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繁忙期で残った『負け組部屋』をどうする?

赤井誠さん_画像 第117話

こんにちは。赤井誠です。今回のコラムは札幌で書いています。今は年間3〜4カ月は海外で過ごしていますが、日本国内もいろいろ出かけます。北海道は今年二回目になります。

札幌は、幼稚園・小学校・大学と過ごした地域で、私にとって第二のふるさとです。やはりこのゆったりとした雰囲気がいいですね。街も人も東京に比べてゆっくりしているので、疲れている時には本当に癒されます。

繁忙期の戦いが終わった後に訪れるには最高の地域ですね。しかし、これも無事に繁忙期を乗り切ったからできることです。現時点で空室がある場合には、ゆっくり休息もできません。

そこで今回は、繁忙期後の空室をどうするかについて書いてみたいと思います。

私は、とりあえず現時点で、発生した空室と空き駐車場、新築物件はすべて申し込みをいただきました。しかし、月末に1部屋づつ、さらに4/14に1部屋、合計3部屋が空室になってしまいます。こちらはのんびりしていられません。

空室対策でも売買でも、不動産というものはとにかく需要と供給の関係をきちんと理解しないとなりません。空室を多く抱えている人は、このあたりの対応がとても悪いという共通点があります。

場所にもよりますが、1年のうち、「 春の繁忙期と秋の準繁忙期 」に賃貸需要が大きく高まり、その他の時期の需要はあまり多くありません。

とにかく、1月から3月の繁忙期の需要が通常の何十倍も高まります。しかし、4月以降は、その需要が一気に低くなります。まあ、こんなことはあたりまえですね。

しかし、供給の方はどうでしょうか? 供給は季節が変わったからといって、それほど大きく変更はしませんね。とにかく、需要と供給のバランスが大きくかわるのが4月という時期です。

さらに、たまたま3月末に空いてしまった物件はあるとしても、1月からずっと4月まで埋まらなかった部屋というのは、当然のごとく「 繁忙期の負け組 」なわけです。それを繁忙期と同様な条件で募集を続けていても、絶対に決まることはありません

地方などでは下手をすると秋まで、最悪は来年の繁忙期まで空室であるということすら考えられます。これだけ需要と供給が変化をすることがわかっていて、何もしなければ賃貸経営者としては失格です。本当は4月からでは遅くて、2月の末で決まらなければ、すぐに対策すべきだと私は考えます。

ではどうするか?
これには本当に様々な手が考えられます。しかし、「 負け組 」である以上、ある程度の損失は覚悟しなければなりません。しかしながら、売却などを考えている場合は、極力家賃を下げる行動はしたくありません。

負け組の中でも、より上位のアクセスが得られて、多くの案内をしてもらえるようにするためには、入居者と仲介業者にメリットを与える必要があります。

入居者対策としては、次のようなものがあげられます。

・敷金・礼金を減らす
・フリーレントを付ける
・家具家電付き物件とする
・家具家電をサービスであげる


仲介業者対策は、こちらです。

・広告費を増やす

これくらいは考えなくてはなりません。1〜2カ月空室があれば、あっという間に回収できてしまう内容ではないでしょうか。

さらに、これらの対策では、見かけ上の家賃は変わりません。これでもだめなら、以下を実行しましょう。

・付帯サービス( インターネットなど )を無料にする

それでも、だめなら家賃を下げるしかないですね。
大切なのは、このあたりはあまり時間をかけることなく、一気に決断していかないと、時間の経過とともに、需要はさらに低下していくということです。

私は、3月に入るとすぐに、様々な手をうっていきます。賃料の見直しも周りより先に下げたほうが、下げ幅は小さく済みます。周りが下げだしてから、自分も追随して下げる場合は、さらに多くの金額を下げる必要がでてきてしまいます。

とにかくこれからは、早めに様々な対策を行った人が部屋を埋めることができると思います。もし空室がある場合は、一度検討してみてください。

ここで一番重要なのは、次回の繁忙期には同じミスを繰り返さず、きっちりと埋めることです。今年何が悪かったのかをきちんと分析することは本当に重要ですよ。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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