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「秘密の事件報告書」fromハワイ

赤井誠さん_画像 第103話

こんにちは、赤井誠です。
毎日暑いですね〜。これだけ暑いと本当に何もやる気が起きません。

それでも、こういうときに限って多発するトラブル。エアコンの故障やら水漏れやら、何故今起きるのと思うくらい重なって発生しています。人間だけでなくて、機械もへばり気味でしょうかね。

さて、前回もお話したハワイの物件。早速、こちらもトラブルが発生してしまいました。今回はそのお話をしたいと思います。

アメリカの場合は日本より中古物件を購入するときのシステムは進んでいて、必ず物件にインスペククションを入れます。そのときにはこんなレポートをいただきます。



私のハワイ物件ももちろん行いましたが、それには様々な細かいところのチェックがされています。通常の設備の不具合はもちろんのこと、電気の配線の状態までもチェックが入っています。正直、ここまできちんと調べるのかと感心しました。

ハワイの場合、契約の最初のほうでインスペクションが入り、この結果を受けてから、このまま契約をすすめるかどうかを決めることができます。やめる場合は、日本のローン条項と同じように、無条件で契約を白紙撤回できます。

実は、今回も複数の問題が発覚しました。大きなところでは洗面化粧台の水漏れとキッチンのコンロの故障でした。細かいところも何点かありましたが、かなりの部分は比較的簡単に直せそうです。このあたりはDIYをやっていた強みでしょうか。

その他に、インスペクションのレポートを読む限りでは原因がわからない問題もありましたが、大体この手の原因はちょっとした配線が外れているとか、切れているとかの単純なことが多いので、楽観的に考えていました。



それに、今回はこの物件を購入したいという気持ちが強かったので、キャンセルするのではなく、これを価格交渉のネタにしようと考えました。

しかしながら、今回の売主側のエージェントから私のエージェントに「 売主はどのリペアに関してもお金を払うつもりはないです。いやならやめていいよ 」というコメントが帰ってきました。

さすがにワイキキ。売り手もぜんぜん強気です。今回はその前に少し指値交渉をして契約していたこともあり、更なる値引きはあきらめてこの状況は受け入れることにしました。そして、現地入りする前にどういう可能性があるかを予想して、修理道具を用意していきました。

行ってみると、大きな問題のひとつであったコンロに関しては予想とは違い、スイッチ部の不具合でした。故障原因を突き止めて、現地で修理しましたが、簡単にまた壊れてしまいます。部品レベルで原理的にだめなんですね。

今回は、賃貸で貸すことが目的ですから、雑に扱っても不具合を起こさないようにしなくてはなりません。そのあたりは、日本でも散々DIYをやっていた経験が役に立って、恒久的に問題が発生しないようにエポキシで固めるという方法で補修しました。



しかし、帰国後に起こった今回のトラブルは想定外でした。

CONFIDENTIAL INCIDENT REPORT

ある日、突然、こんなものが送られてくるとちょっとあせります。直訳すると「 秘密の事件報告 」でしょうか。

差出人は物件の管理事務所で、「 マンション全体の巡回中に、お宅のラナイから共有部へ水が落ちてきていた。至急何とかしろ! 」という内容でした。

このエアコンのドレインからの水です。標準のインスペクションでは調査しない部分でした。ただ、十分冷えて機能しているということは確認できており、私も現地で利用して問題がないことを確認していました。



しかし、今までとエアコンを変えていないのに、何故以前は問題にならず、今回は問題となったのかが全くわかりません。変えたところは、物件をゴージャスにするために、ラナイの部分にタイル貼りを行っただけです。最初は汚い人工芝が強いてあっただけでした。





しかし、この人工芝が実は重要な役割を担っていたのです。室外機から出た水がこの人工芝に吸い込まれて、ハワイの乾燥した風と太陽によって自然乾燥システムができていたのですね。

私はまさか、この汚い人工芝がそのような役割を担っているとはわからず、人工芝を廃棄して、タイルを貼ってしまったのです。今すぐには恒久対策ができそうにもないので、部材を手配して今回はこんな感じに対応しています。





エアコンのドレインからの水を一旦バットで受けて、それを超吸収バスマットに染み込ませて、自然乾燥してもらうという仕組みです。

マイクロファイバーの毛細管現象ですばやく吸収させ、さらに広く拡散、それによる表面積の拡大ですばやく水分を蒸発させるという原理ですが、果たしてうまくいくかどうか、しばらく様子見です。

さらに掃除の際にはバットの水を捨ててもらえば、それなりに使えるのではないか期待しています。

日本ではこのようなウィンドタイプのクーラーはノンドレイン方式が主流で、ドレインからの排水などはありません。次回、ハワイに行った際には、このタイプを探してなんとか付け替えたいと思います。

まあ、ところ変わればいろいろ変わったトラブルが発生しますが、いろいろ知識が広がりそれはそれで面白いですね。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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