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甘く見るべからず!自己資本率における所有物件の評価方法

赤井誠さん_画像 第100話

こんにちは、赤井誠です。ついにこのコラムも今回で第100回目となりました。だいたい月2回でコラムを書いていましたが、もうすでに5年目にはいっていることになります。我ながらよく続いていますね。

今回のこの記念すべき第100回目を、実は私の大好きなハワイで迎えています。不動産投資に出会ってから、好きなときに世界を飛び回る自由な人生を目指していましたが、今は限りある残りの人生を本当に有意義に過ごしています。これも手堅く不動産投資をやってきたおかげだと思っています。

さて、前回、前々回は
● 規模の拡大より自己資本比率を上げることを優先する理由
● 自己資本比率の強化のための具体策
をテーマに、「 自己資本比率の重要性 」についてお話してきました。

私はずっと昔から、瞬間的な派手な生活より、時間的にも経済的にも自由で過ごせる安定的した時間を確保したいと思っていました。

何度も言っていますが、せっかくリスクを取ってスタートした不動産投資です。急速な規模の拡大への欲望を少し我慢して、安全性を高めることを常に意識してもいいのではないでしょうか?

本日は、そういった視点も含めて、自己資本比率を考えるときに重要な、「 所有不動産の評価はどうするのか? 」という点について、お話したいと思います。

自己資本比率とは言葉通り、「 すべての所有資本における自己資本の割合 」です。現金や定期預金などは簡単に評価できますが、ここで難しいのは「 所有する不動産の価値をどう評価するか 」ということです。

投資におけるすべてのシミュレーションに言えることですが、入力する数字を甘くすれば、結果はいくらでも変わってしまいます。

帳簿上では、すべての物件の建物価格・設備価格・土地価格が購入した価格で掲載されています。さらに、自己資金や借入金など、自己資本比率を計算するための数字が当然のように載っています。

そのため、帳簿を見れば、その人・その会社の自己資本比率は一応、計算することができます。( 見たことがないという人もいるかもしれませんが、最低限、これくらいは見ておきましょう )。

ただ、購入価格ベースで見る帳簿上の数字で、自己資本比率を計算すれば、十分なのか? というと、それは疑問です。帳簿上では建物・設備は年々減価償却しており、古くなると一応価格が下がるということが反映されていますが、土地は購入時の価格のまま残ります。

地価が上昇している地域であれば、より厳しめに評価していることになりますが、地価が下落している地方などは、それでは年々甘い評価になってしまいます。さらにもともと、通常より安く購入した場合は厳しめになるのでいいのですが、高く購入した場合は購入価格ベースだと甘い評価になります。

また、不動産はすぐに現金化できるわけではありません。売却を何度か経験した方ならご存知だと思いますが、なかなか思い通りの高い値段では売れません。さらに、売った後にかかる税金も払わなくてはなりません。

そして、税引き後に残ったものがようやく自分のお金、すなわち自己資本になります。厳しい見方に感じる方もいるかもしれません。しかし、この評価の目的を自分自身の投資安全性を確認するためとするなら、甘く見ても意味がないのです

では、帳簿の価格ではなく、積算価格で見れば正しいか? というと、それも一概には言えません。積算価格で絶対に買えないような都心部の一等地エリアであれば、それでも厳しめに見ているといえるでしょうが、地方に行けば、積算割れなどはいくらでもあります。

特に、地方の積算以下のRCを取得してフルローンで購入したという人は、これで見ていると相当甘い評価になります。

では、キャップレートからの逆算はどうでしょうか? 現状のキャップレートに2%ぐらいを上積みしたレートで物件を割り戻して評価する、というのもひとつの方法です。平均的な物件であれば、大体これくらい見ておけば、それなりに堅い評価になると思います。

このように、いくつかの物件の評価方法がありますが、大切なのは、「 自分にとって厳しい評価をしてみること 」だと思います。私はそれぞれの評価をしてみて、もっとも厳しい評価でも、自己資本比率30%を絶対に割らないように運営しています。

普段から、不動産賃貸業の将来のことを色々と予想しますが、これだけ世界が様々な形でつながっていて、経済がダイナミックに変動している中ですと、10年先の日本の経済状態を的中させることは本当に困難だと思います。

そういう時代に私たちは生きているという認識を持ち、どのような経済的な変化が起きても耐えられる財務状態を今のうちに作りだし、維持しておかないと、あっという間につぶれてしまいます。

何か起きてからではすべてを失ってしまいます。ぜひ、そうなる前に自分自身の財務状況をきちんと把握して、筋肉質な財務状態を作り上げましょう。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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