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積算評価が出ない物件に融資をどうつける?<西新宿新築RC防音マンション。利回り8%への挑戦>

天野真吾(湘南再生大家)さん_画像 第8話

皆さん、こんにちは。前回のコラムで「 東京都心部・西新宿に、音楽家専門マンション建築 」について概要を紹介しました。

今回のコラムは、こんな時代に東京の都心部でマンションを新築して採算は取れたのか、積算評価が不足する場所で融資をどうしたのか、果たして趣味と投資の両立は出来たのか等についてお伝えします。

■ 個人不動産投資家としては無謀なチャレンジ?

今回の西新宿防音RCマンション建築は、「 音楽家、ミュージシャン、クリエイターをサポートするマンションを作りたい」「 東京都心部でRCマンション建築してみたい 」という二つの目標を実現するためのプロジェクトとして、スタートしました。

土地値も建築費も高い昨今、ハードルが高いように感じましたが、企画を練っていく中で、容積率が高く確保できる狭小の土地、再利用が難しい土地を狙い、安く仕入れることができれば、利回り8%を実現できると考えました。

ただし、そのためには通常の新築RCマンションの1.2倍〜1.3倍の家賃を設定できるようにする必要がありました。戦略として、居住用だけでなく、スタジオやオフィス等として利用してもらえる物件にすることを検討しました。

■ 東京都心部、5つの土地選定条件

最初に取り組んだのは、未利用の土地、もしくは、再利用が必要な狭小土地を探すことです。まずぶつかったのは、「 土地情報の入手が難しい 」という壁でした。私が入手したい土地の基準は下記の5点でした。

< 土地選定条件 >
(1)立地 :東京都心部
(2)容積率:500%以上
(3)建蔽率:80-100%メド
(4)土地形態:狭小地
(5)市場価格より、割安な土地


容積率、建蔽率の基準を満たすために、東京都心部の大通り沿いの土地を探すことにしました。このような条件の土地は滅多に出てきません。結果的には、今回建築をお願いする会社と協力して土地を見つけ、私としては理想的な土地を入手出来ました。

■ 積算評価が出ない物件に、融資をどうつける?

次のハードルは、融資です。不動産投資のセオリーの一つに、融資がつく物件を購入していく、ということがあると思います。しかし、私はそのセオリーを無視した、「 建築したい物件に融資をつける 」というアプローチをとっています。

もちろん、闇雲に企画をして、無理やり融資をつけているわけではありません。東京都心部の物件ですと、まず「 積算評価が出ない、利用できる金融機関が限られる 」という状況になります。

東京都心の土地は、金融機関評価額に比較して、実勢価格が大幅に高いという「 歪み 」があるからです。通常は、自分に取って逆境となる「 歪み 」であり、ここに突入するのは得策ではありません。

それならば、収益還元評価で融資を組み立てようと考えました。利用できる金融機関が限られるという壁はありましたが、収益還元評価をしてもらえる金融機関で無事に融資承認をもらい、決済することが出来ました。

どうしても担保価値が不足する分については、他の所有物件でカバーすることでクリアできました。融資条件も好条件です。具体的には、法人でのプロパー融資、融資期間40年という長期融資期間の条件提示を頂けました。

法廷耐用年数以内で融資を組めるのは、RC建築物の魅力です。長期融資期間の課題として、キャッシュフローをキッチリ確保して、内部留保するか、余剰資金を繰上げ返済して、債務償還年数を改善していく経営努力は必要だということは付け加えておきます。

■ 西新宿に利回り8%の新築RCマンションができた!

完成した新築小型RC物件は、音楽家専門マンションにすることで家賃を上げることに成功し、利回り8%を確保できました。それなりの家賃で利用してもらえたのは、音楽関係者の多くのニーズに応えられたからだと感じます。


〈 東京都西新宿・新築RC一棟マンション:before 〉

〈 東京都西新宿・新築RC一棟マンション:after 〉

音楽家で練習に使う方、音楽スタジオとして使う方、オフィス兼事務所として使う方、音楽家の卵の方、アメリカと日本を股にかけて活躍するミュージシャン・クリエイターの方の日本の拠点等、様々な方に入居して頂けました。

いつの日か、音楽活動に一生懸命取り組む学生でも入居出来る家賃帯の音楽家専門RCマンション建築も出来たらと考えています。

もう一つ、利回りをあげることに成功したポイントに、壁面広告の利用、広告費が入る仕組みの導入です。8%の利回り実現には、この広告費は含まれていません。

この広告費の契約は、驚きの40年契約です。40年後、私は何歳になるのだろう( 笑 )という感じですが、売上が確定するのは、素晴らしいことであり、いい契約を纏めることが出来ました。

新しいことにチャレンジして、ワクワクする。新規事業に、ワクワクする。旅で言うと、行ったことのない国に足を踏み入れる時のワクワクに似ている気がします。

今後も、私は「 価値ある住環境の提供 」を、情熱をもって取り組み、不動産投資家、コラム読者の皆さんへワクワク体験を共有していけたらと思っています。


最後にちょっと宣伝させてください。私が執筆した初の書籍が、7月28日( 金 )に出版されました。



題名は、『 サラリーマンでも3年で年収1億円を稼ぐ「 再生 」不動産投資 』です。執筆に1年をかけた渾身の作品となっています( 笑 )。

出版記念ミニセミナーや懇親会も企画しております。不動産投資家の皆さんが楽しく過ごせる場を設けたいと考えています。追ってご案内できると思いますのでご期待ください。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 天野真吾(湘南再生大家)さん

amano

不動産投資家
湘南エリアで妻と二人暮らし
FB:湘南再生大家

■ 経歴

□1969年
静岡県生まれ

□1991年(22才)
大学卒業後、国内IT系商社に入社

□1997年(27才)
外資系ITグローバル(世界最大)企業へ転職
IT系・営業畑(エンタープライズ事業:企業営業担当)に勤務

給料の20%以内の支出で生活し支出を抑制
自社株や本業とは別の会社社長業で資産を拡大する

□2008年(39才)
不動産投資を開始

ワケあり物件を再生する手法で、福岡県、神奈川県・埼玉県・静岡県・愛知県、東京都で一棟物件を購入(一部は売却済み)

□2012年(43才)
家賃収入のCFが本業の3倍を超え、セミリタイアを希望するが、会社から引きとめられる

□2015年(46才)
セミリタイア(事業家としてスタート)

□2016年(47才)
所有物件は12棟・約200室。資産20億円・家賃年収2億円

■ 主な所有物件

□埼玉県さいたま市の中古RC一棟マンション(3LDK×21戸+テナント2戸)



□東京都板橋区の中古RC一棟マンション(3LDK×23戸)



□神奈川県海老名市の中古RC一棟マンション(3LDK×24戸)



□神奈川県厚木市の中古RC一棟マンション(2LDK×12戸)



□神奈川県座間市中古RC一棟マンション(1LDK×12戸)



□愛知県名古屋市の中古RC一棟マンション(1K×20戸)



■ 著書




■ 趣味は海外旅行







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