• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

3,828アクセス

みっちーママさんのDIY現場訪問!【その1】

芦沢晃さん_画像 芦沢晃さん 第9話

2021/5/10 掲載

■ 急転直下!みっちーママの2号物件へ電撃訪問決定秘話?

今年の2月22日付で、火の玉ガールさんとの「 新コラムニスト・火の玉インタビューシリーズ 」対談がYouTubeに公開されております。たくさんのご視聴ありがとうございます!

芦沢晃さん-前編-【 新コラムニスト対談 】火の玉インタビューシリーズ㉓/不動産投資の健美家 - YouTube

芦沢晃さん-後編-【 新コラムニスト対談 】火の玉インタビューシリーズ㉓/不動産投資の健美家 - YouTube

動画とコラム両方で超有名な火の玉ガールさんとお話しでき、非常に楽しかったです。これがきっかけとなり、火の玉ガールさんから、「『 みっちーママさん 』が区分物件をDIY中なので、明後日そこを訪問して動画取材をやるけれど、一緒に行きませんか?」と突然のお誘いがありました。

「 もちろんです!」と答えた後、「 どんな感じの取材ですか?」と伺うと、押し入れを解体するので、その作業を撮影しながら、みっちーママさんへ色々とアドバイスをする、という主旨だそうです。

老人の私がお邪魔して、作業の邪魔になっては申し訳ないなと思いました。しかし、大工仕事や内装・美装はベテランのお仲間がいらっしゃるとのこと。押し入れの解体については廃材の解体、運び出しくらいなら、私でもお手伝いできそうです。

それから、火の玉ガールさんとの対談動画で話題になった、「 築古物件の漏水リスク 」等について、床下配管を実際に調べ、あるいは、私が良くDIYしている「 電気設備系 」でも現物を撮影頂きながら、何かお役に立てるかもしれません。

そこで、図1のような最低限の工具を当日、持参することにしました。これだけあれば、現場工具をお借りして他の方の手を止める事無く、自前だけで単独作業できます。微力ながら一人でも、何らかのお手伝いができそうです。

図1:持参工具一式

この他に、小型LED懐中電灯を持参しました。それと汚用作業着です。ちなみに、いつもは必ず持っていくデジカメ( スマホ )を、この日は忘れてしまいました。

■ 個人大家さんDIY現場では安全と楽しさが大切!

今回のような解体作業では、目の事故は要注意です。ちょっとした作業だからと、安全具無しでの作業はケガの元になります。目は少しのダメージで大事故( 失明 )につながるので、ゴーグルは必須です。

( 電動カッターで足を切ったり、グラインダーで指を切ったりは十分注意すると思いますが、目は油断しがちです。解体作業がない、調査だけでしたら、ゴーグルと防塵マスクは不要です。)

事故防止といえば、マンション建築の現場を見ていると、現場監督が必ず安全朝礼をやり、その日の作業内容と段取りを全員に徹底し、事故防止と仕事の効率を図ります。

図2:大規模分譲マンションの風景

私は仕事柄、「 1級施工管理技士 」という3,000万円規模以上の現場に法的義務がある資格を持っています。しかし、個人大家さんのDIYは、規模と目的が事業者業務の場合とは違います。

個人大家さんの物件の工事規模では、施工管理技士が付くことはなく、職人さんが頭の中にある図面を経験で仕上げる。あるいは、DIYの場合は大家さん個人が自分のイメージを自分で具現化する、というのが普通だと思います。

ですから大家仲間のDIYでは安全に事故なく、楽しく経験しあって学びあうことに最も意義があり、納期やコスト、品質よりも、これが優先されても良いと思います。

図2は某大規模新築マンションの建設現場で朝礼中、私が撮影したものです。個人大家さんのDIYとは正反対の雰囲気で、仕事中は、ゼネコン元受建設業者から、私ども電気設備下請業者に、罵声や灰皿が飛んできたり、テーブルがけり倒されたりすることもあります( 笑 )

それは、楽しさよりも安全とQuality( 品質 ) Cost( お金 ) Delivery( 納期 )を最優先とするのが、施主から請け負っている責任だからです。その後で、時間があれば、たまには一緒に飲みに行って、「 もう、頼むから灰皿投げさせるなよな 」と笑い合ったりしていました( 笑 )

こんな経験から、ふと思い出したのは宮大工の棟梁として法隆寺の昭和大修理や薬師寺金堂復興などの功績で、最後の棟梁といわれた西岡常一氏の家訓として、代々伝わる口伝の教え、あの有名な言葉です。

「 塔組は木組。木組は木の癖組。木の癖組は人組。人組は人の心組。人の心組は棟梁の工人への思いやり。工人の非を責めず己の不徳を思え 」

現代の現場にもこの心は受け継がれているのかもしれませんね。

■ お一人で無意識のうちに施工管理をやっているベテラン大家さん

個人大家さんのDIYの失敗パターンとして、コストを追求するあまり、職人毎の分割発注、施主部材支給だけに前のめりになりすぎて、陰の潤滑剤である「 施工管理 」という概念が抜け落ちてしまうことがあります。その結果、現場工程が回らなくなったり、ロジスティクストラブルになったりします。

個人大家さんの規模の物件の工事を外注する場合、不動産管理会社さんか、1次施工業者さんが施工管理者を兼ねて、工事全体を仕切る分、その手数料を取るわけです。

しかし、「 施工管理技士の業務 」は何の現場作業を施工するわけではなく、「 見て 」「 指示 」するだけですから、施主の大家さんからみると何もやっていない人に見えます。ですから、個人大家さんがこれを削りたくなる気持ちも分かります( 笑 )

しかし、欠かせない仕事なのです。ですから、自分ですべて行うなら、退去以降、先行賃貸募集、現場調査、施工計画、施工見積、部材仕入れ、近隣対応( 区分は管理組合渉外 )、現場施工、完成品質検査、追加修正工事、募集広告作成、営業活動といった施工管理はオーナーが一人何役もこなす必要があるわけです。

まあ、工程が遅れようと、品質が悪かろうと、大家さんが自分で責任を取るわけですから、それらを代償として経験とノウハウをゲットでき、勉強になりますから事故が無ければ良いともいえましょう。

図3:PART図の一例

可能なら、目標とする工程表( PART図 )( 図3 )をメモ程度も良いので作っておくと良いかと思います。ベテラン大家さんは、意識することなく、経験的にご自身の頭の中のイメージでPART図が存在し、この通りに段取りがスムースに流れて、頭と体が自動的に動いているわけです。

ですから、管理会社を通さない方や、辣腕大家さんは、自ら直接、一人親方さんへ直接個別発注して、現場を仕切れるわけです。

■ 現区分マニアのサガで街並みと同棟内相場、共用部に目と頭が行く

話を戻します。みっちーママさんの物件の訪問当日は、最寄り駅で待ち合わせました。参加されるメンバーはその時に初めて分かりました。

Zoomでしかお会いしていなかった「 火の玉ガールさん 」とリアルで初対面!「 借金上等トモコさん 」「 DIY超人モトミさん 」「 タイルの女王マミさん 」ともご挨拶させて頂き、メンバー集結!早速、街並みと賃貸需要について、フリーディスカスを開始しながら移動します。

立地は城東エリアの某駅徒歩7〜8分で、抜群の賃貸需要と感じました。駅周辺はRC系の建物で街並みが完成し、火災にも強そうで、今後、競合マンションが建つ( 木造家屋を更地にするなど )土地も出てきそうにありません。

レジ系と商業施設、オフィスが混在という感じで、レジ系もファミリーが多く1R、1K系は僅少と見受けられます。この点からも、強気の家賃設定ができると踏みました。駅からも迷わず到着することができました。この距離感は賃貸募集の内見時にとても大切です。

当の物件は築古( 197X年 )ですが、百●十世帯と、非常に大規模です。

予習調査では「 敷/礼=1/1、25u 1Kクラスで、6〜6.5万円が相場!」

さすがは、いわゆるマンションPER値が低い( 利回りが高い )城東築だけのことはあります。私のホームグラウンドである西東京地区と比べると信じられません。

加えて、同棟内同間取りの他室の売買流通相場は●百万円〜千●百万ですが、みっちーママさんの買値はそれよりかなり下でまたまたビックリ!! この価格で購入されたなら、買った瞬間に勝利も同然です。

このように、区分物件は類似物件のデータが豊富で、売買、賃貸はもちろん、内装写真等も簡単に見られるため、物件調査に時間と労力が不要で非常に楽です。この安さで購入できたのも、実需と投資が混在する物件ならでは!と感じました。

共用部に入ると、綺麗に清掃されており、エントランスポストは最新式に交換され、大規模修繕と日々のメンテナンスがきちんとされていることがわかります。共用廊下鉄部も完璧塗装されて錆はありません。露出部の排水管も交換されていました。

図4:エントランス共有部のポスト

エレベータかご内もワンルーム物件でよくある落書きや傷等は皆無で、きれいです。ファミリーとシングル間取りが混在している大規模区分分譲物件の特徴だと感じます。

一目で共用部と管理組合が機能維持されている、築古でもお買い得な物件だったと分かりました。百●十世帯の十●階建ての大型物件ですので、積立修繕金の残高は計算するまでもありません。

流石はみっちーママさん、お目が高い!

ネットで同物件のほかの部屋を見ると、他のオーナーさんたちが資金投入してリノベを行っていました。これもこの共用部の状態に支えられているからであり、将来年数を掛けて投資回収できることを見込んでいるのでしょう。( リノベして間もなく、建替え動議が起こったのでは捨て金になってしまいます )

DIYのお手伝いに訪問したのに、つい収益シミュレーションと実物件との天秤を計算してしまいます( 笑 )

■ 現場到着!いきなり施工完了済み!ほぼ完成している押し入れ

とうとう、物件内を確認する時がやってきました。火の玉ガールさんが、ピンポンして、突入!
みっちーママさんに、私を紹介して頂きました。「 知らないオヤジは帰れ 」と、いきなり灰皿が飛んでこなくて、初対面の私は安心しました( 笑 )

逆に、大歓迎して頂き、嬉しい限りです!専有部にお邪魔して拝見すると、今日のテーマである「 押し入れ 」は解体どころか、既にクローゼット風に改造が終わっています!スバラシイ!!「 DIYの達人モトミさん 」が持参なさった機材にご登場いただかなくとも良さそうな雰囲気です。

工程というものは、遅れるのが普通ですが、予告より早く進んでいるとは、さすがはDIYに熱中されいらっしゃるみっちーママさんです。これを見て、ご参加の皆様の「 施工管理会議 」が始まりました。

もっとコレをこうした方がいい!
賃貸募集方法は? 電気は? 壁紙は? クローゼットは?
このフリートークこそが今日の最大の目的であり、一番重要なテーマだと思います。

さて、私に何かできることはないかな〜? と見渡すと、やはり日頃から注目している水回りの給排水管、天井裏と床下の漏水リスク、電気設備の老朽化調査に目が行きました。

  • ベランダ防水
  • エアコン
  • 給湯器
  • キッチン水栓
  • キッチン換気扇
  • ユニットバス
  • バス水栓
  • バス換気扇
  • 床下給排水管
  • 天井裏配管
  • ドアフォン( 押鈴 )

本能的に、ひとりでに体が動いて色々と拝見し始めました。長くなりましたので、次回に続きます。

プロフィール

■ 芦沢晃さん

芦沢晃さん

不動産投資家
東京城西、城南、京浜地区(川崎、横浜沿岸部)、埼玉(南部)を中心に区分分譲マンションを58棟、59室賃貸運営中


■経歴

□1958年
借家住まいのサラリーマン家庭に生まれる

□1983年
アルバイトと奨学金で、都内某大学院博士前期課程で電気工学を専攻し学位とプロ資格取得。
電気メーカーに入社。通信システム新規事業の研究、開発、設計等の実務に従事

□1989年
自宅中古マンションをローンで購入。バブル崩壊で担保割れとなる

□1995年
バブル崩壊で担保割れ売却不能となった自宅を賃貸し個人大家&不動産投資をスタート。
以後、現金で中古ワンルーム区分マンションを1室ずつ購入し賃貸運営を継続

□2000年
アツルハイマー病の母親の在宅介護を開始

□2004年
リストラにより46歳で指名解雇。某IT企業へ転職し、ITシステム技術開発実務を担当

□2007年
沢孝史さんの「お宝不動産」へ参画。セミナー、執筆&出版を実施。
サラリーマン不動産投資家として、全国の兼業大家さんと交流

□2013年
IT企業の営業職で2度目のリストラに合うも、某電気設備メーカーに転身。55歳にして最前線の現役エンジニアへの復帰を果たす。
ビル、マンションの電気設備エンジニアの本業を大家業に活用

□2017年
本業の電気業界が大再編、リストラの嵐が吹き荒れ、勤務先は債務超過、解体再編。大荒れの最中に介護中の母親が急逝。
一方で、兼業大家業は満室安定経営を継続

□2018年
18年間に及ぶ介護(9年間は在宅)が終了し、自身も60歳サラリーマン定年。
個人対会社での個別契約を結び、兼業公認で、技術支援と後継技術者育成を行う

□2021年
個人技術士として、業務技術支援、技術講師、テクニカルライティング、学会参加、個人実験研究、株式投資、不定期にご依頼頂く不動産セミナー講師、執筆依頼、メディア取材等を受けながら58棟59室の区分物件で兼業大家業を運営し、家賃+配当で好きな趣味を楽しみ悠々自適・晴耕読雨の日々


■ 主な著書

著書:少額現金ではじめる!「中古1Rマンション」堅実投資術
【最新版】少額現金ではじめる!「中古1Rマンション」堅実投資術(ごま書房新社)

著書:サラリーマン大家さんが本音で語る「中古マンション投資の極意」
サラリーマン大家さんが本音で語る「中古マンション投資の極意」(筑摩書房)

著書:少額現金ではじめる!「中古1Rマンション」堅実投資術
少額現金ではじめる!「中古1Rマンション」堅実投資術(ごま書房新社)

著書:19年間の経験と区分所有43室のデータによる中古1Rマンション堅実投資法
19年間の経験と区分所有43室のデータによる中古1Rマンション堅実投資法(ごま書房新社)

著書:東京オリンピック直前版 中古ワンルームマンション投資の秘訣!
東京オリンピック直前版 “中古ワンルームマンション"投資の秘訣!(ごま書房新社)

著書:株式vs不動産 投資するならどっち?
株式vs不動産 投資するならどっち? (栫井駿介・沢孝史両氏との共著)(筑摩書房)

ページの
トップへ