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3棟・8億円の再生物件を購入した2016年。全55室の現在の状況は?

天野真吾(湘南再生大家)さん_画像 第6話

昨今の不動産投資市況において「 いい物件がない 」「 空室が埋まらない 」という話を聞く機会が増えてきましたね。そんな中、私は2016年に3棟の物件を購入・再生( 1棟は新築 )して、入居付けに励んできました。今回はその経緯などを紹介させていただきます。

ちなみに、私が不動産再生事業へ参入した10年前から、現在までの購入ペースを振り替えると、平均で年間1棟ほどです。最近までサラリーマンでしたし、1棟3億円〜5億円の物件を検討することもあって、無理にスピードを上げることはしませんでした。

それに、私が購入するのは全空物件や空室率の高い物件です。今でこそ、仲間の業者さんから多くのサポートを得られる体制ができましたが、初期のステージにおいて、1年に1棟というペースはけっこうチャレンジングだったな、と今では感じます。

当時は、無我夢中で、サラリーマンの仕事を終えた平日の夜、土曜日、日曜日は不動産再生事業に没頭する日々でした。疲れた感覚はなかったので、麻痺していたのかもしれません( 笑 )。毎日、必死にチャレンジして、目の前のやるべき事に集中していました。

■ 3棟の投資手法と物件選定ポイント

さて、翻って2016年は、不動産再生事業として2棟の中古RCマンションを購入、土地の再生事業として、都心の土地を一ヶ所購入しました。土地は都心・西新宿にRCマンションを建築するプロジェクト用に買ったものです。

2棟の再生物件においては、首都圏、1都3県をターゲットに、ボリュームの大きな物( 大型RC中古マンション )を探していました。結果的に、東京都に1棟、神奈川県に1棟を購入しました。2棟共に、3LDK・4LDKの間取りのファミリー物件です。

私は物件購入の際に、 前回のコラムでも紹介した「 9パターンの投資手法 」「 12の物件選定ポイント 」を意識しています。それで見ると、この2棟は、「 RCマンション投資 」と「 任意売却物件投資 」を組み合わせた手法といえます。



12の不動産物件選定ポイントにおいては、始めた頃も今も物件選定ポイントは変わっていません。( 若干、数年前の物件選定基準よりは利回りの目線を下げて購入する場合もありますが )。

残りの一つは西新宿の土地物件です。都心で極少の土地を仕入れ、RCマンションを建築するという手法に初めてチャレンジしました。首都圏の都心で容積率が高く確保できる極小の土地で、再利用が難しい立地を狙い、RCマンション建築をするプランです。

■ 年間購入総額は、約8億円

私が2016年の1年間に手がけた3棟の総額は、約8億円です。「 いい物件がない 」と言われる現在の市況において、「 いい結果を出せた 」と個人的には思います。

2棟の中古再生物件は、積算評価、金融機関の担保評価も良好で、利回りも現在の平均市況利回りを大幅に上回るパフォーマンスを実現できました。


〈神奈川県・中古RC一棟マンション〉

新築RC物件は、土地の仕入れから、建物の建築完成、入居者募集開始まで約2年を要しましたが、建物完成後は即満室となり、想定以上のインカムゲインを得ています。キャピタルゲインも大きく取れる物件に仕上がりました。


〈東京都西新宿・新築RC一棟マンション〉

これら3棟は、水面下で数年前から目を付けて追っかけてきた物件です。私の場合、自分がターゲットする再生が必要な物件が市場に出たタイミングが勝負ですから、いつでも準備を怠らない心構えでいます。

( コラムの読者の皆さんは、不動産を学ばれて、準備を怠らない不動産投資家ですので、いい結果を得ていくと思います )。

融資についてですが、頭金をそれなりに出すことを厭わない代わりに、好条件を引き出すことができました。融資の条件もそうですが、私の物件の利回りなどを知った仲間から、「 なぜそんなことができるの? 」と驚かれることがあります。

私は、自分がやっているこの事業が、「 再現性がある事業とはいえない 」ことを隠すつもりはありません。むしろ、最初から誰でも出来る不動産投資手法ではないと考えています。

しかし、不動産賃貸業の実績を積み重ねていくことにより、再現性が上がっていくやり方ということはできます。つまり、どんな市況においても、切り口を変えれば、いい物件を入手することは可能だともいえると思います。

■ 3棟の再生物件、55室の行方は…

2016年の1年間で増えた部屋数は合計55室です。1年間で、これだけの部屋を満室稼動させることができるのか。入居に時間がかかる傾向があるファミリー物件が大半ということもあり、購入時に確信はありませんでした。

しかし、結果はというと、2017年春の繁忙期を終えて、54室の入居が決まりました。1室は、家具設置のモデルルームであり、入居募集を止めていましたので、ほぼ、満室を達成できたといえます。

2棟の再生物件は、管理会社、客付会社、リフォーム・リノベーション会社、清掃会社など、多くのパートナー会社といい関係を築けたことで、皆さんに支えてもらえたことが勝因だと考えています。

西新宿の新築小型RC物件は、音楽家専門マンションにすることで家賃を上げ、利回り8%を確保できました。こちらも、ノウハウ、資金面、人脈など、これまでの積み重ねで、実現できたと思っています。

新築は、建物建築が頓挫して、大きなダメージを受ける不動産投資家がいることも事実です。私は竣工が若干遅れたものの、2017年の繁忙期に間に合わせることができました。それも、いい結果に結びついた要因のひとつです。


〈東京都西新宿・新築RC一棟マンション〉

補足すると、入居募集については、適正な家賃でジリジリと入居が決まっていくプランで進めました。相場より家賃設定を安くして、ガンガン入居を決めてもらうスタンスではありません。

空室が多くあるのは、精神衛生上よくありません。しかし、一刻も早く入居を決めてもらいたいという気持ちをグッと抑えて、適正家賃での入居募集を継続し、入居いただくことが、健全な経営につながると私は考えています。

最後に、現在、不動産再生事業とは別に、本の執筆活動に悪戦苦闘中です。執筆に関して、足かけ1年も掛かってしまいました。2017年7月末発売予定で進んでいます。こちらも楽しみにお待ち下さい。

それでは。また次回のコラムでお会いましょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 天野真吾(湘南再生大家)さん

amano

不動産投資家
湘南エリアで妻と二人暮らし
FB:湘南再生大家

■ 経歴

□1969年
静岡県生まれ

□1991年(22才)
大学卒業後、国内IT系商社に入社

□1997年(27才)
外資系ITグローバル(世界最大)企業へ転職
IT系・営業畑(エンタープライズ事業:企業営業担当)に勤務

給料の20%以内の支出で生活し支出を抑制
自社株や本業とは別の会社社長業で資産を拡大する

□2008年(39才)
不動産投資を開始

ワケあり物件を再生する手法で、福岡県、神奈川県・埼玉県・静岡県・愛知県、東京都で一棟物件を購入(一部は売却済み)

□2012年(43才)
家賃収入のCFが本業の3倍を超え、セミリタイアを希望するが、会社から引きとめられる

□2015年(46才)
セミリタイア(事業家としてスタート)

□2016年(47才)
所有物件は12棟・約200室。資産20億円・家賃年収2億円

■ 主な所有物件

□埼玉県さいたま市の中古RC一棟マンション(3LDK×21戸+テナント2戸)



□東京都板橋区の中古RC一棟マンション(3LDK×23戸)



□神奈川県海老名市の中古RC一棟マンション(3LDK×24戸)



□神奈川県厚木市の中古RC一棟マンション(2LDK×12戸)



□神奈川県座間市中古RC一棟マンション(1LDK×12戸)



□愛知県名古屋市の中古RC一棟マンション(1K×20戸)



■ 著書




■ 趣味は海外旅行







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