前回は鉄道開業150周年にちなんで、横浜駅とその周辺について立地、リスク、人口将来動向等を調査検討してみました。
今回は旧・横浜駅跡のマンションを一例として具体的なシミュレーションを行い、エリア内の競合物件、空室率、ニーズの高い間取り、妥当な融資額と条件、運営方針と出口戦略等も含めて検討してみたいと思います。
●街並みを俯瞰
まず、今回検討する旧・第二世代横浜駅周辺の街並みを空から眺めて、近隣イメージを把握します。図1をご覧いただくだけでも、どの当たりにどんな物件があり、入居層をインスプレーションできるかと思います。
●駅状況客数と間取り別賃貸需要
駅へ乗降する全員がお部屋を探していると想定します。横浜駅は4路線が集まっており乗り換え客も多いハズですので、一路線だけの人数を採用して、一番乗降客数が多い、JR 線の8万人と仮定してみます。
この人数を、11月に募集中の各部屋間取数で割り算すれば、間取り毎の1室当たりの賃貸需要の概算人数が分かります。これを見ると、単身者用物件供給が圧倒的に過剰であることが分かります。
ではファミリー物件が足りないかというと、そうとも言い切れません。な
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