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DIYには大きな3つの力がある!!

赤井誠さん_画像 第114話

こんにちは。赤井誠です。
今年も繁忙期真っ只中、不動産賃貸業をやっている方々は本当に忙しいことと思います。私も今年は退去の6室と新築の8室、さらには店舗も埋めなくてはならず、毎日が本当に大忙しです。

しかし、これを乗り切って満室にできれば、4月からはゆっくりできると信じて、気合で毎日できることを進めています。

本日は、私が思うDIYの力についてお話をしたいと思います。ここでいうDIYとは工事などの作業だけではなく、掃除や会計処理など不動産経営に関わるすべてのことという定義です。

私は、もともとDIYが好きで、それから不動産の世界に入りました。DIYというと、お金の節約という面ばかり捉えられてしまいますが、私はそれだけでないと思い取り組んでいます。

私が思うDIYの持つ意味は3つあります。それぞれ詳しくお話したいと思います。

1)コスト削減

これは、誰でもわかると思いますが、人に頼むより自分でやったほうが、支出が減ります。特に不動産経営を始めて最初の頃はどうしてもお金がありません。

少ない頭金で、大きな借金を引いて不動産投資を開始すると、家賃収入を得ても、ローンの支払や税金の支払い、中古物件の場合は修繕コストなど、多くの支出が発生します。その中で、「 できることは自分でやる 」ことで、大幅にコストを削減できます。

アパート・マンションの設備の修理で必要な大抵の部材はインターネットやホームセンターで手に入りますし、とても安価です。修理代のほとんどは人件費なので、その人件費を自分で行うことで支出を大きく削減できます。

お金がないうちは、労働でお金を作るしかありません。これは、不動産初期の段階ではとても重要です。

2)機会損失の削減

ある程度、規模が大きくなり、不動産経営がうまくいってくると、やることが増えてきます。DIYでやる仕事のうち「 労働集約型の仕事 」は、高いと思っても不動産全体の中での占めるコスト割合は僅かです。

そのような時間があるならば、良い物件の探索や新築の企画、もしくは銀行との金利交渉や税務に時間かを割いたほうが、より大きなコスト削減につながります。

しかし、単純な労働単価と考えると無駄に見える仕事も、時期によってはその持つ意味が変わってきます

現在のような繁忙期に急に退去などが発生すると、その掃除やリフォームなどの原状回復にとても時間がかかります。私も最大で一カ月以上放置されたことがあります。

そんなときにDIYの技術があれば、簡単な部分貼りやクロス貼り、床の補修、貼り替えなどもすぐに行え、退去1〜2日後には内見可能な状態に持っていくことができます。

時給数百円の作業と思っていたことが、何週間という機会損失をなくすことができる数十万円の価値を持つようになります。これが第2の大きな力だと思います。

3)強力な経営力の構築

ちょっと格好良く呼びすぎかもしれませんが、今後ますます厳しくなってくる賃貸業界では非常に重要になってくると思っています。

時間は効率的に使わなくてはなりません。明らかな単純作業はその時間を「 コスト 」ととらえなくてはならないと思います。しかし、それは本当の単純作業の場合です。

アパート経営では色々なところに利益源があり、そこにビジネスが存在しています。本当の単純作業で、何の意味もないものは安く外注化すればよいと思いますが、やることによりフィードバックのあるものはどうでしょうか?

例えば掃除。これを単純作業ととらえるか、それともアパートの現状調査・管理ととらえるかで、意味が大きく変わってきます。

単純に外注化していると、建物内のごみが多くなったり、器物が壊れたりという異常に気が付くのが遅くなります。モラルの低下は入居率にも影響しますし、アパートの評判にも影響します。

入居者は、本当に爆発してからしか不満を言わないので、早いうちにその芽を摘むことができなくなります。その結果、入居者に良い暮らしを提供できなくなり、入れ替えが多くなり、稼働率がダウンします。

こう考えると、単なる掃除も掃除代以外に、稼働率の向上・入居者満足の向上という分もコストととらえるべきで、そうなると、その掃除という作業の価値は月に何万円分にもなってきます。

それ以外にも建築、デザイン・インテリア、会計、税金、営業、リフォーム、電気工事・大工工事など。この中には専門家でなくてはできないこともありますが、DIYでできる仕事も数多くあります。

もちろん、あらゆる分野に専門家はいます。そういった専門家のチームを抱えて経営を行う「 水平分業 」と、自社に少しでも利益を残すように利益になる部分は取り込む「 垂直統合 」。どちらもある意味では正しいのです

どちらを選ぶかは、規模や経済余力を考慮して考えるべきです。様々な業種の社長業をやっている人や何百室も持っている人が水平分業をやるのはわかりますが、たかだか数十室しかもっていない人が当たり前のように人に任せていては、ノウハウはたまらないし、利益も残りません。

無駄なものはどんどん外注化して簡単に処理していく必要がありますが、ノウハウのあまりない人の考える仕組みと、それぞれの業務をよく理解している人が作り上げる仕組みはレベルが違います。

技術開発で言えば、課題発生のメカニズムがわからない人が考える対策と、メカニズムを解明した人が考える対策はお話にならないほどレベルが違うのと同じです。

これから、賃貸経営は競争が激しくなると言われていますが、当然、最終的に残っていけるのはコスト競争力のある人・会社だけです。

建築家・コーディネータ・建築業者・リフォーム業者・管理業者・清掃業者・税理士すべてに利益を与えて、それでも自分のところに利益が残るのは、よほどの経営基盤をもっているのか、もしくは賃貸業そのものがゆるい競争下にいるからかのどちらかだと思います。

私は、借金をして買ったアパート数棟を持っているだけの自分を、「 成功した実業家 」であると勘違いすることなく、様々な知識とノウハウを地道に学び、DIYの力を高めていきたいと思っています。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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