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私が進めてきた堅実に利益を積み重ねる不動産投資の基本的考え方

赤井誠さん_画像 第123話

こんにちは。赤井誠です。関東地方はまだまだ梅雨明けにはならず、夏好きの私にとっては、待ち遠しい毎日です。

そんな中、今月は領収書や帳簿の整理で、毎日多忙にしています。さらに、入退去も発生、物件購入の契約やら決済やらで走り回っています。

さて、今月で私の不動産投資歴も12年目に入りました。そこで、今回のコラムから今まで私が歩んできた不動産投資をあらためてステージ毎に整理してお話していきたいと思います。

本日はその第一回目として、私の進めてきた基本的な考え方をお話ししたいと思います。それは、以下の三つの考えです。

1.無理して一気に拡大しない
2.ひとつの投資法にこだわらない
3.インカムゲインをメインにして、キャピタルゲインをサブとして活動する


それぞれの理由をくわしく説明します。

1.無理して一気に拡大しない

株にしろ、不動産にしろ、正直すべて先をすべて読むことは不可能です。ある程度の予想は立てて行動するのは当然ですが、すべてが当たることはありません。

そのためには、無理をせず、適宜保全を取りながら進めていくことが重要だと思います。勝ち続けることより負けないことを強く意識し、進めていけば時間の経過とともに収入は大きくなっていくと思います。

一気に投資額を拡大するのではなく、万が一の時に一気にスタート地点におちないように、意図的に借金を抑制しながら、財務の強化に努めました。

段階的に踊り場を設け、やっと得られるようになった収益構造を確実なものする時期を設けることを強く意識してきました。



2.ひとつの投資法にこだわらない

多くの投資家が自分自身のうまくいった投資法を「 ○○投資術 」や「 ○○で何億 」など出版したり、セミナーしたり、情報商材として売ったりしています。

しかし、どのような投資のやり方にもメリットだけではなく、デメリットがあります。どうしても、話す側売る側はもちろんのこと、それを受け入れる側もうまくいったところばかりに目が行き、その裏にあるデメリットに気が付かないか、気が付かないふりをしたまま進めていき、あとで取り返しのつかないことになることがあります。

そのため、都心・地方・ボロ・新築など、様々な投資法に対する理解を深めるとともに、それぞれのマイナス面をきちんとリスクヘッジして投資を進めていく必要があります。

また、10年もやっていると、時代時代により有利になる投資があります。銀行の融資方針や国の政策などの変化によりこれらは変化します

それにより、RCにフルローンが付きやすくなったり、中古でも長い融資が付いたり、それがだめになると新築の方がお得になったり、補助金制度によりリノベーションするのがお得なったりします。

今日現在は木造の新築でも性能評価により30年の融資が付くようになったりしていて、融資面・金利面・補助金制度など、有利になるのものが、時とともに変わっていきます。

その変化の波を的確に掴み、それに有利な投資を選択していくことで、効率よく不動産の収益をあげることがでます

3.インカムゲインをメイン、キャピタルゲインをサブ

今はインカムゲインを狙った不動産投資家の方が非常に多いです。しかし、インカムゲインは非常に安定した収益を投資家に与えてくれますが、残念ながら多額のローンを利用してインカムゲインを狙ってもなかなか資金が増えません。もちろん、現金で少額物件を投資しても同様です。

それに対して、キャピタルゲインは一気に5年、10年分といったインカムゲインを一気に手にすることができ、さらに初期に投資した元本や今まで家賃で支払われていた元本相当分も回収できます。

それにより、多額の資金を利用して有利な不動産を得ることができるばかりか、低金利の融資も受けることができるようになり、劇的に財務体質を強化することができます

ただ、キャピタルゲインだけを優先すると、どうしても日々のインカム収益という安定益がおろそかになります。

ですから、キャピタルゲインはあくまでもサブ的な位置づけで、融資環境の変化や○○投資ブームなどを利用して、持ち続けることで得られるキャッシュと今売りやすい物件を売却して得られる確定利益を比較して、ある程度の収益が得られる場合は売却も視野に入れるべきだと思います

私自身は大体5年分ぐらいの収益を前倒しで得ることができるのであれば、自分自身の所有物件の劣等生から順次、処分しています。

私は上記3つのことを常に意識して今までやってきました。各人が求めているものにより、それぞれのやり方は変わると思いますが、なんらかの参考になれば幸いです。

次回は、投資フェーズをステージ毎に分けて詳しくお話ししたいと思います。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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