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お金がないフェーズでの不動産投資の基本的考え方(ROI編)

赤井誠さん_画像 第126話

こんにちは。赤井誠です。今年もあっという間に9月です。今年は8月から台風が日本列島に上陸し、大きな被害を与えています。

自分の所有する不動産はいまのところ大丈夫ですが、これだけ大型台風が何度もくるとちょっと不安になります。

それでは本題です。最近のコラムでは今まで私が歩んできた不動産投資について、あらためてステージ毎に整理してお話してきていますが、今回もその続きです。

前回はお金がないステージで、自分がまだまだキャッシュフローを貯めたい場合には、「 金利より期間を重視すべきである 」ということをお話ししました。

今回はもう一つの重要な投資効率の視点である「 ROI 」( Return On Investment )についてもお話ししたいと思います。

ROIの計算式は、次のようにあらわされます。


ROI(%)=年間キャッシュフロー/自己資金x100


これは、物件を購入するために使った自己資金を一年間でどの程度回収できるか、を示すものです。

投資効率を良くするには、年間のキャッシュフローを大きくするか、もしくは購入の際に使用する自己資金をいかに少なくするかがポイントになります。当然、ROIが高い方が投資効率はいいといえます。

次に、5,000万円の物件で、年間キャッシュフローが300万円のときの2つのパターンを見てみます。

自己資金1,000万円 借入金4,000万円の場合
⇒ROI = 30%

自己資金  300万円 借入金4,700万円の場合
⇒ROI = 100%

自己資金1,000万円ではその資金を回収するのに3年と4か月かかるのに対し、自己資金300万円では1年で自己資金を回収できることがわかります。

潤沢な資金がないときは、せっかく貯めた資金を少しでも早く回収して、再投資にまわさないと、なかなか資産の拡大を図ることができません

前回のコラム「 お金がないフェーズでの不動産投資の基本的考え方( 2 )」でもお話ししましたが、投資の初期の段階では、融資金額をなるだけ多くすること、期間を長くすることが投資効率の観点からも非常に重要です。

ただ、ROIもキャッシュフローと同様に、ある一面を有利にしてある面を犠牲にしているだけということは理解しなくてはなりません。

ROIを高くすることのメリットは以下の点があります。

・短期で投資資金を回収できる
・拡大のペースを速めることができる
・家賃の下落や金利上昇のリスクから自己資金を守ることができる


しかし、その一方にデメリットとして次の面があることを忘れてはいけません。

・レバレッジが高くなり、物件価格の下落などが起こると、得た現金より多額の資金を失う

そのため、高利回りだがリスクも多いなどの物件によっては、必要な資金を得たら、早めに売却して利益を確定させ、もともとの目的である自己資金を充実させることを行うべきです。

もしくは、資金が充実して来たら、次の購入からは自己資金を多めに投入し、投資全体としてのレバレッジを下げ、レバレッジの管理をきちんとしていくことが重要になります。

リスクをあまり好まない方が、現金で戸建て投資を行っているのも目にしますが、この場合、借金リスクはないですが、投資効率としては良いとは言えません。

まあ、どのような方針をとるのもその人の自由ですが、ある程度の規模拡大を狙っていて、自己資金が充実していない方は、キャッシュフローとROIを意識して投資をしていくと良いでしょう。

次回はある程度、資産規模が拡大したあとのフェーズに関してお話ししたいと思います。それでは。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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