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「純資産1億円」を達成するための私の作戦

天野真吾(湘南再生大家)さん_画像 第9話

今回は、不動産投資をする上でひとつの目安となる「 純資産1億円 」をつくる方法をプランニングしてみます。

ここで示す「 純資産1億円 」を達成するプランは、私自身が不動産再生事業としてチャレンジした物件で達成ができた内容、もしくは達成の目処がたっているものです。

サラリーマンにとっては遠い金額に思えた1億円も、不動産投資でしっかりと成果を出せれば、達成が可能ということがわかっていただけると思います。

ただし、このシミュレーションは空室率50%以上の物件や全空物件を購入して、満室稼働ができなければ絵に描いた餅になります。そして、プランを実現するには、事業としてやるべきことが多々あることは伝えておきます。


中古RC一棟マンション再生中

■「 純資産1億円 」と「 資産1億円 」の大きな違い

注意したいのは、「 資産1億円 」と「 純資産1億円 」は全く違うということです。「 資産1億円 」なら、1億円の物件を購入できれば達成できます。それが利益が出ない物件だとしても「 資産1億円 」です。

フルローンで物件を購入する場合は「 資産1億円=負債1億円 」というのが事実です。一方、私がここで目指す「 純資産1億円 」は、借金分を差し引いても1億円( の価値がある )ということです。この違いをしっかりと理解しておくことが大切です。

さらにいうと、「 純資産1億円 」を目指すとき、頼りになるのは自分だけ、と自覚しておく必要があります。「 投資家に純資産1億円を達成してもらいたい 」と願って不動産を販売する業者さんはいません。彼らは仲介手数料を得ることが商売であり、その先のことは関係ありません。

■ 何年で純資産1億円を達成するか? 時間軸で変わる戦略

実は、この「 純資産1億円 」を達成したいと考えたとき、何年で達成したいのかが非常に戦略として重要です。この年数が短ければ短いほど、難易度は上がります。

今回は10年、20年、そして5年の各々のゴールに対して、下記の作戦をとることとします。具体的に説明していきます。

【 パターン1 】「 純資産1億円 」を10年で達成

@1億円の一棟物件を購入( 空室率50%以上の物件・満室利回り10〜12% )
A10年間、満室運営をして、約5,000万円のインカムゲインを得る。
B満室で売却( 利回り7〜8%だと約1.5億円。キャピタルゲインは約5,000万円 )
⇒インカムゲイン約5,000万円+キャピタルゲイン約5,000万円で1億円達成

【 パターン2 】「 純資産1億円 」を20年で達成

@1億円の一棟物件を購入( 空室率50%以上の物件・満室利回り9〜10% )
A20年間、満室運営をして、約1億円のインカムゲインを得る。
⇒インカムゲインで約1億円達成

〈パターン1・パターン2の補足〉
*購入物件は、RC・SRC造・築年数20年以内( 築年数浅がベター )。
*売却時、RC・SRC造・耐用年数以内の融資年数で融資を組み立てられることがベター。
*1棟物「1億円」物件購入⇒1棟物「 5,000万円 」物件×2棟、1棟物「 2,000万円 」物件×5棟、購入パターンも可能

【 パターン3 】「 純資産1億円 」を5年で達成

<作戦1>
@1億円の一棟物件を購入( 空室率50%以上の物件・満室利回り12〜15% )
A5年間、満室運営をして、約3,000万円のインカムゲインを得る。
B満室で売却( 利回り7%だと約1.7億円。キャピタルゲインは約7,000万円 )
⇒インカムゲイン約3,000万円+キャピタルゲイン約7,000万円で1億円達成

〈補足〉
*購入物件は、RC・SRC造・築年数20年以内( 築年数浅がベター )。
*売却時、RC・SRC造・耐用年数以内の融資年数で融資を組み立てられることがベター。

<作戦2>
@1億円の一棟物件を購入( 都心狭小土地・新築RC物件・満室利回り9% )
A5年間、満室運営をして、約2,500万円のインカムゲインを得る。
B満室で売却( 利回り5〜6%だと約1.8億円。キャピタルゲインは約7,500万円 )
⇒インカムゲイン約2,500万円+キャピタルゲイン約7,500万円で1億円達成

〈補足〉
*購入物件は、超都心の狭小土地、容積率・建坪率が高い土地を仕入れる。高い家賃を受取ることが可能な超都心エリアの立地物件を選定する。新築RC・SRC造を建築する。
*売却時、RC・SRC造・耐用年数が35年以上残るため融資を受けやすい。相続税対策等で購入する方を売却先の候補として考えられる。本物件は、超都心( 関東圏 )物件であり、売却想定利回り、5〜6%で売却出来る可能性があるものを創りだしていきます。


中古RC一棟マンション:再生物件

■ 物件選定ポイント

繰り返しになりますが、上記は私が実践している内容です。私の物件選定指標、12の不動産物件選定ポイント( コラム第5話参照 )を意識して活動を継続していけば、目標達成は可能だと個人的には考えています。

今回、分かりやすくするために「 1億円 」の一棟物件と仮定しましたが、1棟アパート1,000万円×10棟=1億円、2,000万円×5棟=1億円、の物件を購入していく考え方でも達成は可能です。

ところで、この方法のキャピタルゲインの数字を見て、難易度が高いなとピンときた方は、情報感度が高い方といえます。初心者の方や、再生事業を始めたばかりの方にとって、このキャピタルゲインを出すことは容易ではないといえます。

キャピタルゲインを出せる物件でない場合、インカムゲインを中心に残債を減らし、売却時に現金が入る仕掛けを使うことになります。その場合は、購入金額を1億円以上に増やして、規模で勝負しながら目標に近づける方法になります。

■「 純資産1億円 」を達成するポイントとは

「 純資産1億円 」を達成するポイントは、いかに空室率が高く、運営が良くない物件を市場価格より割安に仕入れるかにかかっています。そのために、物件購入時は空室率が高くても怯まないことが重要です。

運営状態が悪い物件を、市場価格の半分で買うことができれば、満室にして市場価格で売却するだけで、金額は倍になります。つまり、1億円で購入した物件が「 純資産1億円 」を生み出すということです。

もちろん、空室率が高い物件は怖いと感じる方は、無理はしないでいいと思います。( ちなみに私は空室率が高いとワクワクします・笑 )その場合、「 純資産1億円 」を20年間、30年間かけてゆっくりと形成していく方法をお奨めします。

私は、大きなリスクを追いたくないと考える場合、長期20年間、30年間かけてゆっくりとインカムゲインを中心とした資産形成をして、「 純資産1億円 」を達成するのが、「 できる大家さん 」だと思います。

他人の基準に合わせて無理をする必要はありません。

目標が「 年間のキャッシュフロー1,000万円 」、になるとまた違ったアプローチ方法となってきます。目標設定により、不動産投資におけるアプローチ方法は違ってくることをお伝えしておきます。


最後に連絡です。私が執筆した書籍の「 出版記念パーティー&懇親会 」を9月24日( 日 )18時〜21時@新宿にて開催予定です。

参加は申込先着順ですが、健美家コラムの読者さんには、特別参加枠を用意しております。下記、キャンペーンにエントリー下さい( その際、コメント欄に「 健美家コラム読者 」と記入下さい )。

是非、ご参加お待ちしております。私と有志における「 出版記念パーティー&懇親会 」の企画であり、不動産投資家の皆さんに交流を楽しんでもらうことを考えています。



『 サラリーマンでも3年で年収1億円を稼ぐ「 再生 」不動産投資 』キャンペーン


それでは。また次回のコラムでお会いましょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 天野真吾(湘南再生大家)さん

amano

不動産投資家
湘南エリアで妻と二人暮らし
FB:湘南再生大家

■ 経歴

□1969年
静岡県生まれ

□1991年(22才)
大学卒業後、国内IT系商社に入社

□1997年(27才)
外資系ITグローバル(世界最大)企業へ転職
IT系・営業畑(エンタープライズ事業:企業営業担当)に勤務

給料の20%以内の支出で生活し支出を抑制
自社株や本業とは別の会社社長業で資産を拡大する

□2008年(39才)
不動産投資を開始

ワケあり物件を再生する手法で、福岡県、神奈川県・埼玉県・静岡県・愛知県、東京都で一棟物件を購入(一部は売却済み)

□2012年(43才)
家賃収入のCFが本業の3倍を超え、セミリタイアを希望するが、会社から引きとめられる

□2015年(46才)
セミリタイア(事業家としてスタート)

□2016年(47才)
所有物件は12棟・約200室。資産20億円・家賃年収2億円

■ 主な所有物件

□埼玉県さいたま市の中古RC一棟マンション(3LDK×21戸+テナント2戸)



□東京都板橋区の中古RC一棟マンション(3LDK×23戸)



□神奈川県海老名市の中古RC一棟マンション(3LDK×24戸)



□神奈川県厚木市の中古RC一棟マンション(2LDK×12戸)



□神奈川県座間市中古RC一棟マンション(1LDK×12戸)



□愛知県名古屋市の中古RC一棟マンション(1K×20戸)



■ 著書




■ 趣味は海外旅行







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