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賃貸業での初の大失敗(その2)

赤井誠さん_画像 第107話

こんにちは、赤井誠です。
いよいよ新築の完成も近づいてきましたが、引渡し時にはまた海外に出かけてしまうので、その前にやることが山積みです。こちらもいろいろ問題は発生しましたが、なんとか順調に終わりそうなので、一安心です。

それでは、前回の続きです。前回は長期滞納の発生という大失敗がなぜ発生してしまったのかということをお話しました。

要約すると、空室期間を減らすために、複数の業者に物件の客付けと管理を依頼し、様々な物件で部屋ごとに違う管理会社と自主管理が混在するようになってしまったことで管理がきちんとできなくなっていたことが原因です。わずかな数の自主管理のため、管理がずさんになってしまったのです。

今回の件では、初回の二カ月分の家賃と敷金は申し込み時にいただいたのですが、その振込名義は仲介業者の名前でした。本人から一度でも入金があれば、帳簿を付けているときに気がついたのですが、入居以来一度も家賃の入金がなく、気がつかなかったのです。

そして今年の6月、法人の決算処理のため売り上げを見直しているときに、年間の家賃が昨年より減っていることに気がつきました。そこで調べて長期の滞納に気がつきました。このときのあせりは正直すごかったです。

家賃保障には入っていたのですが、二カ月以内にオーナーから連絡しなければ、すべて無効になるという契約でした。

そのため、保障会社を付けていたにもかかわらず、自分のミスでパー。本当に馬鹿なことをしてしまったという感じでした。
気がついたときには8カ月、50万円以上の滞納でした。

とりあえず、自主管理なので自分で対応しなくてはならないと思ったのですが、まずは客付けをしてくれた仲介業者さんに相談しました。客付け業者さんとしても入居後一度も入金がないということで、最初は業者さんから連絡してもらえることになりました。

一週間後、やっと連絡がとれたと連絡が入りました。話の内容によれば入居者は物件を気に入っていて長く住みたい。今までは自動引き落としだと思っていた。今月は無理だけど、来月から0.5ヶ月分を上乗せして1.5カ月分を16カ月間支払う。これを口頭で約束したということでした。これが第一段階です。

一応、連絡が取れたということで一安心しましたが、未だ一円も回収できていないことには変わりません。そして、月末に記帳。しかし、やはり家賃は入金されませんでした。

そして、翌月初。たまたま退去した部屋に行ったときに、滞納者の部屋のドアが開閉された感じがして、あわてて外にでました。やはり、滞納者。すぐに声をかけて、自分がオーナーであること。なぜ入金がされないのかということをなるだけ冷静に尋ねました。

しかし、拍子抜けなくらいに入居者はすぐ謝り、引き落としになると思っていたと、またとぼけたことをいいだしましたが、今月分は現金で今支払うと言うので、その場で家賃一月分の現金を受け取り、再度、来月からはきちんと振り込むように伝えました。これが第二段階です。

もちろん、これで安心したわけでなく、また振込先がわからないとか忘れてしまったとか言わせないように、その月の20日ごろに現在の滞納状況と振込日、振込銀行を記載した紙を投函してきました。

さらに、自動引き落としの処理をするための書類ややり方も書いて、一緒に入れておきました。しかし、その月末も入金を確認できませんでした。

この時点で裁判をするしかないと考え、また、仲介業者さんと話をしました。そして、再度仲介業者さんから連絡を入れてもらい、一度、滞納者を呼び、念書を書かせ、それを破った場合は裁判を起こすということを厳しく伝えるということになりました。

業者さんからの電話が効いたのか、その後すぐ、初めて滞納者自らの振込みがありました。これが第三段階です。

そして、先月の後半、仲介業者さんが滞納者を会社に呼び、滞納額の確認と支払い方法を文書にして署名・捺印を取ることができました。そして、先月末、初めて期限内に家賃の振込みがありました。これが第四段階です。

一応、これでほぼ大丈夫だと思いますが、今月末も期待を裏切らず家賃の振込みをしてくれるでしょうか。私自身は、もう二度とこういうミスをしないように、一覧表で毎月チェックすることにしました。というか、最初からきちんとすべきですね。

今年は買うほうばかりに気持ちがいって、管理面での気持ちに緩みがでていたことを反省してしっかり回収していきたいと思います。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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