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やってしまった大失敗。満室のために今絶対やるべきこと。

赤井誠さん_画像 第116話

こんにちは。赤井誠です。
ただいま、繁忙期真っ只中ですね。大家さんにとっては一年のうちでもっとも多忙で、頑張らないといけない時期ですね。

私も今年は新築が1月末に完成したのと、それ以外に7室の退去がありましたので、それら合計15室を埋めなくてはなりませんでした。

毎年、毎年のこの繰り返しですが、ここできちんと埋めておかないで4月になってしまうと、家賃の値下げや長い間の空室の可能性もあるわけですから今は頑張り時ですね。

今回は、私の気の緩みのせいか、またやらかしてしまった失敗についてお話したいと思います。

今年は、新築も含めて本当に多忙で、毎日のようにいろいろな仲介会社と連絡をとったり、モデルルームの飾り付けをしたり、空室対策に追われていました。

今回はプライオリティの高いものとして、まずは新築。家賃も高いし全空きだし、きちんと埋めたいという気持ちが強かったです。こちらは、当初出足が悪いので、一度テコ入れしましたが、その後は順調に埋まってすぐに満室になりました。

次に、一番の問題児。ちょっと弱い駅で、設備的にも古いので繁忙期に埋めないとその後はかなり厳しいと感じています。こちらは、一度申し込みが入ったものの、契約直前に一方的にキャンセル。その後もいくつかの業者さんにお願いして、なんとか無事埋めることができました。

それ以外にもいろいろな物件で空室が発生しましたが、地元の業者さんによって徐々に埋まりました。

しかし、ひとつだけ昨年末に退去があった後に、なかなか埋まらない部屋がありました。築7年で間取も使いやすく、駅からもそれほど離れていません。自分の中では、なかなか良い物件の部類に入ります。

今後の売却のことも考えて、今回の募集は設定賃料を値下げしないで、敷金礼金を0,0にして募集しました。それなのに、なかなか埋まらないなぁと感じていましたが、他の物件の客付けもあり、そのまま放置していました。

失敗というのはそんな油断をしたときに起きるものです。他の物件もどんどん埋まり、あとはその物件だけとなり、いよいよ自分でもちょっとおかしいのではないかと思い始めました。

その時、私はタイの物件の最終チェックに行っていました。タイでは身体を壊し、かなり辛い状態でした。でも、そんなときだから、ゆっくりネット検索できるものです。

実は、私自身がいつもセミナーで絶対やるべきこととして話をしているネットでの物件チェック。今回は忙しいことを言い訳にしてやっていませんでした。管理が新築時より募集をしてもらっている業者さんであるということでも油断していました。

SUUMOやホームズで条件を設定( 駅10分以内、バストイレ別などなど )して検索をしてみても、自分の物件が表示されません。おかしいと思って、いろいろな条件を消していきましたが、出てきません。

そしてついに、敷金0,礼金0のチェックをはずしてみました。すると、ついに現れました、私の募集物件が。そこにはなんと、「 敷金1,礼金1 」の表示がしっかりと記載されていたのです。

敷金1はまだ大丈夫としても、礼金1は横浜でも新築物件以外はなかなか難しくなってきています。さらに、今回は賃料も新築当時から下げず高めに設定し、代わりに敷金・礼金を0に設定して、募集していた物件です。

これでは、決まるものも決まりません・・・。

以前、バストイレ別の物件が決まらないときに調べてみると、バストイレ別にチェックを入れると消えてしまったことがありました。それ以来、毎回常に気にして調べていましたが、今回は油断しました。

タイからすぐにメールを発信して、すぐに募集条件をきちんとするように伝えました。しかし、当然、このロスはなんとかしなくてはなりません。

管理会社さんを責めることなく、「 この機会損失はとても痛いので、なんとか店舗一押し物件として決めてください 」と連絡しておきました。

結果はどうなったか? 次の土日で申し込みが入り、すべての空室に申し込みが入りました。とにかく、この時期は空室物件も増えるし、業者さんも忙しいので、大家側がきちんとチェックすることがとても重要です。

なかなか決まらないと思っているオーナーさんはぜひ、一度、ネットで自分の物件を検索してみてください。埋まらない原因が、そこにあるかもしれませんよ。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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