積算評価が出ない物件に融資をどうつける？＜西新宿新築RC防音マンション。利回り8％への挑戦＞

皆さん、こんにちは。前回のコラムで「 東京都心部・西新宿に、音楽家専門マンション建築 」について概要を紹介しました。

今回のコラムは、こんな時代に東京の都心部でマンションを新築して採算は取れたのか、積算評価が不足する場所で融資をどうしたのか、果たして趣味と投資の両立は出来たのか等についてお伝えします。

■ 個人不動産投資家としては無謀なチャレンジ？

今回の西新宿防音RCマンション建築は、「 音楽家、ミュージシャン、クリエイターをサポートするマンションを作りたい」「 東京都心部でＲＣマンション建築してみたい 」という二つの目標を実現するためのプロジェクトとして、スタートしました。

土地値も建築費も高い昨今、ハードルが高いように感じましたが、企画を練っていく中で、容積率が高く確保できる狭小の土地、再利用が難しい土地を狙い、安く仕入れることができれば、利回り８％を実現できると考えました。

ただし、そのためには通常の新築RCマンションの１．２倍～１．３倍の家賃を設定できるようにする必要がありました。戦略として、居住用だけでなく、スタジオやオフィス等として利用してもらえる物件にすることを検討しました。

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