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新築での利回りUPの工夫(1)

赤井誠さん_画像 第108話

こんにちは、赤井誠です。
先月から今月の初めにかけて、タイと石垣島に出かけてきました。どちらも今流行のairbnbの調査です。タイではairbnbに宿泊し、石垣島ではバケーションレンタルをやっている業者さんの対応物件などをたくさん見せていただきました。

人の物件を見たり、泊まったりする機会は本当に重要で、本気でいろいろ見ていると様々な良い点・悪い点が見えてきます。それらを自分の賃貸物件にフィードバックしてより良いものを今後も造っていきたいと思います。

それでは今回から、昨年より取り組んできて先月末にほぼ完成した新築RCのお話をしたいと思います。土地の購入と壮絶な融資金利の戦いにより0.5%台の金利で都銀さんからお借りするまでの詳細はこちらをご覧ください。

新築RC着工までの融資交渉と確定金利

それなりに安く土地は仕入れられたものの、やはり建築費が高騰していたため、当初より1,000万円以上建築費が上がり、想定利回りは下がりそうでした。そのため、利回りを上げるためにはどうしたらいいかを徹底的に考えました。

このあたりのお話はこちらをご覧ください。

ついに新築RC着工!

細かい内容はこちらです。

1)部屋プラン
2)大型バイク駐車場・店舗・事務所
3)太陽光発電
4)自販機


今回はそのうちの1)の部屋プランに関して、実際の図面を解説したいと思います。

当初のプランはこちらです。



1floor4部屋のうちの2部屋です。各部屋は、どんなに頑張っても一部屋30平米程度しかとれず、広い1Kとしてのプランでした。よくある1Kプランですね。

しかし、同じ広さで比べた場合、1Kと1LDKでは家賃が1万円ぐらい違います。1Kではどうしても家賃に上限があります。

かといって、1DKでは今時古臭いし、そのため、この狭い空間をなんとか1LDKにできないかということを散々考えました。LDKを名乗るにはリビングは8帖以上にしなくてはなりません。

共有部やメーターボックス( MB )を可能な限り小さくし、それを部屋に割り振りました。部屋の中は、無駄な廊下を極力減らし、寝室はぎりぎり小さくしました。

とは言っても、二人暮らし想定なので、寝室はダブルベッドが縦横どちらでも好きなように置けるように幅は調整しました。クローゼットは二つの部屋の仕切りのRCの壁に凹凸をつけることで両側の部屋に割り当て、幅を稼ぎました。

最大に苦労したのは水周り。当初はトイレだけを独立させ、洗面台と洗濯機置き場を一部屋にして脱衣所として利用できるようにしたかったのですが、これは残念ながらどんなにプランを考えてもできませんでした。

トイレに関しては、リビングからドア二枚をつけることを必須としなれば、プランもいろいろできたのですが、一枚ドアだとどうしてもパートナーのトイレ音が聞こえてしまいます。

ターゲットはまだお金のない若い新婚さん。私も何十年前は妻と一緒に居るときはトイレには行きにくかったです。

何度も何度もプランを考えて、業者さんとやり取りしてできたプランがこちら。トイレだけ独立させることは断念して、それ以外はすべて希望を取り入れられました。自分としては、結構良くできたほうだと思っています。



構造も壁式のRCのため、梁がまったくなく、天井高もかなりあるので、意外に広く感じます。何人かに見ていただきましたが、とても27平米とは思えない感じを受けるようでした。



一応、大手の物件検索サイトで、「 1LDK、徒歩10分以内、築10年以内 」で探しても、狙い通り、一番最初に表示されています。

今回のターゲットである新婚さんや同棲カップルは1LDKを探しているけど、東京ではどうしても家賃が高くて支払いが厳しい。そんな方にも10万程度で快適な1LDK部屋を提供するというトライでしたが、なんとか達成できたのではと思います。

もちろん、今人気のすべての項目はすべて導入しました。

・オートロック
・独立洗面台
・浴室乾燥機
・追い炊き
・2口ガスコンロ( 都市ガス )
・宅配ボックス
・防犯カメラ


これで、数年間は競争力のある物件になってくれたのではないか期待しています。あとは、一日も早く満室にするだけです。

ということで、部屋周りの工夫に関してはこんな感じでした。少しでも参考になればと思います。次回は、一階部分の利回り向上の工夫をお話したいと思います。それでは。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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