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稼動率を上げるために重要な2つの力

赤井誠さん_画像 第105話

こんにちは、赤井誠です。
最近、とても涼しくなりましたね。なんかあっという間にエアコンを付けないと寝られない日から、自然の温度で熟睡できる気候になりました。私はどうにもエアコンが体に合わず、エアコンを付けているとあんまり良く眠れません。本当によかったです。

また、空室も睡眠には大敵です。幸い現在、私の物件はアパート・マンション・シェアハウスすべてが満室で稼動しています。これも熟睡ができる理由のひとつでもありますね・笑。

しかし、毎年毎年、家賃を下げずに空室を埋めることはやはり大変になってきていることはひしひしと感じます。そこで、今日は物件の稼働率をあげるための方法について私が今考えていることをお話したいと思います。

物件を埋めていくには「 物件力と営業力 」が必要です。物件力とはまさにその物件の持つ力で、オートロックやバストイレ分離やシステムキッチンなどの設備であったり、モダン風・プロバンス風などの物件のトータルコーディネイトされた雰囲気であったり、立地などの環境のことです。

営業力とは、仲介会社や管理会社に挨拶周りをしたり、時には接待して自分の物件の印象を高めるたり、さらにレスポンスの早いオーナーとして認識されることにより優先的に自分の物件が紹介してもらえるようにすることです。

どちらも重要なことで、その人の得意とする分野で満室にしている方はたくさんいます。しかし、私は最近、お金をかけるのであれば物件力強化に使って、広告費の水増しや個人的に謝礼を払うというような方法をとることはやめています。

不動産を始めた当初のころはいろいろな方法を試してみて、それぞれがそれなりに効果的であることは確認しています。

たとえば、ある仲介会社の担当の方が決めてくれたら、その人にお礼のお菓子を持参して( もちろん皆さんで食べてくださいという感じですが )直接会うことで、オーナーの印象を高めたりしていました。

それによって、次の空室の時もその営業の方に連絡することで、より優先的に決めてくれるようになりました。しかしながら、それで決まるようになると、どうしてもその人に頼った状態になってしまうんですね。

もう売却しましたが、仙台の物件では店長さんも営業マンも所有期間の7年間一度も変わりませんでしたが、私のメインの賃貸エリアである横浜や東京では定期的に系列店では店長を含めて1−2年毎にローテーションが行われますし、社員の方も優秀な人は意外に早く独立したりして定着率が高くありません。

そのため、非常に良く決めてくれた優秀な営業マンもある日突然いなくなることもしばしばです。そうなると、また一から他の営業マンやお店に連絡して、新規開拓をしていかなくてなりません。

もちろんそういう行為をまったくやめたわけではありませんが、やはり安定的に稼働率を維持するためには、物件力を高めて内見者に指名してもらえるようにするためにお金を使うほうが、人に頼る形での空室対策より普遍的だなと感じるようになりました。

はじめたときのように少ない戸数では、いろいろ個別な方法もとれるのですが、物件の数が増えて、管理会社やお付き合いしている仲介会社の数も多くなっていくと、やはり個別対応より、しっかりと物件の価値をあげて、誰が見ても住みたくなる部屋を作るほうに力を入れていくほうがより効果的だと感じるようになりました。

満室にするための方法にもいろいろあって、所有物件の数や地域性によっても最適な方法が変わると思います。単に他の人の真似をするだけでなく、自分自身でいろいろ考え試してみて、自らが最適な満室の方法を見つけ出していく能力をつけることが長い賃貸経営を安定して進めるためには一番重要だと思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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