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利回りが低下した今、何に投資すべきか。

赤井誠さん_画像 第118話

こんにちは。赤井誠です。
もう4月ですね。桜が美しい季節になりました。

この時期の日本は本当に美しくて、日本に住んでいるのがうれしくなります。大家さんにとっても繁忙期の忙しさが一段落した段階ですので、ゆっくりお花見を楽しんだ方も多いと思います。

本日は、現在のような利回りが低下した中で、私自身が何を考えて投資しているかについて、お話したいと思います。あくまでも私個人の考えですので、ご了承ください。

今のような不動産ブームが過熱する前までは、インターネット上の様々なサイトを見ると、10%以上の利回りの物件は非常にたくさんありました。しかし、現在は本当にごくわずかになっています。

たまに見つけても、かなりの問題を抱えている物件や、人里離れた場所など、賃貸として運営するのは非常に難しいものばかりです。

比較的良いものとして見つかるのは、都内の良い立地では5%前後、私の住んでいる横浜あたりでも7〜8%ぐらいのものばかりです。

そんな環境なので、私も別の投資を様々な視点で検討しており、多くの方とその他の投資に関してお話しする機会を持っています。

例えば、自分自身でもアジアなどの発展途上国の不動産をキャピタルゲイン狙いで挑戦していますが、それほど大きな成果を出せていないのが現状です。

その中で、あらためて検討してみると、「 インカムゲインの持つ価値の高さ 」を感じます。

今は利回りが低下したと言っても、ある程度の投資家であれば融資金利も安くすることができ、実質利回りを3−5%確保することは十分可能ではないでしょうか。

例えば、1,000万円を投資して、年利5%で複利で回すと、

1年目 1050万円
2年目 1102.5万円
3年目 1157.6万円
4年目 1215.5万円
5年目 1276.3万円


となり、約5年の複利運用で1,000万円の投資で276万円を得ることができます。

もし、レバレッジを2倍にして、2,000万円で運用したとすると、

1年目 2100.0万円
2年目 2205.0万円
3年目 2315.3万円
4年目 2431.0万円
5年目 2552.6万円


となり、約5年の複利運用で1,000万円の投資で552万円を得ることができます。

結構大きな金額だとは思いませんか?

キャピタル狙いの投資としては、新興国の海外投資や株式・金・コイン投資などもあると思いますが、上記のようなインカムの複利効果に対して優位性があるのかをきちんと考えて投資する必要があると思います。

例えば、1,000万円が5年で1,500万に増えると思うと、良いキャピタルの投資に思えますが、これは前例にもあげたように、レバレッジ2倍で年利5%の複利運用と変わらないということです。

たった5%でも、複利で考えると非常に大きい金額になります。

この複利効果を考慮してみても、十分にうま味がある投資と思えれば、新たな投資に切り替えていくことも正しい選択だと思います。

私は残念ながら、現在の利回りの下がった不動産に比べても、投資効果が高いと思える別の投資方法を見つけることができず、このような状況下でも日本の不動産をメインでやっていくのが一番効率的ではないかと考えています。

さらに、世界を回ってNYCやパリなんかとくらべても、東京の不動産ってそれほど高くないなということも感じます。

まあ、投資なので先はどうなるかはわかりませんが、キャピタル投資と比較するときは、インカム投資の年利何%相当なのかを比較として考えてみると、わかりやすいかもしれませんね。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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