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年間手残りCFが実質6%で回る区分物件はどんな条件なのか?シミュレーターを作成して検討してみた

芦沢晃さん_画像 芦沢晃さん 第23話 著者のプロフィールを見る

2021/12/11 掲載

■ 幾らのどんな区分物件であれば、年間実質手残6%程度で運営できるか?

前回まではFIREを目指し、不動産投資の為のゼロからの自己資金作りを、米株価指数ETFでの資産運用を想定して検討してきました。

こうして、ある程度の自己資金ができたとして、初めての物件購入・入門者向けに、今回からは、私が26年間、運営してきた区分物件のデータを元に作ったシミュレーターを使い、区分物件でのFIREの可能性、得失等を多方面から検討してゆきます。

コラム第18話で「 家賃5万円の区分物件であれば21室でギリギリFIREか?」と申し上げました。また、コラム第19話では、私は20室を超えても、母親の介護が相当長期化しそうだったこと( 結果的に18年間 )、子供の大学費用が重なるのが予想できたこと、何より好きな仕事ができていたこと等でFIREせず、サラリーマンを卒業したのは50室程度の時だったことなどをお話しさせて頂きました。

最初に不動産以外の証券投資のお話を何回かさせて頂いたのは、入門者の方が区分物件投資ありきで、「 ほとんど自己資金がない状態 」でいきなり「 毎月持ち出しになってしまう築浅( 含む新築

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プロフィール

■ 芦沢晃さん

芦沢晃さん

不動産投資家
東京城西、城南、京浜地区(川崎、横浜沿岸部)、埼玉(南部)を中心に区分分譲マンションを58棟、59室賃貸運営中


■経歴

□1958年
借家住まいのサラリーマン家庭に生まれる

□1983年
アルバイトと奨学金で、都内某大学院博士前期課程で電気工学を専攻し学位とプロ資格取得。
電気メーカーに入社。通信システム新規事業の研究、開発、設計等の実務に従事

□1989年
自宅中古マンションをローンで購入。バブル崩壊で担保割れとなる

□1995年
バブル崩壊で担保割れ売却不能となった自宅を賃貸し個人大家&不動産投資をスタート。
以後、現金で中古ワンルーム区分マンションを1室ずつ購入し賃貸運営を継続

□2000年
アツルハイマー病の母親の在宅介護を開始

□2004年
リストラにより46歳で指名解雇。某IT企業へ転職し、ITシステム技術開発実務を担当

□2007年
沢孝史さんの「お宝不動産」へ参画。セミナー、執筆&出版を実施。
サラリーマン不動産投資家として、全国の兼業大家さんと交流

□2013年
IT企業の営業職で2度目のリストラに合うも、某電気設備メーカーに転身。55歳にして最前線の現役エンジニアへの復帰を果たす。
ビル、マンションの電気設備エンジニアの本業を大家業に活用

□2017年
本業の電気業界が大再編、リストラの嵐が吹き荒れ、勤務先は債務超過、解体再編。大荒れの最中に介護中の母親が急逝。
一方で、兼業大家業は満室安定経営を継続

□2018年
18年間に及ぶ介護(9年間は在宅)が終了し、自身も60歳サラリーマン定年。
個人対会社での個別契約を結び、兼業公認で、技術支援と後継技術者育成を行う

□2021年
個人技術士として、業務技術支援、技術講師、テクニカルライティング、学会参加、個人実験研究、株式投資、不定期にご依頼頂く不動産セミナー講師、執筆依頼、メディア取材等を受けながら58棟59室の区分物件で兼業大家業を運営し、家賃+配当で好きな趣味を楽しみ悠々自適・晴耕読雨の日々


■ 主な著書

芦沢晃さん:著書-1
<最新版>少額現金ではじめる! 「中古1Rマンション」堅実投資術(筑摩書房)

芦沢晃さん:著書-2
サラリーマン大家さんが本音で語る「中古マンション投資の極意」(筑摩書房)

芦沢晃さん:著書-3
少額現金ではじめる!「中古1Rマンション」堅実投資術(ごま書房新社)

芦沢晃さん:著書-4
19年間の経験と区分所有43室のデータによる中古1Rマンション堅実投資法(ごま書房新社)

芦沢晃さん:著書-5
東京オリンピック直前版 “中古ワンルームマンション"投資の秘訣!(ごま書房新社)

芦沢晃さん:著書-6
株式vs不動産 投資するならどっち? (栫井駿介・沢孝史両氏との共著)(筑摩書房)

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