• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

10,827アクセス

新築RCの利回りアップの工夫(2)

赤井誠さん_画像 第110話

こんにちは、赤井誠です。
このごろは南の島ばかりに出かけているので、最近の東京の寒さはこたえます。私は暖かい地域が好きなので、本当は寒い時期は暖かい国か島に移動したいです。

ただ、この寒い時期と不動産の繁忙期が完全にかぶるので、なかなか出かけられません。これが不動産賃貸業のつらいところですね。

さらに今年は退去も一段と多く、退去後の様々な手配をすばやくこなさないとあっという間に繁忙期も終わってしまいます。さっさと満室にして海外逃亡したいところですが、絶対に手を抜かず満室にするという気持ちだけは持ってやっていきたいと思います。

本日は、昨年から取り組んでいて9月末にほぼ完成した新築RCの利回りアップの工夫のお話の続きをしたいと思います。

前回もお話しましたが、さまざまな規制のなかで、利回りをあげるためにはどうしたらいいかを徹底的に考えた結果、以下のことがあげられました。

1)建物プラン
2)大型バイク駐車場
3)太陽光発電
4)自販機
etc.


1)の建物プランに関しては、前々回のコラム「 新築での利回りUPの工夫( 1 ) 」でお話しましたので、そちらをご覧ください。

もうひとつの工夫は当初、すべてバイク置き場だった一階部分を店舗と事務所に変更したということです。

できれば、両方とも住居として貸したかったのですが、東京都にはワンルームマンション規制があり、総戸数が15戸以上になってくると駐輪場の設置をいくつ以上にいなければならないなど、いろいろ制約がでてきます。

限られた土地に建蔽率一杯に建物を建てているので、余計なところでスペースを使われてしまうのは問題です。そのため、住居は14戸として、一階部分を大型バイク置き場として貸し出す予定だったのをやめて、事務所・店舗にすることを考えました。

事務所や店舗を作るとその分、建物の固定資産税がアップします。特に事務所・店舗の場合は、住宅部分の取得税が3%に対し、その面積分は4%に増額になってしまうところがデメリットですが、トータルの家賃収入を考えるとこちらのほうが利回りとしては上がります。

建築時に他の部屋とまとめてつくることで、コストもそれほど高くならずに済みました。これで、家賃収入が10万円ほどアップしました。

太陽光に関しては、10kw以上載せられないと20年の買い取り保障がつかないので、そこがポイントでしたが、残念ながら7kw程度しか載せることができず、断念せざるをえませんでした。

自販機に関しては、以前から協賛金を15万円ほどいただけるものを物件に導入していましたが、最近は厳しくていただける業者が減ってきています。

ただ今回は、知り合いの業者さんからのご紹介で、3年契約で10万円の協賛金とひと月あたり2,500円の電気代+1本当たり手数料を20円という条件で導入することができました。

さらに物件のイメージを落とさないように、物件と同等色で塗装してもらいました。



建物の正面にバス停があるので、こちらも売れ行きが上がることを期待しています。こういう小さいことの積み上げが大きな利益に積みあがってきます。

あと細かい経費削減ですが、共有部のすべての電灯はLED化して、さらに人感センサーを組み合わせることで、ほとんどの場合消灯しているようにしました。こういう細かい経費の削減はとても重要ですね。

ということで、今回の新築の利回りアップのためにやったことは以上です。完成時期がひと月ほど遅れて繁忙期を逃しましたが、募集もあと残り二部屋まできました。

年内には満室にしたいですが、今回も家賃設定にちょっとミスがあり、申し込みが偏りました。いつになってもこのあたりは難しいものですね。


健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

ページの
トップへ