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お金がないフェーズでの不動産投資の基本的考え方(2)

赤井誠さん_画像 第125話

こんにちは。赤井誠です。今年の夏は何か変ですね。台風は何度も来るし、最近は雨ばかりでまるで梅雨のような季節です。

物件で作業をしていても、ものすごく汗が出てきて大変ですが、常にプラス思考、ダイエットに最高と思うようにしています。さらに作業後のビールが美味いということで、最高についている夏ですね。

最近のコラムでは、今まで私が歩んできた不動産投資をあらためてステージ毎に整理してお話してきていますが、今回もその続きです。

前回「 お金がないステージではどういうことを重視すべきか 」についてお話ししましたが、以下の式で表されるように、お金がないフェーズでは経費とローン元本を減らすということがお金を貯めるコツであることは話しました。

ただ、前回はわかりやすくするために以下の式を書きましたが、実際には

課税所得=年間総収入−経費−減価償却

を最初に求め、それをその人の基本収入によって課税される税金を引き求めるのが正しい式ですので、ご注意ください。

CF=課税所得(−所得税・住民税・事業税( 法人税 ))−ローン元本+減価償却費

キャッシュフローの正確な数字を計算するときは絶対に税金のことを忘れないでください。

ただ、今回の話でもわかりやすくするために税金のことは書きません。正確に求めるにはきちんとシミュレーションをしてくださいね。

キャッシュフローを増やすにはローン元本も減らす必要があります。そうなると、融資は何を重要視すべきか。

例えば、
A銀行の金利が2%、B銀行の金利が3%の場合、どちらを選ぶか?
⇒当然、金利の安いA銀行です。

では、
A銀行は融資期間が15年、B銀行は20年だった場合、どうするか?

下の表は3,000万円( 土地1,500万円、建物1,500万円 )の物件を諸経費のみ自分で出し、残りの3,000万円でローンを組んだものを表しています。

これを見てもらえれば答えはすぐ出ます。例えば5年後を見てください。

金利2%・15年の方では累計CF1,866,880円
金利3%・20年の方では累計CF3,467,260円


とキャッシュフローに約2倍の差がでます。つまり、金利が高くてもB銀行を選ぶ方がキャッシュは残ります。


<表1 金利が2% 融資期間15年>( 画像をクリックして拡大 )


<表2 金利が3% 融資期間20年>( 画像をクリックして拡大 )

ようするに頭金をあまり持っていない段階では、いかにローン期間を長くできるかがキャッシュを早く貯めるために重要であるということです。

もちろん、金利が高くて返済期間が長いのですから、元本の返済は進みません。そのため、キャッシュはできるけど、実際には元本が減らず、資産としては増えていきません

そちらは表の一番右端の数値を見ればわかります。

こちらは手に入れたCFから借り入れ残金を引いて、土地値と建物の現在価値を足したものです。そのため、ある程度キャッシュが潤沢になってくると、元本を多く返して自己資本比率を向上させるため、金利の安い方を選んでくるようになります。

ただ、自分がまだまだキャッシュフローを貯めたい場合は金利より期間を重視すべきなのです。

しかし、それはある一面を有利にしてある面を犠牲にしているだけです。これでキャッシュフローがガンガン入るから成功だなんて勘違いしてしまう人は経営者としては失格です。そんな本が成功本として出ているのも困ったものです。

あくまでも投資を拡大するために必要なキャッシュを貯めるという一側面からだけは効果があるということです。もう一度言います。トータルの利益を犠牲にしてキャッシュを早めに手に入れているだけなのです。

そのキャッシュをうまく使って、投資を拡大し、複利効果を得ることが投資の初期の段階では重要になってきますが、ある程度資金ができてくれば、話は変わります。

ある程度資金ができたフェーズでは、馬鹿の一つ覚えみたいにキャッシュフローだけを追求するのではなく、自己資本比率などを考慮して安全性を高めていくべきだと思います。

次回は投資効率の指標であるROI( Return On Investment )についてもお話ししたいと思います。

それでは。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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