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小金持ちになったフェーズでの不動産投資の考え方(1)

赤井誠さん_画像 第127話

こんにちは。赤井誠です。ただいま、ハワイです。7月からほとんど休みなく働いていため、疲れ果ててハワイに逃げてきました。

ただ、ハワイでも仕事は山積みで、airbnbが禁止されたワイキキコンドミニアムの建て直しをしたり、いろいろな業者さんと会ったりしましたが、全てが上手くいってホッとしているところです。

今はハワイでもワイキキのあるオアフ島ではなく、マウイ島に移動して、やっと少しゆっくりしています。毎日、波の音を聞きながら過ごせるって本当に幸せです。これも不動産のおかけです。

それでは今回の本題です。今まではお金がないフェーズでの不動産投資の進め方についてお話してきましたが、今回からはある程度、資産規模が拡大した小金持ちになった際の考え方についてお話ししたいと思います。

前回までに、お金がないフェーズでは、いかに少ない自己資金を効率的に利用して、手持ちのキャッシュフローを増やしていくということを優先した方が良いという話をしました。
これにより、レバレッジを効かせて、加速度的に自己資金が増えてくるはずです。

しかし、忘れてならないのは、元本返済はあまり進んでいなくて、自己資金は増加しましたが、それとともに金利変動や空室に対するリスクも増加していることです。

そのため、このフェーズでは今まで無理していた部分をいかに改善していくかを意識して進めていくことが大事です。それはすなわち、財務体質の健全化ということです。

例えば、古い高利回り木造を頑張って維持してきていたり、地方の巨大なRC一棟物件を購入してなんとか収益を上げていたとします。しかし、これがいつまで続くのでしょうか。

運良く、何の苦労もなく高利回りで維持できる物件を手に入れたとしても、融資を受け続けて不動産を経営し続ける以上、それが「 銀行から見ても価値のあるものなのか 」を考えなくてはなりません。

収益が上がっていれば、損益上( P/L )は問題ないのですが、B/S上の資産価値としてはどうでしょうか。

物件は耐用年数を過ぎれば、土地だけの価値でしか評価されません。それでも価値があるなら問題ありませんが、そうでないなら、まだ買い手がつくうちに売却することを考える必要があります。

売却は買う側が融資がつかないと上手くいきません。

まだ、価値があるうちに利益を確定させ現金化することで、仮想の資産が本当の資産に変わります。5,000万円で買った物件は自分では5,000万円と思っているかもしれませんが、銀行はそう思っていません。

絶対に売れる金額として低く評価しています。しかし、現金になれば、銀行から見ても5,000万円として価値があります。

また、自分の力で何とか頑張って維持できているとしても、戸数が増えていけばそれを続けることが困難になります。そういう物件は早めに売却して利益を確定させ、低利回りでも比較的容易に維持管理できる物件にシフトしていく必要があります。

単なる労働集約的な仕事から、優良物件の購入や銀行金利の引き下げなど、より高度な仕事をしていく方が収益性が上がります

言い換えると、一つの古い物件の利回りを1%あげるために時間を使うより、すべての物件の融資金利を0.5%下げる努力をする方がより効率的になってきます。

もともと、不動産投資で上手くいくためには、自己資本がきちんと充実していなければ、安定して続けていくことはできません。それをお金がないのにスタートしているのです。

今、なんとかキャッシュフローが出てお金が貯まってきたのであれば、それをきちんと次の物件の頭金として投入し、自己資本比率を高めていくことを意識すべきだと思います

レバレッジをさらに利かせ続けたほうが、一見儲かっているようにも見えますが、投資は失敗しないことを最優先に考えるべきです。

一時的に派手に見えるやり方より、しっかりと自己資本比率を高めていくことの方が、先行きが不透明な将来において、絶対に良かったと思うことになると思います。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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