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お金がないフェーズでの不動産投資の基本的考え方(1)

赤井誠さん_画像 第124話

毎日がとてつもなく暑くて、さすがに夏好きの私もバテ気味です。しかしながら、複数の退去や自己破産、さらに購入した物件の入居付け準備など汗だくになりながら、毎日過ごしています。

前回のコラムから、今まで私が歩んできた不動産投資をあらためてステージ毎に整理してお話してきていますが、今回はその二回目です。

本日は「 お金がないステージではどういうことを重視すべきか 」についてお話ししたいと思います。

今は、ものすごくたくさんの不動産投資本が出版されています。本によって、地方のRCをフルローンで買い続けることがいいとか、現金で戸建てを買った方がいいとか、新築がいいとか、区分がいいとか、すすめる手法は異なります。

どれもこれも、その人の成功体験での話なので説得力はありますし、話を聞けば聞くほど自分はどうしたらいいのだろうか・・・と悩んでしまう人を何人も見てきました。

これらはすべて正解なのですが、厳密に言えば、その人の目標金額や現在置かれている環境、さらにどの程度までリスクが取れるかによって、ふさわしい手法は変わってきます。

収支シミュレーションで、前提条件を変えれば結果はどのようにでもなるのと同じです。物件を販売するために、ずっと儲かるようにも操作できれば、厳しく見過ぎて全然儲からないようにもできるのと一緒ですね。

それでは、あまりお金がない場合にはどうするかです。

お金がないといっても様々な場合がありますが、本日は、住宅ローンや浪費により、現時点であまりお金を持っていないサラリーマンの方や、収入がまだ低くてそれほど余裕のないサラリーマンの方で、家賃年収1,000万以上を目指している方を対象にお話ししたいと思います。

それぞれの置かれた立場によって、最適な方法があるので、すべての方の場合に対応するには個別に話をしないと間違えるので、このあたりはご了承ください。

まず、お金もなくてリスクも取りたくない場合は、不動産投資はやめた方がいいです。不動産を使ってお金を稼ぐということは、ノーリスクというわけにはいきません。コツコツと浪費を減らしてお金を貯めましょう。

ある程度のリスクをとることを覚悟して不動産に取り組むのであれば、当初は以下のことを考えて下さい。

・徹底的にキャッシュフローにこだわる
・レバレッジを使う
・あまり税金対策はしない


とにかく、お金がないフェーズでは徹底的にキャッシュフローにこだわることが大切です。

私自身は、もうすでにキャッシュフローより資産価値などを重視しています(このあたりはまた別途お話しします)が、当初はやはり徹底的にキャッシュフローにこだわっていました。

お金がない以上、とにかく最初の一棟はその家賃で毎月、お金を作っていかなくてはならないのです。最初から7−8%の新築でお金が貯められればいいのですが、やはり、家賃収入は利回りが高い方が多くなります。

ただ、世の中、利回りが高い物件というのは何かしら問題があるものです。問題がなくて利回りが高い物件を手に入れた方は相当な強運の持ち主です。

高利回り物件は、

・古い、汚い
・狭い
・駅から遠い
・人があまり住んでいない田舎(満室想定家賃が高いが空室だらけ)


など、何かしら問題を抱えています。この課題をなんとかして自分の力で解決しない限り高利回り物件が高収入につながりません。

たとえば、高利回りで古い物件に、多額の費用を払って業者にリノベーションしてもらっていては結果として低利回りになります。

ここは自分自身が大工であるとか、業者であるとか、身内で安くやってもらえるとかセルフリフォームで時間をお金に換えるなど、何かがないと、修繕費がかかり思ったほど儲かりません
これは多くの地方投資を行った人が陥っていることです。

駅から遠い場合もやはり入居者が集まりません。人以上の営業努力をするとか、物件に何かしら工夫をして入居者を呼ばないと、単なる値下げ以外は人が集められなくなります

とにかく最初は即収入がある中古物件を中心に、何らかの自分自身の労働をお金に換える行為を伴わないとなかなかお金が貯まりません。
シェアハウスやairbnbなども自分自身で運営できれば対象としては面白いですね。

あとは、とにかく減価償却をとること。キャッシュフローは以下の式で表されますが、当初は税金のことはよほどの高収入な方でない限り、それほど考えなくてもいいでしょう。

CF=年間総収入−経費−ローン元本+減価償却費
   (−所得税・住民税・事業税(法人税))


要するに、この式の年間総収入である家賃と減価償却を大きくして、経費とローン元本を減らすというのが、お金がないフェーズでお金を貯めるコツです。

今回は、長くなってしまったので、次回はそのローン元本を減らすということについてお話ししたいと思います。これも、当初は本当に大事なことなんです。

それでは、次回。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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