解決されます。入居者の回転率、現在の入居者が入退去年数において、平均どれくらい住んでくれているのかも重視しました。数人でも長期入居の方がいる場合、住みやすい環境ということも数字で把握できます。

それらを考慮した上で、私は初の収益物件として空室の多い福岡の中古RC物件を購入したのです。

■ 飛び込んでみて思う「 不安は杞憂であった 」

不動産再生事業家として経験を積んできた現在は、当時とは物件の選定基準は変わっています。しかし、1棟目の購入時は、こんな風に模索しながら自分の基準をつくっていきました。現在、最初に立てた目標に近づいていることを考えると、当時の選択は間違っていなかったのだと思います。

最初の物件の購入を検討する際、「 自分の目標 」を明確にし、それを実現するために、物件選定において重視するポイントを整理することは、非常に大切です。自分のそれまでの人生経験や、これからどうしたいかという目標と向き合い、どの手法が自分に合っているかを検討しましょう。

そこを詰めない状態で行動を始めると、成功者の話を聞くたびに迷い、軸がぶれてしまうことになりかねません。

振り替えると、私自身も最初の頃は不安で一杯でした。不動産再生事業に乗り出そうと考えていたため、空室率が高い物件を本当に自分で再生できるのか、ダメだったらどうしようと、考えることもありました。

これは、旅と似ています。世界の知らない国、はじめて行く国、言葉が通じない国に行く時にはいつも、「 大丈夫なのか 」という漠然とした不安がありました。

しかし、全く違う世界、全く違う国、全く違う言語、全く違う食事、全く違う人種、に飛び込んでみると、私が日本で感じていた「 漠然とした不安はすべて杞憂であった 」ということに現地に入って直ぐに気付くのです。

これは、不動産投資にも通じるものでした。想定していたリスクは、行動するたびに小さくなり、不安も消えていきました。そして、そこで得た自信が、2棟目の購入へとつながるのです。

それでは。また次回のコラムでお会いましょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 天野真吾(湘南再生大家)さん

amano

不動産投資家
湘南エリアで妻と二人暮らし
FB:湘南再生大家

■ 経歴

□1969年
静岡県生まれ

□1991年(22才)
大学卒業後、国内IT系商社に入社

□1997年(27才)
外資系ITグローバル(世界最大)企業へ転職
IT系・営業畑(エンタープライズ事業:企業営業担当)に勤務

給料の20%以内の支出で生活し支出を抑制
自社株や本業とは別の会社社長業で資産を拡大する

□2008年(39才)
不動産投資を開始

ワケあり物件を再生する手法で、福岡県、神奈川県・埼玉県・静岡県・愛知県、東京都で一棟物件を購入(一部は売却済み)

□2012年(43才)
家賃収入のCFが本業の3倍を超え、セミリタイアを希望するが、会社から引きとめられる

□2015年(46才)
セミリタイア(事業家としてスタート)

□2016年(47才)
所有物件は12棟・約200室。資産20億円・家賃年収2億円

■ 主な所有物件

□埼玉県さいたま市の中古RC一棟マンション(3LDK×21戸+テナント2戸)



□東京都板橋区の中古RC一棟マンション(3LDK×23戸)



□神奈川県海老名市の中古RC一棟マンション(3LDK×24戸)



□神奈川県厚木市の中古RC一棟マンション(2LDK×12戸)



□神奈川県座間市中古RC一棟マンション(1LDK×12戸)



□愛知県名古屋市の中古RC一棟マンション(1K×20戸)



■ 著書




■ 趣味は海外旅行







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